房地產(chǎn)行業(yè)研究報告-中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次缺陷分析_投資策略_分析預(yù)測_房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

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　　2010年8月11日-14日，觀點地產(chǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮13日上午演講實錄：

　　謝謝主持人。用央視主持人的一句名言，不要走開，后面內(nèi)容更精彩。

　　剛才任總講了一番話，作為開發(fā)商任志強的講話像不像學(xué)者？但是任總有一個小小的錯誤，他說每年1000多萬新增家庭每年新供房只有560多萬套，以此證明供求矛盾。在官場待過的人都知道，提一個正部級能有6.7個人升官，提一個正局有4.6個人升官。所以賣一套新房可以有2.8戶得到改善。

　　再一個，鐘偉教授在臺下說你說點尖銳的，我就尖銳他一下，他說北京上海的房子沒有沒有里約熱內(nèi)盧、約翰內(nèi)斯堡的貴，但是鐘偉先生忘了，里約熱內(nèi)盧比較窮的他不買房，約翰內(nèi)斯堡他們住鐵皮房，里約熱內(nèi)盧他們住印第安人保留地。

　　我變主意了，本來給我定的題目挺好，但是我昨天看我們有一個媒體老總做了一個挑戰(zhàn)，他說希望學(xué)者講點真知灼見，別老講人云亦云的東西，咱就講點真知灼見。

　　前兩天我說20年內(nèi)中國有一半房要拆了重建，于是媒體大炒，其中有一位記者說我語出驚人。這個題目是人民日報的，“房價猛漲，百姓望樓興嘆、勢在必控、國家正擬法規(guī)”，這是1989年2月20號的一個文章。也就是說有不少媒體在討論房地產(chǎn)問題的時候視角在20年來始終過于狹窄。

　　我最近寫了一本書，其中有一講是房地產(chǎn)與中國國情。中國國情又分十個主要國情特點，20年拆除一半不過是十個國情中的一個，中國房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多。

　　這個消息說了后，有不少評論家寫了不少評論文章，我在這里簡要作答。

　　有一個說法說，為什么說中國的住房那么多短命？我所說的內(nèi)容沒有一條和短命、和住房質(zhì)量不達標連在一塊。您說的和我說的風馬牛不相及。倒不如說我們解放前49年前這些爛房子，50年亟待改造的棚戶區(qū)，60年、70年代的簡易房，能住這么長時間，這些房子真夠長壽的。

　　第二，有記者說那些房子仍然很堅固，憑什么拆？誰說到了設(shè)計壽命就得拆？

　　第三，也有媒體寫文章問我，你這不是要把舊城風貌文物保護一風吹。人們都知道吃食品要吃有營養(yǎng)的，你就質(zhì)問專家說，你這不是把人人都吃成糖尿病嗎？這種質(zhì)問有點風馬牛不相及。

　　我們房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷，并不只是房價、供應(yīng)量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規(guī)律主觀認識，也不一定符合客觀規(guī)律。

　　我認為有四大缺陷：第一，市場化淘汰機制缺失是一個重要特點。迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查，幾乎找不到被市場淘汰的例證。

　　這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。如果中國足球不、不打架、不收買裁判、不惡意傷人就能贏球，這個規(guī)則不會造就強大的球隊。

　　我們可以這樣說，明顯看到過去十年，剛才主持人說我們十年輝煌如何，但是這十年當中，過度依靠少數(shù)沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。

　　如果說第三套房成交量就降為接近于0，這個市場不是一個正常的市場。人們說現(xiàn)在是最嚴厲的打壓，現(xiàn)在我們利率還是負利率，還是25年來最低點。

　　鐘偉教授說前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民儲蓄存款應(yīng)該4.5才合適，如果漲到4.5，居民儲蓄存款一年期為例要漲一倍。

