樓市-新政下樓市四大怪象分析_研究報(bào)告

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2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競

2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投

2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨

【出版日期】 2011年2月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

2011-2015年中國天時(shí)牌活動(dòng)房行業(yè)投資盈利分析及

【出版日期】 2011年2月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

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　　在國八條及京十五條的連番轟炸下，樓市出現(xiàn)了幾大“怪象”，小產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房漲價(jià)、商住房銷售走熱、租房客面臨租金上漲，眾多徘徊在限購令之外的非京籍購房者則想盡辦法補(bǔ)稅、補(bǔ)社保，只為換取購房資格……

　　怪象一：小產(chǎn)權(quán)房跨進(jìn)萬元時(shí)代

東方財(cái)富通手機(jī)炒股軟件揭秘手中股票不漲怎么辦？小心上漲途中突然殺跌機(jī)構(gòu)資金已出動(dòng)（名單公布）　　在國八條及京十五條的連番轟炸下，小產(chǎn)權(quán)房又迎來了一個(gè)春天。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格自從去年底開始上漲明顯，短短幾個(gè)月就有20%-30%左右的漲幅，有些甚至達(dá)到40%。

　　部分小產(chǎn)權(quán)單價(jià)過萬

　　主營張家灣附近小產(chǎn)權(quán)房買賣的京城廣廈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司小王告訴記者，從春節(jié)前開始，小產(chǎn)權(quán)房就賣得非�；鸨�，“我們這里當(dāng)天出來的房子，只要能看房，基本上一天就出去了�！毙⊥醺嬖V記者，太玉園、欣橋家園價(jià)格還算便宜的，只有7000多元，云景里、群芳園由于位置較好，就在藍(lán)島大廈通州店對(duì)面。所以在整個(gè)張家灣的小產(chǎn)權(quán)居住群中，價(jià)格也最高。“不但價(jià)格高，房源還少，云景里目前只有一套60平的一居，總價(jià)65萬，今天要不看，估計(jì)就沒有了。其他的房子都要每平方米12500元以上，這套算很便宜的�，F(xiàn)在能買上合適的就不錯(cuò)，沒人擔(dān)心產(chǎn)權(quán)的問題，小產(chǎn)權(quán)房在這里很多年了。大家都認(rèn)為存在的時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越小，而且法不責(zé)眾，可以放心購買�！�

　　從湖北來的程先生已經(jīng)在這里看房有一段時(shí)間了，之前一直猶豫產(chǎn)權(quán)問題，怕有風(fēng)險(xiǎn)，不敢出手，可是最近價(jià)格漲得太快，程先生沉不住氣了，終于鎖定了欣橋家園一套53平方米，總價(jià)47萬的一居，準(zhǔn)備這兩天就去過戶了。他說：“小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險(xiǎn)，可是大產(chǎn)權(quán)太貴，就算不限購也買不起，小產(chǎn)權(quán)那么多人住，以后估計(jì)補(bǔ)交點(diǎn)錢就能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)了，還是早買早踏實(shí)。”

　　遠(yuǎn)郊小產(chǎn)權(quán)看漲

　　位于平谷的樂東小區(qū)是1995年的老小區(qū)，屬于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。錦繡嘉緣中介公司告訴記者，目前該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)在6500-7000元每平方米左右，大產(chǎn)權(quán)房在八九千元每平方米左右，今年一月的時(shí)候均價(jià)還在6000元左右。國八條和京十五條出臺(tái)后，不到兩個(gè)月就漲了將近1000元每平方米，漲價(jià)后與大產(chǎn)權(quán)價(jià)格相差不遠(yuǎn)了，但小產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用便宜，中介費(fèi)他們只收1%，購房者只要再交5000元給鄉(xiāng)大隊(duì)，改房本上的名字就行了，所以還是很受追捧。

　　位于昌平區(qū)三街的裕祥小區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于鄉(xiāng)里，目前報(bào)價(jià)已經(jīng)在1.1萬元左右，賣房人趙先生告訴記者，2月底剛登出來的，已經(jīng)有很多人電話詢問了。而僅僅一個(gè)多月前，這里的報(bào)價(jià)僅有9000元左右。

