房地產行業(yè)-澳大利亞房地產牛市的可持續(xù)性分析_研究報告

《2010-2015年中國樓梯行業(yè)市場深度調研及投資預測報告》依托多年來對樓梯產品的研究，結

《2010-2015年中國蒸汽房行業(yè)市場深度調研及投資預測報告》依托多年來對蒸汽房產品的研究

近年來，為穩(wěn)定房價，促進房地產市場健康發(fā)展，國家、省、市出臺了一系列宏觀調控措施，日照市房地

【出版日期】 2010年11月【報告頁碼】 350頁【圖表數量】 150個【

　　在歐美住房市場依然蕭條的背景下，澳大利亞住房價格維持在相對高位。伴隨近期澳央行收緊銀根，一些市場機構預期，當地房產市場在經歷數年牛市之后，可能存在泡沫破滅風險。對此，澳政府和央行一直齊聲否認。

　　然而，據當地媒體日前披露，澳大利亞政府內部就市場走勢的研判并非鐵板一塊，兩名財政部官員今年早些時候甚至就“泡沫”問題展開爭論。在澳元升值、多空雙方角力之際，此消息進一步引發(fā)市場對房價走勢的猜測。

　　“屋子里的大象”

　　據《澳大利亞人報》周末版報道，澳財政部宏觀金融部門官員菲爾·加頓今年早些時候在一份內部傳閱的文件中闡述家庭債務水平影響住房市場等問題，結果遭到財政部國內經濟部門官員史蒂夫·莫林的質疑。莫林認為，研判房產市場，不應避重就輕，而應該更多關注住房價格驟降的風險。

　　莫林把這一市場風險比作“屋子里的大象”，認為可能給經濟招來大麻煩。他說，澳大利亞住房價格水平在２０００年之后的三、四年間上漲了５０％至６０％，而市場基本面卻基本沒有發(fā)生變化，這不能不引起警惕。

　　他說，泡沫破裂的風險可能來自“外部沖擊”，也可能來自家庭支付能力、債務水平和市場預期的變化。這些因素一旦發(fā)生逆轉，極可能引發(fā)動蕩。

　　“牛市”能持續(xù)多久

　　加頓則認為，２０００年之后住房市場連續(xù)數年的“大牛市”反映了基本面的改善。針對莫林的“泡沫說”，他反駁說，澳大利亞住房市場泡沫不可能持續(xù)多年而不破，因此市場并不存在泡沫。

　　對此，莫林表示，時間長短不能作為衡量市場是否存在泡沫的標準。他指出，人們總愛用基本面解釋價格上漲，這成為泡沫在較長時間內存在的重要因素。譬如，英國的房地產泡沫就持續(xù)了大約１０年，期間所謂基本面堅實的論調不斷推高房價，直至泡沫破裂。

　　莫林的擔憂不完全是危言聳聽。近三年以來，澳大利亞住房平均價格上漲了２０％。澳大利亞統(tǒng)計局的最新數據顯示，受信貸收緊、澳元升值等因素影響，今年第三季度，澳全國住房平均價格同比僅上漲０．１％，除墨爾本、珀斯和達爾文之外的主要城市房價均下降。

　　一些分析人士推測，這可能意味著經歷多年牛市的澳大利亞住房市場已迎來拐點。然而，不少分析人士認為，在澳經濟增勢強勁的背景下，住房市場不大可能發(fā)生崩盤。

　　抑制過熱是關鍵

　　分析人士告訴新華社記者，澳大利亞目前經濟增速較高，資產價格持續(xù)上揚，存在通脹過高風險。因此，防止經濟過熱，控制通脹和資產泡沫自然成為合理的政策選項。

　　當前，澳大利亞失業(yè)率維持在５％左右，遠好于歐美發(fā)達經濟體的就業(yè)形勢。經濟合作與發(fā)展組織１８日發(fā)布報告預期，今后兩年，澳大利亞經濟增速將維持在３．５％至４％的相對高位，而這將有助于進一步降低失業(yè)率。

　　此外，經合組織建議，如果澳大利亞政府今后在增加住房供給方面多下工夫，則不僅有助于抑制房價，破除經濟發(fā)展瓶頸，還將有利于促進相關經濟部門就業(yè)。

　　另外，盡管澳大利亞央行本月初已經將基準利率上調至４．７５％，這一水平仍遠低于２００８年３月時的７．５％。應該說，澳大利亞貨幣當局擁有充分的政策操作余地。

　　可以預見，在失業(yè)率可控、經濟增長預期樂觀的情況下，今后一段時期澳大利亞仍將繼續(xù)緊縮銀根，側重防范市場風險，力求實現低通脹的經濟增長。受此影響，澳住房市場有可能迎來一輪調整，從而使價格更趨合理。

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