2007年金融危機(jī)爆發(fā)的根本原因之一是房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度膨脹。至今，這一問(wèn)題仍未得到解決，而且將會(huì)在未來(lái)幾年繼續(xù)攪渾各國(guó)經(jīng)濟(jì)。如今，每個(gè)人都知道危險(xiǎn)的美國(guó)“次級(jí)”抵押貸款(“次級(jí)”這兩個(gè)字說(shuō)明了一切)。但是我們很容易忘卻，其實(shí)當(dāng)年房市的發(fā)展是令人歡欣鼓舞的，因?yàn)檫@讓那些甚至在一般情況下無(wú)法獲得抵押貸款的人都能擁有房子。次級(jí)抵押貸款使美國(guó)夢(mèng)美夢(mèng)成真。

　　當(dāng)然，世界上其他地區(qū)數(shù)以億計(jì)的人也懷揣著同樣的夢(mèng)想。但是各國(guó)房產(chǎn)貸款運(yùn)行模式大相徑庭。這些差異導(dǎo)致了最近全球失衡和金融崩潰。

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家，新建房的數(shù)量相對(duì)來(lái)說(shuō)很少。隨著人口停滯(在歐洲許多地區(qū)以及日本甚至下降)，現(xiàn)有的住房數(shù)量在不同人中易手，一般都是老一代傳給年輕的一代。

　　而在新興經(jīng)濟(jì)體，情況卻并非如此。在這些國(guó)家，現(xiàn)有住房的數(shù)量和質(zhì)量都是嚴(yán)重不足的。此外，大多數(shù)現(xiàn)有的住房通常在農(nóng)村地區(qū)，而工作崗位卻大部分集中在城市。這就是為什么發(fā)展中國(guó)家的城市化意味著澎湃的建房熱潮。

　　因此在大多數(shù)的新興經(jīng)濟(jì)體中，買(mǎi)房夢(mèng)仍然廣泛存在，這也是一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。這意味著年輕的中國(guó)夫婦將要存下一大筆收入，然而作為首付購(gòu)買(mǎi)一套理想的房子(通常是高樓中的一套商品房)。缺乏“無(wú)首付”抵押貸款是中國(guó)居民高儲(chǔ)蓄率的一大重要原因，這個(gè)原因可能比儒家思想更能解釋這一現(xiàn)象。減少中國(guó)儲(chǔ)蓄率的一個(gè)有效方式就是在中國(guó)建立美國(guó)式的抵押貸款市場(chǎng)。

　　然而，中國(guó)以及其他新興經(jīng)濟(jì)體的人們需要謹(jǐn)記，房?jī)r(jià)上漲并不會(huì)意味著國(guó)家會(huì)變得更富有。當(dāng)然，如果自家房?jī)r(jià)上漲的話，房主會(huì)覺(jué)得更有錢(qián)。但是如果房?jī)r(jià)普遍上漲，那么整個(gè)國(guó)家并沒(méi)有因此變得更富有。畢竟，人們都需要有一個(gè)家，因此在正常情況下，靠賣(mài)房賺錢(qián)僅僅意味著你將為下一套房子支付更多的錢(qián)。因此，房市繁榮帶來(lái)的僅僅是虛假的富有，雖然房市的繁榮能帶來(lái)過(guò)度的消費(fèi)，就像過(guò)去十年的美國(guó)一樣。

　　反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)崩盤(pán)并不會(huì)摧毀任何實(shí)體財(cái)富(房子仍然健在)。相反，房?jī)r(jià)崩盤(pán)能使買(mǎi)房夢(mèng)更易實(shí)現(xiàn)，有利于首次買(mǎi)房者——主要是年輕人和經(jīng)濟(jì)條件較差的人。

　　但是，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房主與租客的比例并不重要。如果租房市場(chǎng)發(fā)展充分的話(比如說(shuō)德國(guó))，那么大多數(shù)的家庭可能不會(huì)選擇買(mǎi)房。但是通過(guò)投資于人壽保險(xiǎn)公司和儲(chǔ)蓄會(huì)，他們能間接地?fù)碛兴�租的房子，因�(yàn)榈聡?guó)許多房產(chǎn)都是由人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄會(huì)擁有并管理的。

　　相反，許多美國(guó)家庭是從中國(guó)政府那兒租的房。表面上，他們可能是自豪的有房者，但是他們的抵押貸款很可能是諸如房利美和房地美等準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的，而這些機(jī)構(gòu)都嚴(yán)重依賴中國(guó)的資金來(lái)重新融資。

　　當(dāng)人人都相信由于房?jī)r(jià)只升不跌，投資于房地產(chǎn)是保障未來(lái)的最佳方式時(shí)，真正的危險(xiǎn)出現(xiàn)了。這會(huì)促使貸款機(jī)構(gòu)不僅為“三無(wú)人群”(無(wú)收入、無(wú)工作、無(wú)資產(chǎn))提供貸款，還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大敞錢(qián)袋，使他們能建造更高的大廈，更大的住宅區(qū)。

　　只要房市繁榮不停，人人都受益。但是當(dāng)泡沫破裂時(shí)，“三無(wú)人群”無(wú)法繼續(xù)支付債務(wù)，開(kāi)發(fā)商走向破產(chǎn)。到頭來(lái)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)發(fā)現(xiàn)抵押品(半成房或空房)毫無(wú)價(jià)值，以致銀行體系遭受巨大損失(正如2008年在美國(guó)發(fā)生的那樣)。在極端的情況中，如愛(ài)爾蘭(人們希望西班牙不要步其后塵)，銀行體系的困境會(huì)讓整個(gè)國(guó)家都破產(chǎn)。

　　房市繁榮會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，通常十年以上。但是反過(guò)來(lái)，由于房子的耐用性，房市崩盤(pán)也會(huì)持續(xù)同樣長(zhǎng)的時(shí)間。一旦建造了過(guò)多的住房，那么現(xiàn)有的積貨會(huì)讓房市蕭條很長(zhǎng)一段時(shí)間。下崗的建筑工人通常無(wú)法在其他行業(yè)找到工作。

　　在過(guò)去的十年中，大多數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家都出現(xiàn)了史無(wú)前例的房市繁榮高潮。而房市的崩盤(pán)，以及隨之而來(lái)的銀行業(yè)困境和失業(yè)問(wèn)題，在接下來(lái)的十年中會(huì)持續(xù)存在，這抑制了那些在2008年時(shí)似乎還十分強(qiáng)勁的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　相反，新興經(jīng)濟(jì)體的房市繁榮才剛剛開(kāi)始。美國(guó)資金的外流是這些房市繁榮的基礎(chǔ)。由于成百上千萬(wàn)套房子的建設(shè)，新興經(jīng)濟(jì)體的房市很可能會(huì)在未來(lái)的十年中持續(xù)繁榮。除非新興經(jīng)濟(jì)體在買(mǎi)房夢(mèng)的管理上比歐美更出色，不然下一次房市崩盤(pán)是不可避免的。

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