房地產(chǎn)行業(yè)研究報告-2009年40個大中城市房地產(chǎn)市場特點分析_投資策略_分析預測_房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

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2009年，中國房地產(chǎn)市場突飛猛進，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。2009年年底，為遏制部分城市房價上漲過快，中央政府加大了對市場的調(diào)控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策已由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。在政策逐步從緊、土地出讓價格快速上升、居民購房負擔不斷加大的背景下，如何評價城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，尋找進入門檻較低、投資風險較小并具有廣闊發(fā)展前景的熱點城市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。

通過中國指數(shù)研究院的2月專題研究發(fā)現(xiàn)，由于東部發(fā)達省市在經(jīng)濟總量、市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，區(qū)域規(guī)劃難以對中西部和東北地區(qū)商品房市場帶來立竿見影的效果。但長遠來看，中西部和東北地區(qū)商品房銷售面積和銷售額占全國的比重將持續(xù)上升。

在本文中，我們對全國40個大中城市房地產(chǎn)市場2003?2009年相關(guān)指標和宏觀經(jīng)濟變量進行了深入分析；并在此基礎(chǔ)上對未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點區(qū)域進行展望。

40個大中城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局，指直轄市、省會城市和計劃單列市(不含港澳臺)和無錫、蘇州、三亞等房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市。在2008年前，35個大中城市指北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、�？�、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊，2009年新增的5個城市為無錫、蘇州、溫州、北海和三亞。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展水平和行業(yè)慣例，本研究將北上廣深四大城市列為一線城市，其他城市列為二、三線城市。

一、2009年40個大中城市房地產(chǎn)市場特點

(1)商品房銷售量方面，一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出，前10名城市在40個大中城市的占比達到62.6%。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍集中在一線城市和重慶、沈陽等部分二線城市，但二、三城市增速明顯快于一線城市。供求關(guān)系方面，40個重點城市商品房施工面積/銷售面積、新開工面積/銷售面積比值中位數(shù)分別為3.8和1.1；深圳、上海和杭州市場供不應(yīng)求的壓力較為顯著。

(3)住宅成交均價方面，2009年12月，深圳、杭州和上海位居前三位，而省會城市如昆明、西安、長沙和沈陽的住宅銷售均價皆低于5000元/平方米。

二、40個大中城市房地產(chǎn)市場未來走勢展望

(1)預計到2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11.1萬億元，是2009年的3.1倍 (2010?2020年年均增長10.5%)；同期40個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國的比值為39.2%，較2009年下降12個百分點(年均下降 1.2個百分點)，規(guī)模將達到4.3萬億元，是2009年的2.1倍。

(2)未來2?3年，一線城市中北京和上海在自住性和投資性需求的推動下，商品房銷售金額仍將保持較高水平；二、三線城市天津、成都、沈陽和合肥等城市由于當?shù)胤績r收入比較低、市場輻射力強，以及土地價格偏低等特點，將成為開發(fā)企業(yè)特別是部分中小企業(yè)的重點關(guān)注區(qū)域。

三、2009年全國40個大中城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

(1)商品房銷售：一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出，前10名城市在40個大中城市的占比達到62.6%。銷售額前三位的分別為上海、北京和杭州，在40個重點城市中占比達到20.7%。

2009年，全國商品房銷售額主要集中在一線城市和部分二線城市。其中，上海市商品房銷售額在各大城市中居于首位，達到4330億元；北京和杭州分列第二和第三位，銷售額分別為3260億元和1512億元。蘇州、重慶、成都、廣州、深圳、天津和南京位居第四至第十。前三位城市銷售額占40個大中城市的比重為32.4%，占全國的比重為20.7%；前十名城市銷售額占40個大中城市的比重為 62.6%，占全國的比重為39.9%。

