地方政府忙找錢

    “我們現(xiàn)在陷入兩難境地，本身商業(yè)用地就少，還要分給保障房。再加上還要控制房價，賣地收入就更少了，拿什么錢來建保障房？”看到中國證券報記者關(guān)掉錄音筆后，一位人大代表、西南某市長開始大倒苦水。

    該市長在參加“兩會”前日程已經(jīng)排滿：找市財政局、稅務(wù)局、住建局、人社局、銀行、地產(chǎn)公司多次召開聯(lián)席會議，試圖搭建一個平臺。在該市長看來，這個平臺就是盤活已有的直管房等資源，把銀行、地產(chǎn)公司、其他企業(yè)的錢引進來。

    “不向社會融資肯定是完不成任務(wù)的�！彼�說，現(xiàn)在是目標重、任務(wù)急，動員老國企出地，找銀行放貸，能想的辦法都想了，但錢還是差得遠。用他的話說，“之前沒時間睡覺，現(xiàn)在睡不著覺�！�

    大規(guī)模動員會后，保障房建設(shè)有些進展：政府給優(yōu)惠，企業(yè)出地或出錢參與保障房建設(shè)，老企業(yè)拿出舊的職工宿舍當房源。但未來三年，該市還有十幾萬套的任務(wù)。

    既要盡快解決“差錢”難題，又不能飲鴆止渴。怎么辦？全國人大代表、徐州市委書記曹新平對中國證券報記者表示，應(yīng)該盡快建立商品房與公租房并重，經(jīng)濟適用住房作為適當補充的住房體系�！肮�租房是解決一個人沒錢買房時遇到的困難。等他有了錢，就會去買別的房子了�！辈苄缕秸f，他有個初步制度設(shè)想，公租房最長租賃期為5年。

    一人大代表私下說，為什么有些地方對建保障房不積極，除了資金壓力外，還擔心對本地房地產(chǎn)市場形成毀滅性打擊。但有了“軍令狀”和問責制之后，地方政府都不敢掉以輕心。

    資金暗潮涌動

    “僅靠政府的力量建設(shè)保障性住房是不夠的。”陜西省住建廳住房保障處處長高亞弟對中國證券報記者表示，拓展新的融資渠道迫在眉睫。

    4日，國務(wù)院副總理李克強列席民建、工商聯(lián)界委員的聯(lián)席會議�！爱敃r李副總理問我們民營企業(yè)是否愿意參與保障房建設(shè)？我就舉手響應(yīng)�！比珖�政協(xié)委員、深圳研祥集團董事長陳志列說。9日，陳志列興奮地宣布了這個消息——10億元的投資已經(jīng)獲得了公司董事會批準，參與深圳保障房建設(shè)。

    值得玩味的是，研祥集團的主營業(yè)務(wù)是生產(chǎn)特種計算機的，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有“交叉”。在陳志列看來，這項投資很難說會有投資價值，他準備當一項公益事業(yè)來做。

    “公益事業(yè)”背后是社會資本的無奈，沒有一定的投資回報，保障房建設(shè)巨大的資金缺口無法吸引企業(yè)投資。

    上海投資界的一位人大代表表示，雖然他個人有意愿投資保障房，但還是需要在政府要求和企業(yè)利益之間找到利益平衡點。

    “全國工商聯(lián)已經(jīng)在籌備有關(guān)保障房的信托投資基金，但到現(xiàn)在還沒有批復�！睆托羌瘓F有關(guān)人士說，“我們有意愿投錢，但是現(xiàn)在沒有方案，根本不知道投給誰，怎么投�！�

    該人士介紹，2010年底全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的方案，已經(jīng)報送至發(fā)改委及住建部，但這只基金的盈利模式、退出方式，由于政策細則的缺位遲遲無法落實。

自年初國開行宣布今年安排保障房貸款新增規(guī)模1000億元后，地方政府便聞風而動。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都獲得了貸款或與國開行簽署了保障房合作協(xié)議。

在地方政府看來，目前其他銀行仍徘徊不前，爭取到國開行的貸款額度，對于地方的保障房建設(shè)無疑是雪中送炭。

破解困局投石問路

保障房在保險資金眼里，可不是燙手山芋，而是一塊搶而分食之的大蛋糕。平安集團董事長馬明哲、中國人壽集團董事長楊超、中國人保集團董事長吳焰在“兩會”上高調(diào)表態(tài)，向保障房拋出橄欖枝時，中國太平洋保險公司則先行一步，拿下險資投資保障房的第一單。

