在這個(gè)敏感時(shí)期，700多位房地產(chǎn)專業(yè)人士于8月11日-14日齊聚海南博鰲，參加觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)等聯(lián)合舉辦的2010博鰲房地產(chǎn)論壇，探討新政百日后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一輪走勢(shì)。陳淮、樊綱、朱中一、陳啟宗、任志強(qiáng)、施永青等專家學(xué)者與業(yè)內(nèi)人士坐而論道，剖析樓市背后的各種角力因素。

　　似乎沒有明確結(jié)論——房?jī)r(jià)背后，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、貨幣制度與財(cái)稅制度改革、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、中央與地方政府利益協(xié)調(diào)等各方面矛盾與糾葛混合而成的難解謎題，任何一個(gè)變量都會(huì)影響樓市步調(diào)。企穩(wěn)，至少是各方都希望出現(xiàn)的一種局面。

　　不管結(jié)論如何，這一場(chǎng)思想與觀點(diǎn)的激烈碰撞，本身就很精彩。

　　問政策

　　從“遏制”到“維穩(wěn)” 　　怎么走

　　“‘錢多房少’是推高房?jī)r(jià)的根本原因。雙管齊下，方能確保房?jī)r(jià)合理回落，市場(chǎng)健康發(fā)展。”

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)界學(xué)者認(rèn)為，不足的房源供應(yīng)量和過多的貨幣供應(yīng)量這組矛盾，是推高房?jī)r(jià)的根本原因。如何推動(dòng)外匯制度改革，引導(dǎo)長(zhǎng)期貿(mào)易順差下的巨額資金向外流出，與增加住房有效供給及土地供應(yīng)，雙管齊下，方能確保房?jī)r(jià)合理回落，市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　松地根

　　怎樣加強(qiáng)住房有效供給？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一預(yù)計(jì)，政府有關(guān)部門將加強(qiáng)督察力度。

　　國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年完成的土地供應(yīng)量還不足供應(yīng)計(jì)劃的1/3。從土地購(gòu)置面積看，40個(gè)重點(diǎn)城市中，同比下降的有8個(gè)城市，其中深圳同比大降99.7%，廣州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地開發(fā)方面，40個(gè)重點(diǎn)城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超過50%有9個(gè)城市。

　　朱中一建議，政府有關(guān)部門應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地出讓底價(jià)，確保土地供應(yīng)計(jì)劃的完成。

　　緊銀根

　　“7月份我國(guó)貿(mào)易順差是287億美元。跑到房地產(chǎn)論壇來講順差，好像有點(diǎn)文不對(duì)題，但我覺得兩者之間有很大關(guān)系�！北本┐髮W(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)、央行貨幣政策委員會(huì)委員周其仁在論壇上表示。

　　去年我國(guó)新增外匯儲(chǔ)備高達(dá)4531億美元。周其仁解釋說，國(guó)家外匯儲(chǔ)備就是央行從市場(chǎng)上收回來的錢。簡(jiǎn)單地說，央行收回多少外匯就要向市場(chǎng)釋放等量的人民幣�！叭绱司薮蟮馁�(gòu)買力在某一時(shí)期會(huì)集中在某些商品上，從而造成其價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)�！睘榇耍瑧�(yīng)加緊外匯制度改革，拓展新的投資渠道，引導(dǎo)海量資金“走出去”，為樓市“降溫”。

　　“多年來，我國(guó)貨幣的增速一直遠(yuǎn)高于GDP，導(dǎo)致廣義貨幣M2和GDP的比例大概在200%左右�！痹谥袊�(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱看來，“錢會(huì)像水一樣到處流，既會(huì)流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹；也會(huì)流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫�！�

　　“資本到了可以逐步雙向流動(dòng)的時(shí)代了�！狈�綱認(rèn)為，需要拓展新的投資渠道，有兩方面值得重視。第一，引導(dǎo)民間資本進(jìn)入各種壟斷行業(yè)，參與各種投資；第二，通過藏匯于民、用匯于民，允許私人資本“走出去”。

　　問市場(chǎng) 放量? 降價(jià)? 怎么選

　　“調(diào)控過百日，房?jī)r(jià)漲幅整體回落，一線城市成交量大幅下降。下半年，房?jī)r(jià)離‘心理價(jià)位’仍很遠(yuǎn)，但成交量可能觸底反彈�！�

　　眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲調(diào)控下已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。一線城市成交量大幅下降，一手房?jī)r(jià)格未有明顯變化，但二手房?jī)r(jià)格已有所下降。下半年市場(chǎng)走勢(shì)如何，理所當(dāng)然地成為博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)話題。業(yè)內(nèi)大致認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控不會(huì)放松，成交量將從低位反彈。

　　以價(jià)換量未了局

　　“房?jī)r(jià)漲幅整體回落，調(diào)控初現(xiàn)成效。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在論壇主題演講中如是表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。成交量方面，1-7月份，全國(guó)商品房銷售4.58億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國(guó)商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，從6、7月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的對(duì)比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地產(chǎn)投資下降接近30%，銷售面積下降15.4%，銷售額下降19.3%�！昂芏嗳苏f沒有降價(jià)，但是實(shí)際上銷售額下降已經(jīng)預(yù)示著價(jià)格在持續(xù)下跌了。”

　　“很多人不愿承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為價(jià)格還沒有跌到他們的‘心理價(jià)位’�！比沃緩�(qiáng)表示。

　　金九銀十仍可期

　　盡管在價(jià)格走勢(shì)上存在分歧，業(yè)內(nèi)普遍看好下半年成交量的回升。

　　朱中一認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步落實(shí)，估計(jì)一些城市在房?jī)r(jià)回調(diào)后成交量將有一定上升。

　　“樓市短期將呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的走勢(shì)�！北本�師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，所謂價(jià)穩(wěn)，是指在售樓盤價(jià)格平穩(wěn)，新盤低價(jià)入市。而成交量方面，他表示雖然第四季度、明年第一季度并非傳統(tǒng)的商品房銷售旺季，但今年可能出現(xiàn)例外。

　　不過，在中原地產(chǎn)主席施永青看來，下半年可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。從中原掌握的數(shù)據(jù)來看，5、6月份的成交量大幅萎縮，但到了7月份已有所恢復(fù)。進(jìn)入8月，繼深圳等一線城市之后，二、三線城市的成交量也開始反彈。

　　“民間有一部分被壓制的購(gòu)買力等不及了，‘金九銀十’可以期待�！笔┯狼啾硎尽�

　　問企業(yè)

　　消“民怨”拓“錢途” 怎么玩

　　“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云。十年后，那群春風(fēng)得意的人開始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險(xiǎn)思考。”

　　如經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱所言，“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云”。十年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速增長(zhǎng)的輝煌。然而，面對(duì)數(shù)次調(diào)控帶來的考驗(yàn)，十年后再次相聚博鰲，那群春風(fēng)得意的人開始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險(xiǎn)思考。怎樣減少經(jīng)濟(jì)周期的負(fù)面影響？怎樣預(yù)防政策調(diào)控的嚴(yán)厲打擊？商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融創(chuàng)新成為探討最多的話題。

　　十年一覺 商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)?shù)?/STRONG>