35個大中城市銷售額合計占比近年來逐年下降，每年下降約2個百分點，由2004年的 68.1%下降至2009年的57.7%，但占全國的比重仍接近六成。與此同時，4個一線商品房銷售額占35個大中城市的比重也呈下降趨勢。2009年，在全國商品房成交量達到歷史高位的背景下，一線城市成交量回升更為顯著，占比提高3個百分點至39.3%，但仍低2007的41.5%，延續(xù)了2004年來的下降趨勢。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資：仍集中在一線城市和重慶沈陽等部分二線城市，但二、三線城市增速明顯快于一線城市。

商品房銷售的活躍促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資開發(fā)力度，40個重點城市開發(fā)投資額增速中位數(shù)為17.4%。2009年，40個重點城市中，除深圳、蘇州和廈門房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降外，其他城市均實現(xiàn)正增長。從區(qū)域分布來看，增速前十名的皆為二、三線城市。其中，北海、西寧和武漢位居前三位，分別較2008年增長47.8%、40.6%和38.9%。一線城市除北京同比增長22.5%、深圳同比下降外，廣州和上海增速均低于10%。

從投資規(guī)模來看，2009年排名前十名的城市主要集中在一線城市和部分二線城市。其中，北京、上海和重慶位居前三位，開發(fā)投資額分別為2338億元、1464億元和1239億元。沈陽、成都、廣州、武漢、天津、蘇州和杭州開發(fā)投資額分列第四至第十位。

從35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國的比值來看，2003年以來穩(wěn)步下降，由2003年的63.2%下降至2009年的52.1%，年均下降1.8個百分點，但2009年仍超過五成。而一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占35個大中城市的比重下降速度更快，由2003年的45.6%下降至2009年的26.8%，年均下降3.1個百分點，充分表明房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來逐漸向三、四線城市擴散。

(3)供求關(guān)系對比：重點城市施工面積/銷售面積、新開工面積/銷售面積比值的中位數(shù)分別為3.8和1.1；深圳、上海和杭州供不應(yīng)求的壓力較為顯著。

從商品房施工面積/銷售面積比值來看，40個大中城市中位數(shù)為3.8；上海、成都和蘇州比值較低，分別只有3.0、3.1和3.2，當前和未來一段時間供給較為緊張；廣州、深圳和北京分別為4.0、4.1和4.1；廈門、石家莊和溫州的比值較大，分別達到5.8、6.9和7.4，顯示當?shù)厥袌霎斍昂臀磥砉⿷?yīng)充沛。

從商品房新開工面積/銷售面積比值來看，40個大中城市中位數(shù)為1.1；深圳、上海和杭州較小，分別為0.6、0.7和0.8，顯示未來市場供不應(yīng)求的壓力加大；而沈陽、天津和石家莊比值較大，達到1.6、1.6和4.0，表明當?shù)厥袌鑫磥砉┙o將較為充沛。

(4)房價：2009年12月，深圳、杭州和上海的住宅銷售均價位居前三位，而多數(shù)省會城市如昆明、西安、長沙和沈陽的住宅均價皆低于5000元/平方米。

2009年12月深圳、杭州和上海的住宅銷售均價分別達到21944元/平方米、21074 元/平方米和20220元/平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為19361元/平方米和11263元/平方米。而省會城市中昆明、西安、鄭州、長沙和沈陽房價較低，住宅銷售均價皆低于5000元/平方米。

(5)土地市場：天津、沈陽和武漢等二線城市土地出讓面積位居前列，樓面地價相對較低。

2009年以來，全國房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和均價雙雙創(chuàng)下歷史新高，分別較上年增長42.1%和23.5%。與此同時，土地市場成交日益活躍，地塊總價“地王”和樓面地價“地王”連創(chuàng)新高。2009年，北京、上海等20個城市的土地出讓總價款較2008年增長180%。2009年，全國樓面地價和地塊總價最高的10幅地塊皆有7幅位于一線城市。其中，樓面地價前十名地塊的平均樓面地價達到26515元/平方米，是土地市場成交活躍的2007年的1.6倍；單幅地塊成交總價前十名地塊中單幅地塊總價中位數(shù)達到59億元，較2007年的提高32.8%。

