各路人馬爭搶5萬億保障房商機

　　編者按："十二五"規(guī)劃已明確，未來五年全國要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。面對大幕開啟的保障房"井噴時代"，各路人馬開始醒悟，市場格局的改變必將帶來巨大商機，因此紛紛轉(zhuǎn)而搶食保障房這塊大"蛋糕"。

　　四渠道撬動8000億保障房建設(shè)資金

　　毋庸置疑，國內(nèi)保障房的建設(shè)正在政策主導(dǎo)下強力提速。這顯然是"十二五"期間致力于"調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式"的中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的一個"火車頭"。然而，這個"火車頭"尚缺乏充足的動力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰(zhàn)。

　　8000億元資金缺口

　　"十二五"規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房。業(yè)內(nèi)則預(yù)計今明兩年每年將建設(shè)1000萬套住房，"十二五"后三年每年將建設(shè)500萬--600萬套。五年總投資額累計約在5萬億元。

　　具體到今年來看。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設(shè)需要1.3萬億左右的資金，其中5000億由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過社會機構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)籌建。

　　毫無疑問，鋼鐵、水泥等建材行業(yè)會受益于保障房的大規(guī)模開工，家電、裝修等行業(yè)則會因保障房的集中交付而迎來小高峰。然而，就是這樣一份看上去多贏的工程，卡在了第一步--資金的籌措上。今年8000億社會資金的缺口究竟如何填補？是不是只有付出，沒有所得？

　　鼓勵社會資金的介入，并不是從保障房"大提速"的今年才開始的。從1998年開始，我國探索以經(jīng)濟適用房為主的保障房建設(shè)模式，期間就一直鼓勵社會資金介入，但社會資金對這一領(lǐng)域始終保持"遠觀"的態(tài)度，從未走近。相對于經(jīng)濟適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會資金籌集的迫切性也更加凸顯。

　　一些受訪人士對此認為，機遇隱藏在重重表象背后。保障房不能簡單地認為沒利潤或利潤很低，盡管保障房項目在賬面利潤上無法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設(shè)就不是"雞肋"。

　　保險資金先行一步

　　自《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后，具有公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產(chǎn)的一個重要"出口"。作為社會保障項目，其利潤與商業(yè)地產(chǎn)無法相提并論，在政策開啟后，養(yǎng)老地產(chǎn)、商務(wù)寫字樓就集聚了一批險資巨頭。盡管保險公司難以從保障房項目上獲得利潤訴求，但保障房長期和穩(wěn)定的收益來源成為吸引保險資金的一個重要因素。

　　與其他社會資金相比，保險資金已先行一步進入保障房項目。去年末，北京保障房項目引來了聲勢浩大的險資隊伍--太保、國壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國內(nèi)7家保險資產(chǎn)管理公司。7家保險資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備，而不參與后期二級市場開發(fā)。

　　如果說去年末險資巨頭集合于北京保障房項目是小試牛刀的話，那么，中國太保的行動就是引領(lǐng)保險企業(yè)大刀闊斧全面進入保障房建設(shè)。

　　3月9日，中國太保宣布太保公租房債權(quán)計劃正式通過了保監(jiān)會備案，成為保險行業(yè)首單不動產(chǎn)債權(quán)計劃，也是保險資金首次涉足保障房領(lǐng)域。據(jù)悉，太保資產(chǎn)此次的公租房債權(quán)計劃共募資40億元參與投資上海地產(chǎn)（集團）有限公司在上海市建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項目。太保資產(chǎn)的保障房預(yù)期收益率約在5%以上，并由上海城投集團以企業(yè)信用給予全額擔(dān)保。

　　對于未來新的保障房投資項目，太保資產(chǎn)表示，"下一步，在新的保障房投資方面，太保目前也在多方接觸，儲備合適的投資項目。在符合保監(jiān)會監(jiān)管框架的前提下，以風(fēng)險可控、投資收益合理為基本原則，太保資產(chǎn)將繼續(xù)尋找保障房方面的投資機會"。

