房地產(chǎn)-外資地產(chǎn)公司投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)詳細情況分析_研究報告

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2011-2015年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)熱點聚焦分析及發(fā)

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　　"動作真快。"在得知21世紀(jì)中國不動產(chǎn)收購了北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司后，北京另外一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場部負責(zé)人對本報記者說，沒想到去年才成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)這么快就完成了對一個商業(yè)地產(chǎn)公司的收購。

　　與外資地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一樣，跨國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商同樣看好中國商業(yè)地產(chǎn)。上月底，日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所株式會社宣布與香港新灃集團合資開發(fā)及經(jīng)營沈陽尚柏奧萊購物中心。把海外擴張的第一子放在中國，足以可見三菱地所對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的重視與信心。

　　中投顧問高級研究員黎雪榮一言以蔽之，受國內(nèi)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策與中國經(jīng)濟的快速發(fā)展尤其是二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展前景影響，跨國地產(chǎn)商的投資正向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

　　在天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛看來，"跨國地產(chǎn)公司在中國的發(fā)展已經(jīng)由上世紀(jì)八九十年代的試探與初步投資期開始進入到擴張與深耕期。"

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，與1月相比，2月成交商品住宅套數(shù)下降69.4%，成交面積下降67.8%。中原地產(chǎn)三級市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2月二手住宅成交量環(huán)比1月也大幅下跌63.9%。

　　上海的情況更加明顯。根據(jù)同策咨詢提供的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月商品住宅僅成交13.86萬平方米，環(huán)比1月重挫82%。21世紀(jì)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，2月二手房市場交易量同比下降62.3%。

　　同樣的遭遇也發(fā)生在廣州、天津等城市，商品住宅與二手房市場交易都出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

　　和住宅房產(chǎn)成交下滑不同，商業(yè)辦公樓的銷售增幅明顯。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國辦公樓銷售面積增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長46.3%和22.1%。

　　雖然說據(jù)此推斷住宅地產(chǎn)市場進入下行通道還為時尚早，但商業(yè)地產(chǎn)的日益升溫卻是有目共睹。

　　這一點從商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)市場的交易活躍程度上也得到了體現(xiàn)。據(jù)北交所相關(guān)人士介紹，近日北京產(chǎn)權(quán)交易所舉行的年內(nèi)首個項目推介會上，商業(yè)地產(chǎn)項目占據(jù)了來自全國14宗項目中的9宗。"去年北交所成交的房地產(chǎn)項目中絕大部分也是商業(yè)地產(chǎn)項目。"該人士補充說。

　　"除了住宅地產(chǎn)的調(diào)控助推外，目前商業(yè)地產(chǎn)的升溫主要還是受宏觀經(jīng)濟的整體向好所拉動。"湘財證券地產(chǎn)行業(yè)研究員張化東認為，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外資、內(nèi)資企業(yè)對商鋪、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的需求會越來越大。

　　"商業(yè)地產(chǎn)多年來一直發(fā)展穩(wěn)健，政策限制少，獲益穩(wěn)定。"中國寫字樓研究中心主任劉凱認為，目前住宅市場受宏觀調(diào)控影響很大，而商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目前是房地產(chǎn)最好的避風(fēng)港。

　　一向因為投資大、稅費高、回報周期長而遭冷落的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資的主旋律。中原聯(lián)合新浪樂居調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前首選投資是商業(yè)地產(chǎn)，占比達到了38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%。

　　外資擴張多面開花

　　其實，從去年開始，外資房地產(chǎn)企業(yè)就開始加速其在中國的擴張步伐，希望通過商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)定的收益，來對抗經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的波動。隨著住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控與降溫，進入2011年，外資對商業(yè)地產(chǎn)投資擴張再次提速。

　　在廣州，三舊改造的地塊吸引了包括我國香港、新加坡等地商業(yè)地產(chǎn)資本的熱捧，有的已經(jīng)達成了初步合作意向。2月21日，新加坡嘉德置地宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬平方米的商業(yè)項目。嘉德置地還對外宣稱，計劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內(nèi)地，其中包括將旗下商場數(shù)量翻倍至100家。

　　據(jù)黎雪榮分析，現(xiàn)在外資投資商業(yè)地產(chǎn)屬于擴大投資方向階段，即由原來擴大投資金額到目前擴大行業(yè)方向投資。他預(yù)測，外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是由點到面的全面發(fā)展。

　　除了資產(chǎn)收購?fù)�，更多的外資企業(yè)選擇了更具操作性的股權(quán)收購或股權(quán)合作的方式曲線進入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　2月25日，香港新灃集團宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營開發(fā)沈陽購物中心尚柏奧萊，轉(zhuǎn)讓旗下PremierEver的37.5%股權(quán)以獲得流動資金，減輕開發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此路徑進軍沈陽。

　　同在2月，愛爾蘭最大房地產(chǎn)公司財富控股以5.75億元人民幣的交易價格拿下了位于上海市淮海中路的淮海商城。緊接著，新加坡的一家公司又成功收購上海國際集團廣場有限公司100%股權(quán)。

