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中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格回落分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-8-5
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2010年中國(guó)的房?jī)r(jià)一直在被"觀望"，眾多預(yù)測(cè)專家紛紛復(fù)業(yè)出來(lái)"算卦"，作為預(yù)測(cè)帝的"章魚(yú)保羅"也被國(guó)人擁戴。在這種徒勞的心理安慰前，摩天外墻涂料等企業(yè)指出，只有按癥下藥，切中要害才能讓房?jī)r(jià)回落。
2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估 2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺(jué)醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1
"觀望"一詞已成為2010房地產(chǎn)代名詞，房?jī)r(jià)不瘋漲了，但也不回落，購(gòu)房者和賣房者徹底迷失在各種政策和信息中，"觀望"成了他們唯一能做的，也是最無(wú)奈的舉動(dòng)。望文生義，"觀望"一詞有猶豫，無(wú)法定奪之義，在這種時(shí)候，即使明知不可信，也會(huì)去算一卦，至少給自己點(diǎn)好的心理暗示。于是，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)算卦專家紛紛現(xiàn)身。針對(duì)這一現(xiàn)狀，一位摩天外墻涂料的高層提醒購(gòu)房者需理性分析房?jī)r(jià)。
不過(guò)最近熱捧的專家不是任志強(qiáng)、王石、潘石屹之流，而是準(zhǔn)確預(yù)測(cè)世界杯8場(chǎng)比賽勝負(fù)的"預(yù)測(cè)帝"--章魚(yú)保羅。世界杯上收視率最高的中國(guó)，相比廣大球迷們關(guān)注的世界杯賽，歷來(lái)作為老百姓熱議話題的樓市，早已成為國(guó)人目光聚集的焦點(diǎn)。時(shí)至今日，史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控終于拉住了樓市這匹脫韁野馬，但有些意想不到的是，在"國(guó)十條"和各地實(shí)施細(xì)則相繼發(fā)布、征收房產(chǎn)稅消息滿天飛的時(shí)候，房?jī)r(jià)還是堅(jiān)挺。
中國(guó)的老百姓這個(gè)時(shí)候，很自然地希望"章魚(yú)保羅"能來(lái)中國(guó)預(yù)測(cè)中國(guó)的房產(chǎn)走勢(shì)，到底是漲還是跌？不過(guò)即使"章魚(yú)保羅"來(lái)了，也預(yù)測(cè)不出什么結(jié)果，中國(guó)人太糾結(jié)于房?jī)r(jià)高低，而忽視房?jī)r(jià)背后有諸多"價(jià)格和利潤(rùn)因素"，房?jī)r(jià)是漲是落，國(guó)家調(diào)控或者其他政策都不可能對(duì)整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，只有對(duì)房?jī)r(jià)中"價(jià)格和利潤(rùn)因素"的一環(huán)有所動(dòng)作，才能撼動(dòng)房?jī)r(jià)，致其回落，其中外墻涂料是最現(xiàn)實(shí)，也是最有效的房?jī)r(jià)回落因素。
摩天：房?jī)r(jià)背后的諸多"價(jià)格"
一直以來(lái)，房?jī)r(jià)成本都是一個(gè)謎團(tuán)，各路媒體上也眾說(shuō)紛紜，專家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也出于各自不同的目的，鼓吹不同論調(diào)，但得出的結(jié)論往往差別巨大。普通老百姓看去看來(lái)，依然不知道房?jī)r(jià)的真正成本到底是多少。