　　繼中國太保進軍保障房建設(shè)兩個月之后，中國平安也開始介入上海保障房領(lǐng)域。5月13日，上海城投控股與中國平安簽約推出7年期"平安-城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃"，該債權(quán)計劃募資額度不超過30億元，期限為7年，50%按照固定利率6.4532%計息，另外50%按照央行同期貸款基準(zhǔn)利率下浮5.1%。這意味著該計劃的預(yù)期年化收益率在5.94%-7.31%之間。申銀萬國分析，預(yù)計上海城投公司2011年可售面積達138萬方，其中保障房項目108萬方，占比高達78%。

　　根據(jù)城投控股發(fā)布的公告，平安-城投控股保障性住房項目債權(quán)投資計劃，主要用于支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江新凱、青浦諸光路等保障性住房項目建設(shè)，包括經(jīng)適房、公租房等多個保障房類別，總投資額超過100億元，保險資金占比不超過30%，但作為項目資本金投入，可以撬動銀行貸款用于保障房項目建設(shè)。

　　盡管目前已有險資以不同形式進入保障房建設(shè)領(lǐng)域，在一定程度上填補了資金缺口，但現(xiàn)狀并不是十分樂觀。保險資產(chǎn)管理人士表示，在與地方政府接觸中發(fā)現(xiàn)，不少地方政府并沒有想好保障性住房的建設(shè)資金來源，也沒有想好保障性住房的定價。假如保障性住房項目的地價過高，保險公司自然承受不了；但地價過低，那地方政府也不愿意。所以預(yù)期缺乏實質(zhì)性政策的推動，險資很有可能只會在京、滬等中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)小規(guī)模參與保障房建設(shè)。

   社�；�金躍躍欲試

　　與險資一樣，社�；�金對保障房建設(shè)同樣躍躍欲試。

　　2月26日，全國社保基金理事會宣布，向南京保障房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)放30億元的信托貸款，用于該市4個保障房項目的建設(shè)，期限35個月，利率6.05%，該貸款由江蘇國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔(dān)保，這是全國社�；�金首次投資房地產(chǎn)項目。

　　與直接投資比起來，信托貸款是固定收益類產(chǎn)品，通過多個金融機構(gòu)的綁定來降低風(fēng)險，相對更安全一些。但在南京保障建設(shè)中，江蘇國際信托只是在其中起到一個"過橋"的作用，真正的信托貸款是由信托公司找項目，而這里的做法是社�；�金與南京政府直接談妥，借用信托的渠道而已。

　　接近交易的人士也透露，實質(zhì)性達成交易的是社保基金和南京市政府，信托公司并非主導(dǎo)，"相當(dāng)于，社保基金要借一筆錢給南京市政府用于保障房建設(shè)，但不能直接借，社�；�金先委托30億元給江蘇國際信托，再指定后者貸款給南京保障房公司"。

　　據(jù)全國社保基金理事會內(nèi)部人士透露，從去年開始，社�；�金已經(jīng)在做投資保障房的準(zhǔn)備，其中也有響應(yīng)國家戰(zhàn)略與指示精神的意圖。當(dāng)時全國社�；�金理事會的專門小組曾赴多地調(diào)研投資保障房的可行性，其中便包括南京。

　　對于最終敲定南京為社�；�金打響保障房建設(shè)第一槍的地點，全國社�；�金理事會副理事長王忠民表示，南京的保障房建設(shè)以公司的形式運作，其模式是在一個區(qū)域建設(shè)中嵌入保障房建設(shè)規(guī)劃，使保障房建設(shè)和區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、交通、商業(yè)、教育、服務(wù)等一系列相配套。

　　對于南京個案，社�；�金對保障房的投資的試水意義大于實際。宣布在南京試點后，今年"兩會"期間，全國社會保障基金理事會理事長戴相龍介紹說，今年全國社�；�金規(guī)模將近1萬億元，而用于保障房項目的投資份額可達500億元。

　　王忠民也曾表示，投資南京保障房僅是開端，目前理事會已在多地調(diào)研，將陸續(xù)投資更多的保障房建設(shè)項目。對地方政府而言，目前保障房資金渠道大概有4種政府財政資金、公積金增值部分收益、土地出讓金以及社會資金或其他渠道。其中以前3種渠道為主，社會資金的參與還相對較少。