　　記者從其他多家中介了解到，目前限購令出臺(tái)后銷量更是像被打了激素一般，各大中介門店忙得不亦樂乎，比起大產(chǎn)權(quán)房交易的3%中介費(fèi)，很多中介會(huì)主動(dòng)將中介費(fèi)下調(diào)到2.5%，而且交易中除了房款和中介費(fèi)外沒有其他任何稅費(fèi)等附加費(fèi)用，也成了中介推介小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢之一。

　　使用權(quán)房同時(shí)走熱

　　與小產(chǎn)權(quán)房走熱同時(shí)進(jìn)行的還有使用權(quán)房，使用權(quán)房是商品房市場化之前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，算是最早一批單位公租房，住戶可以通過工齡購買房屋產(chǎn)權(quán)，但僅限于北京市戶口購買。限購令出臺(tái)后，記者了解到，北京市幾個(gè)大的使用權(quán)房聚集區(qū)，右安門附近的翠林小區(qū)和潘家園地區(qū)的使用權(quán)房價(jià)格均有所上漲。鏈家潘家園店的小李告訴記者：“年后出臺(tái)限購令后，使用權(quán)房突然變得特別好賣，很多有北京戶口的居民由于名下已經(jīng)擁有兩套房，屬于被限購之列，所以來購買使用權(quán)房。年前一套80萬左右的一居室，同樣的面積和戶型，年后報(bào)價(jià)90萬，兩天就出去了�！庇浾吡私獾剑渌貐^(qū)如是，短短兩個(gè)月，使用權(quán)房價(jià)格漲了15%左右，還變得非常搶手。

　　怪象二：補(bǔ)稅風(fēng)日盛

　　外地人購房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購房者，為規(guī)避政策限制，不少二手房中介紛紛給購房者支招，其中以辦理補(bǔ)齊稅收和社保居多。

　　中介為被限購者支招

　　記者在新政出臺(tái)后曾走訪過二手房中介，當(dāng)時(shí)有不少中介表示，可以通過補(bǔ)社�；蛘叨愂盏姆绞劫彿�，甚至一些中介還表示，絕對(duì)沒問題，成功操作過。

　　據(jù)成功操作過個(gè)案的工作人員介紹，他的顧客王女士在北京只有一年的納稅證明，還缺少4年，在他們的操作下，補(bǔ)齊了稅收，王女士當(dāng)時(shí)交稅的標(biāo)準(zhǔn)是，一年1.1萬元，共交付4.4萬元，成功過戶。

　　為了驗(yàn)證該中介的說法，記者走訪了其他的一些中介，負(fù)責(zé)接待的工作人員說“我們保證可以補(bǔ)全5年社保，有與我們合作的公司正在辦理這些業(yè)務(wù)。”據(jù)其介紹，“京十五條”頒布寥寥數(shù)天，便有人進(jìn)店與店經(jīng)理洽談該項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果購房者繳納社保未滿5年，補(bǔ)一年收費(fèi)1萬元，補(bǔ)齊5年大約收費(fèi)5萬元。

　　住建委加大審核力度

　　而據(jù)記者了解，中間因辭職或者失業(yè)而沒有社保和納稅證明的現(xiàn)象較為普遍，以張小姐為例，她在北京工作了近10年，但是2009年辭職回家生小孩，2010年年底重新開始工作，中間缺少一年稅收，中介的工作人員告訴記者，這種情況是可以補(bǔ)稅收或者社保的。

　　目前住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)日趨嚴(yán)格，中介為了達(dá)到購房目的而違規(guī)操作的現(xiàn)象逐漸減少。

　　風(fēng)險(xiǎn)大中介不做保證

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，社保和稅收都能補(bǔ)，但是補(bǔ)完不一定能過戶，住建委的相關(guān)細(xì)則還沒出來，現(xiàn)在去補(bǔ)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外一家中介的工作人員稱，之前辦理的都需要交附加費(fèi)4萬元—7萬元，同時(shí)告訴記者，最好等一下，目前他們手上有正在辦的，看最后能否成功，如果成功我們?cè)俎k，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　縱觀多家中介的說法可以看出，即使多交錢補(bǔ)齊社�；蛘吣贸隽思{稅證明，也不見得能成功過戶。和之前中介拍胸脯保證肯定沒問題相比，目前各中介更為謹(jǐn)慎。而之所以出現(xiàn)這種變化的原因，中介的工作人員普遍稱，住建委的政策太嚴(yán)格，網(wǎng)簽的審核現(xiàn)在也很嚴(yán)格，沒有操作空間，如果硬要操作，風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　怪象三：租金大幅上漲

