房地產(chǎn)研究報(bào)告-地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

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2010-2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)

2010年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就

2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)

2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

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大半年的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后，雖然價(jià)格并沒有明顯回落，但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈因?yàn)樾刨J政策而繃得很緊。最近，信貸政策有再度收縮的跡象，有消息指出，各家銀行也開始再度緊縮開發(fā)貸款，農(nóng)行停止發(fā)放第三套房貸，且已經(jīng)全面停止了開發(fā)貸款的發(fā)放。這時(shí)候，一只只求援的手伸向了國(guó)外資本市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)信貸緊縮之時(shí)，以黑石為首的各路海外資金曲線進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，明里是給地產(chǎn)企業(yè)紓困，實(shí)際上借機(jī)介入中國(guó)市場(chǎng)。

　　背景地產(chǎn)商急于融資只好向外伸手

　　“一邊是樓市抄底聲逐漸響起并帶來(lái)了近期成交量的顯著回升，一邊是二次調(diào)控的擔(dān)憂逐漸升級(jí)并伴隨著政策加碼的跡象出現(xiàn)�！比~檀表示。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地房企上半年購(gòu)置土地面積694.42萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。從成交價(jià)格來(lái)看，土地市場(chǎng)逐步趨于理性。

　　而另外一邊，在地價(jià)越來(lái)越低之際，日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《1～7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，顯示7月份全國(guó)70個(gè)大中城市銷售價(jià)格同比上漲10.3%，環(huán)比與上月持平。8月第一周，上海全市商品住宅成交均價(jià)重回2.3萬(wàn)元/平方米，回到了新政前的水平。8月第二周，廣州、深圳的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不少業(yè)主調(diào)高售價(jià)的情況。這是調(diào)控三個(gè)月來(lái)所罕見，有分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了房地產(chǎn)政策的利空影響，開始觸底反彈。

　　面對(duì)如此格局，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商紛紛四處募錢，解決當(dāng)前的流動(dòng)性困難。有房地產(chǎn)企業(yè)將眼光放到了融資規(guī)模較小、成本更高的信托資金，也有不少房企直接向國(guó)外投行伸出了求救的雙手，但分析人士指出，這些途徑的資金成本均比一般國(guó)內(nèi)銀行信貸要高出很多。舍廉價(jià)簡(jiǎn)便的方式，而去求成本高而復(fù)雜的形式，出現(xiàn)目前的現(xiàn)狀，只能說(shuō)明房地產(chǎn)商資金鏈的確很緊了。

　　現(xiàn)象海外私募資金曲線進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市

　　日前有消息稱，美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)已經(jīng)與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，黑石集團(tuán)同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。由此再度引起了市場(chǎng)對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。事實(shí)上，早在2008年6月，黑石投資了首個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以10.17億元換取了上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)九成股權(quán)。時(shí)隔兩年，黑石再次看準(zhǔn)機(jī)會(huì)借機(jī)踏入中國(guó)的高端住宅市場(chǎng)。

　　而今年早些時(shí)候，瑞銀與金地集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金第一期募資結(jié)束。這支從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國(guó)一線城市和部分二線城市的住宅開發(fā)。

　　實(shí)際上，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情的不僅僅是黑石，包括高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國(guó)際投資公司均以成立私募基金或股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、物業(yè)投資等不同形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始以向海外發(fā)債的形式，把手伸向海外投資者，如碧桂園近期將針對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。

　　7月12日，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權(quán)，獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；截至6月29日，恒大地產(chǎn)通過(guò)私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元，投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國(guó)家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)�！半x岸物業(yè)和股權(quán)交易比任何時(shí)候都熱”，金地集團(tuán)總裁張華綱如此表示。

　　分析調(diào)控政策尚未出盡外資只是“螞蟻搬家”式提早布局

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱表示，其實(shí)我國(guó)早在2006、2007年就有一波嚴(yán)格限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定，只是到了2008年相關(guān)的管制又有所放松了�？傮w來(lái)講，很多外資較容易通過(guò)參與股權(quán)、成立基金等方式曲線投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，由于我國(guó)對(duì)這些資金有額度的控制，大額的投資必須向外管局報(bào)備，很多企業(yè)還會(huì)采取螞蟻搬家的方式進(jìn)行投資布局。

