限購令首發(fā)大半年后，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效初顯，但部分城市房價(jià)上漲壓力仍然很大。那么對于限購政策來說，是將適度放寬，還是將繼續(xù)從嚴(yán)？
　　
　　就在市場預(yù)期前景不明的時(shí)候，7月12日的國務(wù)院常務(wù)會議明確指出：調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松。并明確提出，限購范圍有必要擴(kuò)大到房價(jià)上漲過快的二、三線城市。
　　
　　房地產(chǎn)市場波瀾再起。
　　
　　樓市調(diào)控緣何再次加碼?
　　
　　首發(fā)于京、滬、穗、深等一線城市的“限購令”,與其他“組合拳”形成合力,使樓市迅速降溫。
　　
　　7月21日,河北廊坊繼香河縣之后啟動樓市限價(jià),規(guī)定新建普通商品房價(jià)格最高不得超過9000元/平米,首開二、三線城市限價(jià)先河。
　　
　　最新出爐的6月份70個大中城市房價(jià)指數(shù)顯示,在持續(xù)調(diào)控了一年多后,全國樓市房價(jià)漲幅過快的局面已得到基本控制。70個城市新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲了0.1%,漲幅縮小了0.06個百分點(diǎn)。這是房價(jià)漲幅在4月份小幅擴(kuò)大后,連續(xù)兩個月持續(xù)收窄。
　　
　　但是,在全國房價(jià)漲幅得到明顯遏制的同時(shí),尚未限購或限購執(zhí)行不嚴(yán)的二、三線城市已取代京滬穗等一線城市,成為領(lǐng)漲全國樓市的主力。6月,諸如南昌、烏魯木齊、長沙、洛陽、丹東等城市房價(jià)同比漲幅均超過8%。
　　
　　“從今年春節(jié)開始上漲,濰坊房價(jià)至今漲幅超過20%。近幾個月平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷售。目前濰坊均價(jià)超過5000元/平方米的樓盤已達(dá)20個,高價(jià)盤不斷涌現(xiàn),房價(jià)不斷創(chuàng)新高�！鄙綎|濰坊某房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。
　　
　　“在一線城市幾乎全面限購的情況下,二、三線城市成為樓市調(diào)控的‘洼地’。包括改善性、投資性、剛性需求在內(nèi)的多重購買力開始向二、三線城市轉(zhuǎn)移�！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析,全國70個大中城市中,仍有44個城市新建商品房價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢,顯示大多數(shù)城市房價(jià)繼續(xù)上漲的局面仍沒有根本改觀,因此有必要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀調(diào)控的效果。

    由于擔(dān)心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟(jì),近一段時(shí)期,少數(shù)地方有了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月全國商品房的成交量環(huán)比增長四成多。易居地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示,成交回升的原因有兩個:一是很多開發(fā)商憋不住了,推盤量大增;二是價(jià)格有所松動,以價(jià)換量。
　　
　　銷售反彈往往是價(jià)格反彈的前兆,這也讓很多市場人士解讀為“限購”逐漸失效的信號。選擇在這個時(shí)候?qū)ⅰ跋拶彙鄙�級加碼,一方面是督促地方政府從嚴(yán)執(zhí)行、不得放松;更重要的是,圍堵從一線城市擠出的投資資金,防止房價(jià)上漲過快的情況在二、三線城市重演。
　　
　　牛鳳瑞認(rèn)為,在當(dāng)前通脹壓力較大的情況下,要遏制通脹防止經(jīng)濟(jì)過熱,就必須限制固定資產(chǎn)投資增速,而限制地產(chǎn)業(yè)投資是其中的重要領(lǐng)域,包括土地限批、資金限貸,都是出于這種考慮。從這個意義上說,限購令不是僅僅針對房地產(chǎn)的,也是針對整個宏觀調(diào)控的通盤考慮。
　　
　　“限購”能走多遠(yuǎn)?
　　
　　某外企海歸高層,非京籍人士,苦于尚未攢夠五年納稅記錄,只得將購房計(jì)劃擱置;其好友卻恰好相反,手中三套房產(chǎn),“想賣一套,知道賣了就不能再買,只好放棄�！�
　　
　　北京鏈家地產(chǎn)某分店店長向記者描述:“以前房子想買幾套就買幾套,現(xiàn)在銷售量明顯下降。以前房價(jià)幾乎每天都在變,這個月8000元一平方米,下個月可能就是一兩萬元,很多人借錢也要買房,為賺中間的差價(jià);現(xiàn)在買房的多為剛性需求,投機(jī)成分已經(jīng)很少了。限購后不會出現(xiàn)今明兩天房價(jià)大不一樣的局面,也打消了由于漲價(jià)預(yù)期帶來的投機(jī)心理�！�
　　
　　“限購就像是給病人做手術(shù)要打麻藥,但是打麻藥以后,醫(yī)生要趕快做手術(shù)啊。結(jié)果醫(yī)生干活太慢,病人又快醒了,就再打一針麻藥,究竟要限到什么時(shí)候?”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇日前表示。
　　
　　“限購是采用行政手段,以部分禁止交易的方式干預(yù)市場。關(guān)鍵還要通過有效的制度改革來平抑房價(jià),解決百姓住房問題�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長李文斌指出。
　　
　　牛鳳瑞認(rèn)為,期望通過限購降低房價(jià)可能難度較大,降低房價(jià)的根本在于增加有效供給。