　　日前，記者在走訪京城一些中介門店時(shí)發(fā)現(xiàn)，租金相比年前普遍出現(xiàn)了較大程度的上浮。

　　租金報(bào)價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲

　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調(diào)查時(shí)普通的兩居室月租金在2800元-3000元之間，而現(xiàn)在的中介表示，同樣的房子現(xiàn)在的價(jià)格在3400元-3500元之間的居多，想找3000元/月的很難。

　　房租上漲給一部分上班族帶來了很大的煩惱，月薪3000元的小李年前一直住在阜成門附近的一個(gè)三居室，和另外兩個(gè)租房者共同分擔(dān)房租。一年前和房主簽的合同是月租3200元，今年該續(xù)租的時(shí)候，房東要求漲為4500元。因不能接受這樣的價(jià)格，小李正在尋找房子，準(zhǔn)備搬家。小李苦惱地告訴記者，“房子還是那個(gè)房子，品質(zhì)沒變，工資也還是那個(gè)工資，收入沒變，但房租為什么會(huì)漲這么快呢？”

　　唐女士也遇上類似的問題，她本來在崇文門附近租著一套一居室，租金是2300元/月，可是，后來房東不租了，把房子收回來。原因是房東自己租的一個(gè)兩居室被房東漲了1000元，因租不起了，只好把自己的小房子收回來自己住。而唐女士只好又花2850元/月租了個(gè)一居室。

　　中介工作人員告訴記者，北京的細(xì)則出臺(tái)之后，購房者驟減，但租房的人很多，現(xiàn)在主要的業(yè)務(wù)就偏向了租房。

　　租賃成交價(jià)格并未上漲

　　京版細(xì)則出臺(tái)后，部分房東心理價(jià)位上升，抬高房租報(bào)價(jià)，但是，抬高報(bào)價(jià)是房東的事，可租客不一定買單。盡管近期房租上漲較多，而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2月的租賃市場租價(jià)成交并未大漲，而是有輕微的下降。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年2月北京全市租賃成交總量，環(huán)比上月上漲了40.23%，與去年同期相比上漲了42.92%；北京全市租賃均價(jià)為3068.60元/月/套，環(huán)比上月的3070.68元/月/套小幅下跌了0.068%，與去年同期的2525.16元/月/套相比上漲了21.52%。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家市場研究院表示：第一，節(jié)后返城高峰提前，受調(diào)控政策影響“由購轉(zhuǎn)租”，80、90后住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)租房認(rèn)可度提高，租賃需求的增加導(dǎo)致了今年租賃成交量大幅上漲；第二，租賃需求的增加、CPI居高不下、物價(jià)上漲推高了房東的租金預(yù)期；以及租賃市場中小戶型、中低價(jià)普通租賃房源供應(yīng)量短缺造成了全市租賃均價(jià)與去年同期相比出現(xiàn)了較大幅度上漲；第三，由于受房產(chǎn)稅預(yù)期和近兩年房租上漲的影響，今年春節(jié)后的出租房源有近35%的增加，加之租賃需求沿軌道交通向城區(qū)周邊低租金區(qū)域分流，使得2月份的租金均價(jià)出現(xiàn)了小幅下跌。

　　房租上漲原因多

　　對(duì)于房價(jià)上浮的原因，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中介普遍表示，按照市場慣例，春節(jié)后是租房高峰期，租金都會(huì)上��；另一方面，政策的出臺(tái)卡了一部分買房人，這個(gè)群體由購房轉(zhuǎn)為租房。

　　北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年房租上漲過快，租金全年均價(jià)達(dá)到了2618元每套，環(huán)比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。租金最明顯的上漲發(fā)生在2010年5月以后，恰好與北京限購的政策執(zhí)行時(shí)間接近。