　　因此我們還是看看自己的弱點為好，我們這個產(chǎn)業(yè)面對全世界未來20年都是最大、擴張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。剛才很多企業(yè)講自己怎么樣在產(chǎn)品競爭、價格競爭上的思想，媒體經(jīng)常討論萬科又降價了這些，但這只是低端的價格競爭力。下一個階段，在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面我們有多少企業(yè)做好準備了？我們得看到自己產(chǎn)業(yè)的脆弱。

　　我們現(xiàn)在說有1.9億平方米待售房，實際上這并不吃驚，如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個產(chǎn)業(yè)是處于一個極端不正常的情況下。

　　國際上住房周期要比我們現(xiàn)在長很多，80年代末到90年代初，中國家電業(yè)發(fā)展過程，當時政府宣布只有國家部委一級企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國成為當之無愧的世界家電大國，那些當年定點生產(chǎn)的名牌企業(yè)，今何在？淘汰的是個體，升級發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

　　第二個缺陷，我們產(chǎn)業(yè)風險配置嚴重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風險的行業(yè)，這是不需要論證的事。風險是一種客觀存在，人們不可能消滅風險。

　　我們舉一個物理學(xué)的例子，一個氣球如果壁后各處很均勻，可以吹很大。如果一個環(huán)節(jié)很厚，這個氣球反而會破裂。老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，你從此不購房就賺到了100萬，如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬，那100萬誰拿走了？政府。

　　我們很多開發(fā)商以為2000元樓面價拿的地，銷售的時候漲到5000元，可以獲取一塊土地增值收益。其實大謬，因為你拿回同樣地，獲取同樣質(zhì)量再生產(chǎn)要素重置成本5000元，這3000元土地收益誰拿走了？政府。

　　政府通過賣第二塊地方時把第一塊地的收益拿走了，政府把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風險最終轉(zhuǎn)嫁給了消費者。開發(fā)商也一樣，開發(fā)商從銀行貸的錢兩塊，一塊是開發(fā)貸款，一塊是通過消費者按揭貸款，然后交預(yù)付款方式獲得了資金，實際上是與銀行合謀綁架了消費者信用，實際上是消費者用自己的信用來替開發(fā)商做擔保。

　　銀行也樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發(fā)貸款低得多。我們現(xiàn)在給消費者提供的都是浮動利率，浮動利率看起來是很公平的，單誰也不知道明天升息還是降息，風險一半一半。

　　消費者按揭貸款的時候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠遠高于現(xiàn)在的機會是95%，低于或者持平現(xiàn)在的機會連5%都不到。我們的風險非常不公平地集中在一個點上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個方面。直接融資說了很多年，渠道反而越來越狹窄。這個問題我們提到這里為止。

　　第三個缺陷，交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊。我們作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的最終購房者個人，直接做“零售”，全世界沒有聽說過。

　　供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導(dǎo)致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我們簡單提到，老百姓買了房還是沒有買房，有任何避險的工具嗎？沒有。為什么老百姓有恐慌性購房呢？為了規(guī)避價格風險。我們可以通過在國外很多地方都有的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規(guī)避價格風險。

　　第四個缺陷，需求早熟。老百姓應(yīng)不應(yīng)該改善住房？應(yīng)該。我們政策應(yīng)不應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應(yīng)該。

　　但是實事求是說，中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平，中國住宅建設(shè)，像很多豪宅、獨享尊貴這些詞上，以及剛才鐘教授還講到將來上海、北京還有特高檔的豪宅出現(xiàn)，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展階段明顯超前了。

　　這個超前是有客觀原因的，在過去十年中，我們不得不把資源集中于建設(shè)現(xiàn)代化的北京、上海、廣州，因為我們得開奧運會，得開世博會，得開亞運會。

　　但是我們得承認這樣一個事實，大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出了一些不適當?shù)某兄Z，炒房賺錢效應(yīng)，三代人湊錢付首付都推升需求早熟。

　　實際上，當大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時候，恐怕很難實現(xiàn)大多數(shù)人買得起房。買房需要資產(chǎn)累積能力、抗風險能力。最近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房，也在催生需求早熟。

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中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次缺陷分析