　　同時，外資房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加碼商業(yè)地產(chǎn)的趨勢也開始顯現(xiàn)出來。對于21世紀(jì)中國不動產(chǎn)對北京上古的收購，業(yè)內(nèi)人士分析，由于北京上古主要業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，21世紀(jì)此番收購的主要意圖是在住宅市場遭遇調(diào)控后，謀求商業(yè)地產(chǎn)份額。"收購的方式來得更為直接，能迅速提升其在商業(yè)地產(chǎn)的市場占有率。"黎雪榮說。

　　"我們確實很看重北京上古手中的商業(yè)地產(chǎn)項目以及這方面的運營經(jīng)驗。"正如21世紀(jì)中國不動產(chǎn)董事長張東純所說，與21世紀(jì)此前主做住宅相比，北京上古在北方市場擁有自己的獨特優(yōu)勢，這次并購將擴大21世紀(jì)在商業(yè)地產(chǎn)的市場份額。

　　"收購是跨國公司進入中國房地產(chǎn)市場時的通用做法。"高飛說，一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，一些資金實力薄弱的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)希望尋求股權(quán)合作開發(fā)；另一方面，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景與長期的投資收益也是他們看重的。

　　對于跨國公司在我國商業(yè)地產(chǎn)的活躍投資，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，相對寬松的商業(yè)地產(chǎn)政策吸引了外資的進入，同時也顯示外資普遍看好我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。尹伯成告訴本報記者，中國城市化進程的加速以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費的提升都將促使商業(yè)的快速發(fā)展，這些無疑將大大促進商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

　　配角地位難以改變

　　從2005年開始，房地產(chǎn)成為中國吸引外資的第二大行業(yè)。2005年，國家外管局首次披露"外資在中國房地產(chǎn)市場中投資比例約為15%"，外資房地產(chǎn)大舉進入中國市場，中國房地產(chǎn)得到前所未有的發(fā)展。中國寫字樓研究中心預(yù)計未來一段時間，將有更多的外資機構(gòu)進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場。

　"目前來看，我國一線城市商業(yè)地產(chǎn)份額基本飽和，外資投資將很大一部分影響到二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。"黎雪榮說，外資投資將有利于提高資金流向效率，對我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起到引導(dǎo)和促進作用。

　　但他也不否認，我國商業(yè)地產(chǎn)以國內(nèi)投資為主、外資投資為輔的局面短期內(nèi)不會被打破。

　　黎雪榮分析稱，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融資效率優(yōu)勢明顯，但總量具有"瓶頸效應(yīng)"。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，境外房產(chǎn)投資基金大約有近千億的投資規(guī)模，但是外資投資心理較為謹(jǐn)慎，"投機"心理決定著投資資金規(guī)模不可能進一步擴大，進而也不可能取代國內(nèi)開發(fā)商主導(dǎo)地位。

　"長期而言，國內(nèi)開發(fā)商將逐漸占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將由沿海一線城市投資轉(zhuǎn)為內(nèi)地重點城市投資，投資性質(zhì)將以穩(wěn)健為主。"黎雪榮表示。

　　記者從對其他業(yè)內(nèi)人士的采訪中也得到了類似的判斷。"雖然外資的涌入對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商造成了一定的沖擊，但外資機構(gòu)還不會成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的主體。"正略鈞策管理咨詢顧問王云告訴本報記者。

　　"相對來說，內(nèi)資在二線以下城市的份額短期內(nèi)不會改變。"上海至行投資咨詢公司總經(jīng)理趙春雷特別指出，在上海等一線城市，很多中心地帶的商業(yè)地產(chǎn)都以外資發(fā)展商持有經(jīng)營為主。

　　"短期國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商將加速商業(yè)住宅投資資金回流。"黎雪榮分析指出，2月份的信貸規(guī)模大規(guī)模縮水，房地產(chǎn)現(xiàn)金流將大幅下降，融資渠道變窄。房地產(chǎn)投資資金將面臨加速回流階段，大量資金回流導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)商改變投資方向，擴大投資面減少投資風(fēng)險。

　　事實上，國內(nèi)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或增加商業(yè)地產(chǎn)的占比并采取了實際行動。目前，萬科、華潤、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團(600383)等大型住宅開發(fā)商正在加速進軍商業(yè)地產(chǎn)，并將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。

　　花樣年集團總裁潘軍近日在接受記者采訪時表示，花樣年未來將逐漸退出中低端商品房市場，轉(zhuǎn)攻高端住宅及養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)(000024)日前專門設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資分公司，將大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)，并意圖將其做大做強。

　　經(jīng)過30年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進入了新的成長期，眾多房地產(chǎn)企業(yè)具備了投資商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的條件，開始謀求多元化發(fā)展。

　　在被問到內(nèi)外資在商業(yè)地產(chǎn)上的競爭時，趙春雷告訴本報記者，國內(nèi)開發(fā)商除了萬達以外，基本都是以住宅的開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，所以在客觀上與外資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域有所區(qū)隔。

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