　　REITs破繭創(chuàng)新

　　冷落了一段時間的人民幣房地產(chǎn)投資信托基金（下稱"REITs"）近日又重新進入人們視線。業(yè)界普遍預(yù)期，REITs或?qū)⒃诒Ｕ戏?大提速"的時代得到快速發(fā)展。

　　"預(yù)計國務(wù)院會在今年年底或明年年初批準(zhǔn)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)項目。一旦獲批，上海浦東即便不是第一家也一定是全國首批試點，而且是首批中最早的。"對于備受各方關(guān)注的REITs試點，浦東新區(qū)金融局局長施海寧在昨日舉行的浦東金融核心功能區(qū)建設(shè)新聞通氣會上如是說。

　　施海寧同時明確，浦東新區(qū)將會把REITs募集資金用于保障性住房建設(shè)；而資產(chǎn)池方面則沒有變化，仍為原先方案中以陸家嘴集團為主的四大集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　開展REITs試點是國家重點推進的重大金融創(chuàng)新。近年來，包括上海、天津等地區(qū)在內(nèi)的諸多城市均在積極研究制定并陸續(xù)上報各地REITs的可行性方案。滬版REITs為第二種運作方式，通過建立資產(chǎn)池設(shè)立REITs并募得資金。

　　央企參建保障房

　　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型關(guān)鍵點的"十二五"開局之年，適逢房地產(chǎn)調(diào)控進入攻堅階段，商品房市場暴露出來的投機增長過快問題尚缺良策有效遏制，千萬套保障房的建設(shè)任務(wù)又亟待完成。社會資金對保障房建設(shè)的謹慎小心使得它們"望而卻步"，較低的利潤使得房地產(chǎn)企業(yè)也不愿過多深入這個領(lǐng)域。

　　直到國資委一聲令下，央企必須擔(dān)負起保障房建設(shè)的重擔(dān)。作為共和國的"長子"，央企本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的責(zé)任，但在房地產(chǎn)調(diào)控中，這個本應(yīng)為"弟弟、妹妹"做出表率作用的"大哥"，卻先登上了違規(guī)名單。"長子"的本性或并不頑劣，只因多年來寵溺有加，才有膽量屢屢觸碰調(diào)控紅燈，站在發(fā)展的十字路口，央企的擔(dān)當(dāng)要如何體現(xiàn)？

　　央企進入保障房建設(shè)，是建設(shè)的擔(dān)當(dāng)。國資委日前下發(fā)《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》提出，中央企業(yè)要把積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會責(zé)任的重要途徑，進一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。

　　在樓市調(diào)控之關(guān)鍵時期，作為"長子"，央企理應(yīng)承擔(dān)更高的社會責(zé)任，把更多精力集中在保障房建設(shè)上來，理應(yīng)挑起保障房建設(shè)的大梁，以配合國家完成樓市調(diào)控。

　　事實上，近年來央企始終是保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的"主力軍"：2010年，中冶曾新增保障性住房項目24個，總投資為257億元，總建筑面積564萬平方米；截至2010年底，中國建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模達到了1155萬平方米；保利地產(chǎn)也計劃在2011年新增保障性住房項目5個以上。

　　保利地產(chǎn)近日在拿地投資中屢屢涉及保障房，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，保利地產(chǎn)參與建設(shè)保障房的設(shè)想是，只要不虧我們就會去嘗試。企業(yè)站在投資回報的角度，期望通過保障房'賺錢'的想法是不現(xiàn)實的。

　　中冶集團則是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企，2010年，中冶集團的保障房項目共計24個，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米，分布于天津、上海等城市。央企子公司同樣準(zhǔn)備投身于保障房建設(shè)，中國鐵建地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司副總經(jīng)理倪志宇，表達了中國鐵建地產(chǎn)作為央企的責(zé)任與決心，中國鐵建地產(chǎn)目前正在積極進入保障房領(lǐng)域，比如北京已經(jīng)有多個保障房配建項目，目前也在關(guān)注杭州土地市場中配建保障房的地塊。

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