　　不過，北京中原分析租賃需求認(rèn)為：房租上漲原因是多維度的。一是比較高的CPI，2010年來CPI持續(xù)運(yùn)行在高位，一定程度上使得房租也跟隨上漲。二是學(xué)生潮的需求上漲。三是房主心理價(jià)位提升，相比房價(jià)，租金上漲相對(duì)緩慢，因?yàn)橄拶�，交易市場趨冷，房主更多考慮長期出租的收益。

　　盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購并非導(dǎo)致房租上漲的原因，但是，這卻是其中一個(gè)不爭的事實(shí)。據(jù)記者調(diào)查以及周圍的租客反映，在京版15條細(xì)則出臺(tái)后，房東預(yù)判未來的租金將會(huì)走高，開始抬高租價(jià)。這是造成近期房租出現(xiàn)較大幅度上漲的一個(gè)重要原因。

　　怪象四：商住房項(xiàng)目受熱捧

　　隨著各地樓市“限購令”陸續(xù)出臺(tái)，在住宅市場成交量迅速降溫的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧，成為樓市資金新的掘金地。

　　大買家一次鎖定兩層

　　“樓市新政一出，我們的B1項(xiàng)目三天賣了80多套，春節(jié)后很快就賣完了，現(xiàn)在在售的C1項(xiàng)目本來今年5月開盤，最后提前到上周六開盤，廣告都沒來得及印。”位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡附近一名為“7克拉”樓盤售樓處，現(xiàn)場一位銷售人員向記者表示，難以掩飾心中的興奮。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目為商住性質(zhì)地產(chǎn)，由于商住房沒有受到限購令影響，加上以小戶型為主，因此獲得購房者和投資者的青睞。該樓盤開盤不到一周的C1項(xiàng)目，其中兩層最近已經(jīng)被一大買家鎖定，樓盤銷售人員透露，“買家是個(gè)大客戶，有意一次購買兩個(gè)整層，現(xiàn)在商住項(xiàng)目賣得很快，您想買最好抓緊決定�！�

　　“7克拉”的熱銷并非個(gè)案，在與該項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)的另一處在售樓盤，“藍(lán)光·云鼎”的銷售同樣火爆。該項(xiàng)目銷售人員表示�！澳壳拜^好的戶型已售罄，幾乎一半以上是在近期成交�！�

　　按照“新國八條”的規(guī)定，二套房首付比例從原來的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購房貸款首付比例為50%，投資門檻相對(duì)較低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自“京15條”出臺(tái)后的2月17日至28日，北京成交量最高的前15個(gè)項(xiàng)目中商住類型樓盤占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。中弘北京像素、7克拉等商業(yè)居住類項(xiàng)目因?yàn)橄拶徴叩挠绊懺?月份的簽約套數(shù)也出現(xiàn)了明顯上漲。

　　二手商住市場回暖

　　目前北京在售的商住樓盤共有90余個(gè)，商住樓盤多以低總價(jià)小戶型為主，多數(shù)為精裝修，價(jià)格一般比同區(qū)域的住宅要低20%左右，而一些層高較高的商住樓還可以做成空間分區(qū)，提高房子的利用率。

　　商住新房的熱銷也帶動(dòng)此前一直低迷的商住二手房市場，記者近日在商住住宅較為集中的馬連道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手住宅成交量急劇下滑，此前鮮有成交的二手房商住樓盤開始活躍起來，馬連道某中介王先生表示，“這里的商住價(jià)格在每平米2萬元左右，但周邊的商品房價(jià)格都已經(jīng)達(dá)到了3萬元以上，相對(duì)很便宜，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年，而且由于是商住立項(xiàng)，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)都比商品房要高出一倍，盡管如此，最近前來咨詢和買房的人還是很多。”

　　由于不受調(diào)控政策約束，看好商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為投資客們的共識(shí)。對(duì)于專業(yè)投資客，商業(yè)地產(chǎn)仍然被普遍認(rèn)為存在長期的機(jī)會(huì)。北京浙商商會(huì)副會(huì)長陳俊表示，“這幾天剛剛組團(tuán)去安徽，投資的就是商業(yè)地產(chǎn)”。事實(shí)上，除了北京，這幾個(gè)月來，陳俊自己帶隊(duì)跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內(nèi)蒙古等十二三個(gè)二、三線城市，物色了許多商業(yè)。

