最近一段時(shí)間，一個(gè)有趣的跡象讓一些大城市的居民感到好奇：越來(lái)越多的垃圾短信開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商傳播房源信息的平臺(tái)，這種情況在近幾年原本財(cái)大氣粗、不可一世的地產(chǎn)行業(yè)中比較鮮見(jiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與1月份相比，2月份住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加5個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少4個(gè)，同比漲幅回落的城市有31個(gè)。

　　"新國(guó)八條"和地方限購(gòu)政策威力開(kāi)始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個(gè)月的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，一線城市的開(kāi)發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價(jià)，樓市降價(jià)潮似乎悄然來(lái)襲。限貸與限購(gòu)的聯(lián)合壓力下，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)是否可持續(xù)？降價(jià)階段將會(huì)持續(xù)多久？地產(chǎn)行業(yè)的冬天來(lái)了嗎？

　　降價(jià)與優(yōu)惠推銷增多

　　3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開(kāi)盤，雖然開(kāi)盤價(jià)仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。

　　隨后，萬(wàn)科在北京的"萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島"第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級(jí)的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購(gòu)75套，認(rèn)購(gòu)率僅為63%。

　　記者上周末到北京幾處新開(kāi)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋一方等地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)均有下跌跡象。其中，于13日取得預(yù)售許可證的豐臺(tái)區(qū)某項(xiàng)目，成交均價(jià)為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價(jià)下降19%。

　　北京東五環(huán)外的遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園項(xiàng)目打折幅度也較大，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目300套房源擬售均價(jià)為25289元/平方米，截至20日下午5點(diǎn)，成交均價(jià)為21181元/平方米，降幅達(dá)16.2%。另外一個(gè)備受關(guān)注的項(xiàng)目綠地花都苑的擬售均價(jià)為17491元/平方米，成交均價(jià)為14543元/平方米，降幅接近17%。

　　上海同樣出現(xiàn)了新盤低價(jià)入市。位于浦東的中海御景熙岸開(kāi)盤，精裝修房源以2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開(kāi)盤前市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)披露，在上海，位于浦東一項(xiàng)目3月初開(kāi)盤的實(shí)際報(bào)價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7 .6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。

　　成交量萎靡 房產(chǎn)存量增加

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173.9萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，呈兩位數(shù)大幅下降。

　　摩根大通最近發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

　　以北京為例，前一周成交套數(shù)達(dá)1056套，成交面積為10.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.08%。從更長(zhǎng)的時(shí)間的段來(lái)看，京版"國(guó)八條"調(diào)控政策已執(zhí)行月余以來(lái)，北京樓市成交量持續(xù)低迷。據(jù)披露，新政執(zhí)行首日截至3月18日，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為3504套，環(huán)比新政執(zhí)行前一個(gè)月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。

　　以萬(wàn)科為例，2009年萬(wàn)科的開(kāi)工面積僅有561萬(wàn)平方米，2010年初則將新開(kāi)工面積大幅提高至855萬(wàn)平方米，而實(shí)際上2010年新開(kāi)工面積達(dá)到1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。開(kāi)工面積即將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

　　易居中國(guó)上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購(gòu)是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開(kāi)發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開(kāi)盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。房產(chǎn)商資金"斷糧"

　　據(jù)記者對(duì)已經(jīng)發(fā)布2010年年度經(jīng)營(yíng)情況的40家開(kāi)發(fā)商的粗略統(tǒng)計(jì)，其歸屬于母公司的凈利潤(rùn)累計(jì)為298.66億元，同比增長(zhǎng)了37.88%。不過(guò)，這40家開(kāi)發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56%。

　　一位市場(chǎng)分析人士給記者算過(guò)一筆賬，2010年時(shí)依然是樓市豐收年，以上述40家開(kāi)發(fā)商為例，即使未來(lái)的利息成本不變，按照目前的盈利水平計(jì)算，這些房企要還清債務(wù)就要不吃不喝20.21年。

　　債務(wù)驟增直接加重開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，以萬(wàn)科為例，2009年該公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飆升到10.2%。"因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)要靠貸款，一旦沒(méi)人給他提供這種資金了，那么部分開(kāi)發(fā)商很快就瓦解了。"中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任韓保江教授曾表示。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，已披露年報(bào)的42家房企中，有29家公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁递^2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。從年報(bào)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市的投資并沒(méi)有放緩，新開(kāi)工面積仍然保持在較高水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流表現(xiàn)。