    那么,“限購”究竟會走多遠(yuǎn)?
　　
　　上半年,北京新房與二手房交易量同比減少23%和34%;但本地居民首次購房的數(shù)量比新政前不降反升�！跋拶彶粌H抑制了投資與投機(jī)性購房,同時(shí)也沒有打壓剛性自住需求�！北本┓繀f(xié)副秘書長陳志日前表示,從北京人口資源環(huán)境的承載能力考慮,限購政策將納入正在研究制定的北京市基本住房制度中。
　　
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為,只有房價(jià)趨于平穩(wěn)了,保障房大批上市了,限購等調(diào)控政策才會逐漸放松,否則還會繼續(xù)。顯然,即便是取消限購,為避免形成市場的報(bào)復(fù)性反彈,它的退出也會是一個緩慢的過程。
　　
　　“限購的是第二套,并不是第一套,保證每個家庭平均有一套住房。政策還比較人性化�！薄罢�策是為了控制房價(jià),可以接受,是比較合理的�！薄�…在一項(xiàng)關(guān)于限購令的民意調(diào)查中,以上答案成為調(diào)查對象最多的選項(xiàng)。社會輿論的普遍認(rèn)可無疑為限購提供了向縱深發(fā)展的基礎(chǔ)。
　　
　　“限購”能撬動房價(jià)嗎?
　　
　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的《2011年中期中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》指出,今年大城市商品房價(jià)格存在“去泡沫化”趨勢,并可能在二到三季度出現(xiàn)局部拐點(diǎn)。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士判斷,很可能今年7月或8月會首次出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比負(fù)增長,三季度將出現(xiàn)真正意義上的房價(jià)“拐點(diǎn)”。
　　
　　事實(shí)上,在限購令下達(dá)之前,不少二、三線城市房價(jià)近期已經(jīng)出現(xiàn)滯漲局面。“從銀行升息、貸款限制等調(diào)控信號上,地產(chǎn)市場已經(jīng)預(yù)測到政策走向,因此在消息出來之前,就已經(jīng)出現(xiàn)成交量大幅下降�！钡靥幥鼗蕧u的福潤地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,“之前景氣的時(shí)候,平均一個月能賣4、5套,有時(shí)能賣10套,現(xiàn)在一個月能賣1套就不錯了。”
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)也在研發(fā)報(bào)告中稱,今年下半年房屋將供大于求,房價(jià)下行的壓力將很大。該報(bào)告同時(shí)認(rèn)為,購房者對未來的信心仍處于心理焦灼期:一方面，調(diào)控已一年有余,但房價(jià)并未下跌;另一方面,消費(fèi)者期望未來房價(jià)下跌很多。這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性,一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。報(bào)告預(yù)測,未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢,競爭必將異常激烈,房企主動降價(jià)促銷,將有助于改變購房者的此種矛盾心理,提振購房者對未來的信心。
　　
　　李文斌認(rèn)為,對于二、三線城市是否執(zhí)行限購的依據(jù)要考慮當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實(shí)情況。“如果是有正常需求,則無需限購,否則會破壞正常的市場供需平衡;如果是投機(jī)成分較大,則限購是必要的。”不過,他也對二、三線城市能否將限購執(zhí)行到位表示疑慮,“不同于一線城市擁有寬裕的財(cái)政實(shí)力,當(dāng)前一些二、三線城市地方政府舉債較重,財(cái)政吃緊,他們很大程度上還期望依靠地產(chǎn)增值來彌補(bǔ)呢�！�

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• ·2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測報(bào)告
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• ·2011年3月江蘇房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
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