　　實(shí)際上，早在2006、2007年，我國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)有嚴(yán)格的限制，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見》規(guī)定，不限制外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從國(guó)內(nèi)融資，但將禁止總投資在1000萬(wàn)美元及以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借款超過(guò)其總投資額的50%。130號(hào)文件規(guī)定，對(duì)外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，外資不可能進(jìn)來(lái)，國(guó)家有171號(hào)文件和130號(hào)文件禁止外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)�！澳壳斑M(jìn)來(lái)的只是少數(shù)，相對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講并不重要，根本算不上抄底�，F(xiàn)在也不能說(shuō)是底部，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)還要調(diào)控好幾年，調(diào)控政策目前才出臺(tái)了20%，還有80%未出臺(tái)呢，現(xiàn)在外資還影響不了調(diào)控的效果�！�

　　方焱也認(rèn)為，目前的國(guó)外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是屬于個(gè)案，針對(duì)具體的項(xiàng)目來(lái)考慮的，并不代表外資整體看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！艾F(xiàn)在調(diào)控政策還在出臺(tái)，目前市場(chǎng)泡沫還是很大的，外資不可能是抄底行為�！�

　　影響曲線資金量不足以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，目前國(guó)內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路，主要是希望通過(guò)銀行、資本市場(chǎng)收緊閘門的方式，壓縮國(guó)內(nèi)開發(fā)商資金，以逼迫其加快推盤變現(xiàn)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前外資資金涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，相當(dāng)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決了資金困境，這一劑調(diào)控猛藥是否會(huì)被輕易化解？

　　“據(jù)我了解，目前外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有進(jìn)有出的。外資投資豪宅有可能是因?yàn)閲?guó)內(nèi)價(jià)格相對(duì)于國(guó)際的較低，未來(lái)有發(fā)展。也有外資退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的。近期外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻頻活動(dòng)，是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果造成影響還要取決于量有多少，如果進(jìn)入得多的確會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了支強(qiáng)心針�！敝�(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀對(duì)本報(bào)記者表示，

　　不過(guò)，國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元，同比上漲10%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為302億元，同比上漲近11%。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元，超過(guò)了4、5月份的總和。

　　“這個(gè)數(shù)量相對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)貸款總額來(lái)講，外資投資量是非常少的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本不大，不可與國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模相比�！狈届驼f(shuō)。

　　農(nóng)行暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款是誤讀

　　近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策緊緊牽動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)，有關(guān)貸款消息都是關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，坊間流傳農(nóng)行和建行都暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。昨日，記者就此事向各銀行進(jìn)行求證，農(nóng)行廣東省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱并未停貸，只是進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。而四大國(guó)有行中的建行、工行和中行均表示未收到停貸通知。分析師稱，暫停開發(fā)貸款是誤讀。

　　日前，有媒體曝出消息稱，農(nóng)行于本月23日正式下發(fā)文件，暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款約一周的時(shí)間，9月份開始恢復(fù)正常投放開發(fā)貸款。還有券商人士透露，建行也已下發(fā)通知，決定暫停發(fā)放法人房地產(chǎn)貸款，并上報(bào)有關(guān)貸款情況。坊間紛紛猜測(cè)是銀行的自主調(diào)控還是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)。

　　昨日，記者就此事向國(guó)有四大行進(jìn)行了求證，“農(nóng)行此次只是根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求對(duì)地產(chǎn)類客戶重新劃分。符合資質(zhì)的、支持類的就放；關(guān)注類、可疑類的就要謹(jǐn)慎了�！鞭r(nóng)行一位負(fù)責(zé)人士還稱，銀監(jiān)會(huì)早在今年年初就已要求銀行進(jìn)行分類。建行、工行以及中行方面均表示未接到暫停開發(fā)貸款的通知。

　　著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀昨日指出，“建行在房地產(chǎn)貸款方面一直都比較謹(jǐn)慎，暫停開發(fā)貸款也很正常。而農(nóng)行在房地產(chǎn)貸款方面一直是比較激進(jìn)的，可能農(nóng)行前段時(shí)間開發(fā)貸款放得太多，積累的風(fēng)險(xiǎn)高了被監(jiān)管部門點(diǎn)名。”

　　而海通證券分析師亦向記者表示，“農(nóng)行暫停開發(fā)貸可能被外界誤讀了，它可能只是進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)調(diào)整。暫停也只是一周時(shí)間而已。”

　　而另一方面，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)依然令人擔(dān)憂。各銀行向房地產(chǎn)商提供貸款的增速依舊，開發(fā)貸中的不良率也在攀升。

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地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析