　　"限貸"和"限購(gòu)"聯(lián)合效應(yīng)顯現(xiàn)

　　對(duì)于房?jī)r(jià)迅猛上漲勢(shì)頭是否真正得到遏制，國(guó)家行政學(xué)院研究室副主任丁茂戰(zhàn)說(shuō)，這次房?jī)r(jià)是真降了。他說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭減弱，下降趨勢(shì)出現(xiàn)，估計(jì)這種情況還會(huì)延續(xù)。房市成交量跌得太狠，供給和需求的天平要尋找新的均衡點(diǎn)，這個(gè)新的均衡點(diǎn)必定要從下行價(jià)格區(qū)間去尋找。

　　最近幾年，國(guó)務(wù)院和地方政府，接二連三出臺(tái)調(diào)控政策。所有這些措施，都是打壓投機(jī)需求，削弱炒作跟風(fēng)，在供給充足的情況下，開(kāi)發(fā)商可以扛得住一時(shí)，扛不住長(zhǎng)遠(yuǎn)，房市價(jià)格最終要由市場(chǎng)說(shuō)了算，賣方市場(chǎng)扛不住是遲早的事。

　　關(guān)于調(diào)控措施能不能松動(dòng)，丁茂戰(zhàn)認(rèn)為，調(diào)控至少近期仍然不能放松。第一，流動(dòng)性充裕，富裕家庭越來(lái)越多，市場(chǎng)仍然存在剛性需求；第二，買賣雙方與政府博弈已成規(guī)律，都在觀望政府是否有決心把調(diào)控進(jìn)行到底。如果政府真的下定了決心，房?jī)r(jià)必定要降，如果政府確有其他顧慮，在政策上有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)將重拾升勢(shì)。

　　不少專家持相同看法，他們表示，從總體數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)依然"漲多降少"，而且這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超常規(guī)發(fā)展使得房?jī)r(jià)基數(shù)過(guò)高，因此盡管目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，但仍然保持相對(duì)高位。本輪調(diào)控如若不達(dá)到效果，政策很難放松。

　　中央民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)張建平認(rèn)為，"量?jī)r(jià)"的變化，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控"組合拳"作出了反應(yīng)，可以說(shuō)，此輪宏觀調(diào)控效果會(huì)逐步顯現(xiàn)。張建平認(rèn)為，解決當(dāng)前的高房?jī)r(jià)問(wèn)題最見(jiàn)效的手段，就是限貸和限購(gòu)。而從房?jī)r(jià)問(wèn)題根源來(lái)看，住房保障的缺位是問(wèn)題的根本。

　　各方傾向下半年降價(jià)預(yù)期

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，目前正向房企降價(jià)的窗口期靠近，預(yù)計(jì)還有2~3個(gè)月時(shí)間。在他看來(lái)，二三月是房地產(chǎn)業(yè)的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項(xiàng)目數(shù)量和幅度也將加大。

　　"中央要求地方政府出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但到現(xiàn)在為止很多城市都沒(méi)有表態(tài)，很多開(kāi)發(fā)商也是在等政府政策。"東莞某開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人私下告訴記者。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒(méi)問(wèn)題，但今年三季度后，將有更多開(kāi)發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營(yíng)。國(guó)泰君安研究人士也指出，從目前資金情況看，如果地產(chǎn)公司不忙于購(gòu)買土地和新開(kāi)工項(xiàng)目，則破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，短期雖然一些企業(yè)資金面已經(jīng)惡化，但沒(méi)有很大的破產(chǎn)壓力。要等到年底時(shí)真正的壓力才會(huì)出現(xiàn)，房企大面積的降價(jià)銷售有可能出現(xiàn)在下半年。

　　來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位高級(jí)分析人士則預(yù)判："2011年下半年，全國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將遇到資金緊迫的問(wèn)題。但是如果他們從現(xiàn)在開(kāi)始降價(jià)銷售、加速回流現(xiàn)金的話，資金鏈還是可以得到一些緩解。"

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