太平洋保險近日披露，“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”擬募資40億元，用于上海市建設(shè)50萬平方米公共租賃住房項目。該項目由上海地產(chǎn)（集團）有限公司負責建設(shè)。

太平洋保險負責人稱，太�；�礎(chǔ)設(shè)施類債權(quán)收益一般為6%左右，此單設(shè)定了保底收益、但不設(shè)封頂收益的浮動利率機制。盡管目前5年期存款利率已達5%，該項目短期看，收益上優(yōu)勢不大，但作為保險資金，尤其對壽險資產(chǎn)久期往往長達15年以上的，保障房期限項目長且具有延續(xù)性，投資這一領(lǐng)域意味著拓寬險資的投資渠道，無疑是一個極大的利好。

據(jù)透露，中國人壽和平安的保障房投資方案也已遞交保監(jiān)會，如果進展順利，急于找到投資出口的保險資金將紛至沓來。

不僅保險公司資金主動“送錢”，房地產(chǎn)上市公司也開始“胎動”。

停牌一天后，中天城投10日公布重大事項稱，未來5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設(shè)投資約200億元。這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設(shè)框架協(xié)議的上市房地產(chǎn)企業(yè)。

國信證券一篇報告認為，200億元投資將給中天城投帶來約16億元凈利潤，未來5年平均每年增厚業(yè)績0.35元/股。

除了貴州，上海保障房建設(shè)摸索出“以政府出地、企業(yè)出資”的思路，運用市場運作模式整合資源，上海綠地集團、上海城投等本地房地產(chǎn)企業(yè)投入到保障房建設(shè)當中。以綠地集團為例，在上海地區(qū)保障房項目投資已逾100億元。與綠地有著同樣想法的大型房企，不在少數(shù)。

一年前，對保障房建設(shè)不屑一顧的公司，最近也改變了態(tài)度。金豐投資一位管理人員透露，該公司將重點轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域的“代建制”模式，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術(shù)與管理，以此來收取管理費用�！按�建制”意味著開發(fā)商幾乎無風險，雖然利潤不高，卻是穩(wěn)定的回報。消息人士透露，代建費大約有5%。

萬科總裁郁亮近日表示，萬科已經(jīng)在北京、上海、深圳和南京等城市參與保障房建設(shè)，萬科力求保障房回報率3%至5%。

這是個“不轉(zhuǎn)即�！钡哪甏�，地方政府如此，開發(fā)商亦如此。

• ·2011-2015年中國土地儲備行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資風險預測報告
• ·2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預測報告
• ·2011年中國物業(yè)管理市場投資分析及發(fā)展前景預測報告
• ·2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略研究咨詢報告
• ·2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投資風險研究報告
• ·2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢前景預測報告
• ·2011-2015年中國天時牌活動房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢前景預測報告
• ·2011-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景預測報告
• ·2011-2015年中國修理野營房產(chǎn)業(yè)投資策略研究及發(fā)展趨勢分析報告
• ·2011-2015年中國新型建筑行業(yè)投資盈利預測及前景分析報告

• · 我國建立新框架推保障性住房建設(shè)分析
• · 中國規(guī)范住房租賃市場情況分析
• · 2011-2013年限購令導致半數(shù)地產(chǎn)商出局預測
• · 住建部分析房租大漲及租金調(diào)控問題分析
• · 我國房地產(chǎn)主權(quán)及私募基金活躍導致外投激增伏擊國內(nèi)樓市（下）
• · 我國房地產(chǎn)主權(quán)及私募基金活躍導致外投激增伏擊國內(nèi)樓市情況（上）

• · 房地產(chǎn)商對于保障房沖擊情況分析
• · 于煉對房價下降可能性統(tǒng)計分析
• · 廣州鼓勵國企建設(shè)保障房情況分析
• · 2011年3月份住建部催各地出臺房價控制分析
• · 首單險資不動產(chǎn)債權(quán)募資40億元投公租房計劃情況
• · 2011年2月份上海高端樓盤成交量情況分析

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價格指數(shù)