從土地招拍掛市場表現(xiàn)來看，2009年，40個大中城市中，成交的住宅類地塊(包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊)建筑面積前三名的依次是天津、沈陽和武漢，分別為3793萬平方米、3262萬平方米和2674萬平方米。重慶和成都位列三四位，分別為2317萬平方米和2072萬平方米。而深圳、�？�、烏魯木齊、溫州和三亞則排在最后5名，分別為151萬平方米、145萬平方米、107萬平方米、33萬平方米和30萬平方米。

在住宅類地塊成交價格方面，二線城市明顯低于一線城市。溫州、上海、三亞、深圳和杭州住宅類地塊的樓面地價分別位居前五位，分別達到13087元/平方米、7903元/平方米、6758元/平方米、5878元/平方米和5875元/平方米。北京和廣州分列第六、第九位，樓面地價分別為5725元/平方米和4176元/平方米。排名第十三位的南京及其以后的城市，樓面地價皆低于3000元。

四、40個大中城市房地產(chǎn)市場未來走勢展望

(1)未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，40個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額將在2020年達到4.3萬億元，是2009年的2.1倍。

為了更好地分析未來幾年全國和40個大中城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局，我們在總結(jié)過去15年宏觀經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)上，對未來10年中國宏觀經(jīng)濟和增速進行預測：考慮到中國當前面臨的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和調(diào)整的難度、外貿(mào)出口或?qū)⒑茈y保持較高增長速度等因素，保守估計2010?2020年中國GDP年均實際增速為6%?8%，年均CPI為3.5%。根據(jù)這個假設(shè)，2020年中國GDP將達到91.2?111.3萬億元。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額和GDP的比值分別為16.1%和10.8%。

2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占同期GDP的比值保持在11%左右，假設(shè)未來10年將繼續(xù)保持該水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長10.5%，預計2020年全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額將達到11.1萬億元，是2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 3.1倍。過去幾年的數(shù)據(jù)顯示，40個大中城市的人口、GDP、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款等影響當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)模的關(guān)鍵指標，占全國的比重基本保持穩(wěn)定，預計到 2020年，40個大中城市占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重將達到約40%，較2009年下降12個百分點，規(guī)模將達到4.3萬億元，是2009年的2.1 倍。

(2)未來2-3年，一線城市中的北京和上海在自住性和投資性需求的推動下，商品房銷售金額仍將保持較高水平為了應(yīng)對國際金融危機的巨大不利影響，2009年以來，中央政府實施了史無前例的寬松貨幣政策，突出表現(xiàn)在銀行信貸和貨幣供應(yīng)規(guī)模上，全年人民幣各項貸款新增9.6萬億元，較2008年同比多增4.7萬億元；廣義貨幣供應(yīng)量(M2) 余額為60.6萬億元，同比增長27.7%，較2008年全年提高9.8個百分點，較2002年以來年均增速提高10.4個百分點。在當前的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。40個大中城市，特別是一線城市中的北京、上海仍將是投資性資金的首選地。預計未來2?3年，北京、上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)較快增長，商品房銷售面積和銷售額仍將保持在較高水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額仍穩(wěn)步上升。

二、三線城市中的天津、成都、沈陽和合肥等城市由于當?shù)胤績r收入比較低、市場輻射力強，以及土地價格偏低等特點，將成為開發(fā)企業(yè)特別是部分中小企業(yè)的重點關(guān)注區(qū)域。

2009年，全國特別是一線城市北京、上海的土地出讓價格大幅攀升。這不僅增加了在當?shù)剡M行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的風險，而且使得北京、上海等一線城市逐漸成為少數(shù)資金實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)逐鹿的主戰(zhàn)場。因此，擁有較大市場規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價相對較低的二、三線城市將成為越來越多中小開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場。

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