　　看起來便宜的商住價(jià)格

　　值得注意的是，面對(duì)市場高漲的商住需求，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)在其網(wǎng)站顯著位置對(duì)商住項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差別作了特別提示。

　　據(jù)悉，與傳統(tǒng)的住宅不同的是，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年，貸款期限一般不能超過10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款；此外，非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠，水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目，非住宅項(xiàng)目不能辦理戶籍手續(xù)。最后，購房人應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛尽⒔ㄖ黧w結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉表示，目前的調(diào)控政策主要針對(duì)的是投資需求，預(yù)計(jì)在3月份開始樓市的投資需求將因?yàn)橄拶彾練w零。這樣一小部分需求將轉(zhuǎn)移到不受限制的商業(yè)地產(chǎn)。樓市的產(chǎn)權(quán)屬性比較復(fù)雜，特別是一些老項(xiàng)目�？赡苁亲≌㈨�(xiàng)后來改為商業(yè)，也可能是商業(yè)項(xiàng)目改為住宅立項(xiàng)。所以建議購房者在簽訂買賣協(xié)議前，一定要詳細(xì)查詢。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都低于同區(qū)域的住宅項(xiàng)目，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象，張大偉表示，商住項(xiàng)目價(jià)格看起來便宜，由于商住項(xiàng)目使用權(quán)低于住宅項(xiàng)目，其價(jià)值會(huì)逐年降低，價(jià)格也會(huì)大打折扣。

　　記者手記：讓樓市熱錢服務(wù)保障房建設(shè)

　　一輪輪密集的樓市調(diào)控，市場出現(xiàn)新的風(fēng)景，在住宅市場成交量迅速降溫的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧，炒家為了買房不惜假離婚，這些樓市怪現(xiàn)象折射出在住宅需求速凍之后，巨大的流動(dòng)資金無法找到一個(gè)出口表現(xiàn)出迷茫與觀望。

　　與住宅市場“不差錢”鮮明對(duì)比的是，保障性住房卻面臨龐大資金壓力，按照既定計(jì)劃，2011年，中國要開工建設(shè)1000萬套各類保障性住房，“十二五”末要完成3600萬套的目標(biāo)。隨著保障性住房建設(shè)的加速推進(jìn)，資金缺乏是目前保障房建設(shè)的主要障礙。有研究認(rèn)為，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，全國可能需要1.3萬億資金投入，而由于地方資金匱乏，資金成為保障性住房建設(shè)能否落到實(shí)處關(guān)鍵。

　　如何將充裕的住宅市場資金引入缺錢的保障性住房領(lǐng)域，融資機(jī)制是整個(gè)鏈條的首要一環(huán)，部分發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家已經(jīng)形成了較為成熟的保障性住房體系，其中保障性住房的資金來源更是體現(xiàn)了多元化的趨勢。

　　例如，為了吸引民間資本進(jìn)入保障性住房，美國地方政府通過發(fā)行住宅債券，籌集資金建造低租金住房。其還本付息不僅有地方政府房產(chǎn)部門收取的租金做保證，而且還有聯(lián)邦政府房產(chǎn)部門作后盾，所以資信等級(jí)較高。

　　事實(shí)上，在國內(nèi)，新的融資模式也逐步走向市場化，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)-移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托融資(REITs)、保險(xiǎn)資金投資等。

　　按照馬克思的平均利潤原理，等量資本追逐等量利潤。因此，盤踞在住宅市場里的資金能否轉(zhuǎn)投保障性住房，成為保障性住房的新鮮血液，核心還是回報(bào)率。

　　根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)測算，公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征營業(yè)稅和房產(chǎn)稅之后，公租房相關(guān)基金預(yù)期年收益率在5%至18%之間。如果REITs政策出臺(tái)，公租房基金內(nèi)部測算的年化收益率為28%左右，如果支持保障性住房的各項(xiàng)政策能夠?qū)嵤�，讓樓市熱錢成為保障性住房建設(shè)的新鮮血液，并非難以實(shí)現(xiàn)。

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新政下樓市四大怪象分析