不說(shuō)沒(méi)買房的消費(fèi)者，連買了房的消費(fèi)者連房?jī)r(jià)的成本也不一定清楚。開(kāi)發(fā)商的暴利壟斷，讓民眾看不到真實(shí)的成本，無(wú)法判斷房?jī)r(jià)的真實(shí)情況，只有準(zhǔn)確了解房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，提高房市信息的透明度，房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展，才能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的回落。
土地出讓金、前期費(fèi)、建安費(fèi)、附屬配套費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)、土地增值利潤(rùn)稅金，這八大項(xiàng)構(gòu)成了房?jī)r(jià)的基本組成。而這些信息或成本根本就沒(méi)有什么商業(yè)秘密可言。不過(guò)在這些成本里頭暗藏著重重貓膩，有一些"隱性成本"拿不上臺(tái)面，見(jiàn)不得陽(yáng)光，所以，地產(chǎn)利益集團(tuán)越是諱莫如深，購(gòu)房者越是想一探究竟……
有人會(huì)質(zhì)疑，房?jī)r(jià)的基本成本是有貓膩，但是政府、開(kāi)發(fā)商巨額利潤(rùn)才是大頭，單純的房?jī)r(jià)基本成本足已影響房?jī)r(jià)嗎？打個(gè)比方，一個(gè)人發(fā)高燒，我們不可能給他動(dòng)手術(shù)，大動(dòng)干戈，最后也只能使其元?dú)獯髶p，現(xiàn)在政府給房地產(chǎn)"高體溫"穩(wěn)定下來(lái)了，接下來(lái)我們所采取的就是從最有效，也是最直接的地方，進(jìn)行對(duì)癥下藥，給其降降體溫。
目前房?jī)r(jià)回落"降溫"最有效的點(diǎn)之一，就是建筑外墻裝飾材料，這也是摩天外墻涂料等涂料企業(yè)所共同認(rèn)可的。在商品房的價(jià)格中30%的房屋建筑成本，無(wú)疑是成本大頭，而目前建筑裝飾費(fèi)用已占工程造價(jià)的30%-40%，較高級(jí)的建筑裝飾已占工程造價(jià)的50%，甚至更高比例。最為關(guān)鍵的是，外墻裝飾材料沒(méi)有過(guò)多影響開(kāi)發(fā)商和政府的利益，因此也就成為比較好入手的點(diǎn)。在諸多外墻裝飾材料中，外墻涂料以成本、裝飾效果、環(huán)保等因素，注定成為這場(chǎng)房?jī)r(jià)回落的爆炸點(diǎn)，而終將撼動(dòng)房?jī)r(jià)。一場(chǎng)外墻涂料引發(fā)的房?jī)r(jià)回落的"蝴蝶效應(yīng)"正在某個(gè)角落引起一陣風(fēng)暴。
摩天：外墻涂料是房?jī)r(jià)回落風(fēng)暴的中心因素
外墻涂料引發(fā)房?jī)r(jià)回落的風(fēng)暴，就必須普及外墻涂料在建筑外墻裝飾材料應(yīng)用的比例。在國(guó)內(nèi)，外墻涂料的普及率遠(yuǎn)低于歐美、日本等地區(qū)。主要的原因還是中國(guó)外墻涂料起步晚，在早些年因?yàn)閲?guó)內(nèi)部分涂料質(zhì)量水平偏低，使用2-3年就出現(xiàn)褪色、剝落、起皮、粉化等現(xiàn)象，而一些作坊工廠生產(chǎn)的雜牌、冒牌涂料涂裝效果更是慘不忍睹，嚴(yán)重影響了外墻裝飾效果，長(zhǎng)期以來(lái)形成了涂料是一種低檔裝飾品，不適合外墻高檔裝飾要求的消費(fèi)觀念，更不用說(shuō)普及了。不過(guò)進(jìn)入90年代后，以摩天外墻涂料等為代表的企業(yè)，開(kāi)始逐步發(fā)力，研發(fā)更優(yōu)質(zhì)，適合中國(guó)本土，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的外墻涂料。之后，隨著國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展，外墻涂料的發(fā)展進(jìn)入快速軌道，外墻涂料市場(chǎng)也進(jìn)入新格局。外墻涂料在外墻裝飾材料占據(jù)的比例也越來(lái)越大，在"十五"發(fā)展計(jì)劃也制定了≥60%的目標(biāo)，這一切無(wú)疑也為房?jī)r(jià)回落的風(fēng)暴做好了最充分的基礎(chǔ)準(zhǔn)備。 - ■ 與【中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格回落分析】相關(guān)研究報(bào)告
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