房地產(chǎn)-2011年北京住宅樓價上升情況調(diào)查分析_研究報告

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2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、

2011-2015年中國廉租房建設(shè)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投

【出版日期】 2011年5月【報告頁碼】 260頁【圖表數(shù)量】 80個【印刷

2011-2015年泗水房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、

2011-2015年中國建筑業(yè)市場運(yùn)行態(tài)勢與投資前景分

建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠

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　　自2009年3月推出QE后，大量資金涌入銀行，但銀行又找不到可信賴的貸款者，結(jié)果大量資金流入債市及股市，導(dǎo)致債市及股市上升，但經(jīng)濟(jì)又未見大幅改善（尤其是美國房地產(chǎn)）。上述情況于1998年9月至2000年3月的香港亦曾出現(xiàn)過，特區(qū)政府動用1000億港元外匯儲備購買港股打擊國際大鱷，令恒生指數(shù)大升，但同期香港經(jīng)濟(jì)又未見改善（尤其是房地產(chǎn)）。

　　2000年3月港股跟隨美國科網(wǎng)股泡沫爆破而回落，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次尋底。今年6月底，QE2結(jié)束后美元供應(yīng)速度將下降，美匯指數(shù)自5月開始止跌回升，會否引發(fā)carry-trade unwind（套利交易平倉）？受QE及QE2影響，過去金融市場曾大量拋空美元去投資其他產(chǎn)品的情況會否出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？今年sell in May and go away（五月出貨離場）是否又再靈驗(yàn)？QE2結(jié)束代表美聯(lián)儲每日注資70億美元的行動結(jié)束。

　　今天租用超級運(yùn)油輪（VLCC）每日租金為585 美元，較高峰期回落90%，油價到了此水平，各國已在大幅減少進(jìn)口石油，加上銅價上升通道失守，上述都是令人擔(dān)心的訊號。

　　內(nèi)地須轉(zhuǎn)型以維持高增長

　　隨著“三廉優(yōu)勢”漸失（原材料、勞工成本及地價上升），中國內(nèi)地產(chǎn)品在國際市場上價格優(yōu)勢漸失，中國大部分出口產(chǎn)品是代工產(chǎn)品，如提價則訂單往往流失，沒有強(qiáng)大議價能力是中國出口產(chǎn)業(yè)的弱點(diǎn)。過去不少工廠在沒錢賺的環(huán)境下仍要接單以維持工廠開工率，但另一沖擊波人民幣升值又開始，對經(jīng)營者而言可謂雪上加霜。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，中國只有依賴國營企業(yè)增加固定資產(chǎn)投資去拉動GDP保持高增長，但最后中國GDP 能否長期保持高增長，還要看第三產(chǎn)業(yè)能否迅速取代第二產(chǎn)業(yè)而定。目前中國內(nèi)地消費(fèi)只占GDP的37％，而美國則占70％。

　　所謂寧靜而致遠(yuǎn)，沒有平靜的心，又怎能看得遠(yuǎn)？有人說投資可以不理政治，事實(shí)上，政治才是決定投資勝負(fù)的最重要因素。1970年代初期，有朋友仍跑去越南西貢投資，看不到美國政府從越南撤退的影響，到了1975年他們皆血本無歸。2001年“911”事件后仍看不到布什總統(tǒng)下令攻打伊拉克所引發(fā)的石油危機(jī)，自然錯過長達(dá)10年的原材料價上升潮。這次拉登已死的消息影響又如何？

　　1990年代，美國人相信投資沒有賺錢能力的科網(wǎng)股可以發(fā)財，結(jié)果2000年3月科網(wǎng)股泡沫爆破。2001年1月起，美聯(lián)儲開始減息，美國人又相信買樓可以發(fā)達(dá)，2007年美國樓市泡沫爆破。2009年3月開始，美國人又相信只要政府不斷印鈔票……

　　QE2令標(biāo)普500由去年8月至今上升31%，令股票市值增加2萬億美元，但對實(shí)體經(jīng)濟(jì)幫助不大，反令一般人感受到通脹壓力。看來美聯(lián)儲并沒有制造出另一次繁榮期，反而是另一個滯脹期。商品價格經(jīng)過一輪瘋狂炒賣后估計有一段日子平靜，最后是升是降便看美國下半年貨幣政策而定。短期美元匯價將因歐元出現(xiàn)弱勢而受惠。

　　中國內(nèi)地情況亦一樣，由1978年前勞工、原材料及土地成本皆極廉時代，隨著改革開放政策落實(shí)，三者逐步同國際價格接軌。例如原材料由過去的出口到2002年起變成進(jìn)口，然后是土地價格大幅上升，2007年起是勞動成本上升。

　　中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)步入后工業(yè)時代的情況有如1980年代的香港，估計這次中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期所需時間，較大部分分析員估計的要長。今年4月，內(nèi)地CPI升幅達(dá)5.3%，估計5、6 月份仍進(jìn)一步上升。

　　要適時撤退

　　股市發(fā)展初期，買股票有如買生意，例如1970年代的港股，當(dāng)年應(yīng)該買新鴻基地產(chǎn)或長江實(shí)業(yè)做長期股東，隨著他們成長而賺大錢。股市發(fā)展一段時間后，例如1980年代進(jìn)入“有智慧不如趁勢”的階段，找出牛熊市，實(shí)行低買高賣策略。

　　1997年后進(jìn)入“揀股不看市”時期，這段日子買騰訊、六福集團(tuán)跟買E-Kong、恒和珠寶分別很大，行業(yè)內(nèi)的龍頭股同龍尾股是兩個不同世界。2007年香港股市發(fā)展到達(dá)歐美水平時便應(yīng)該學(xué)習(xí)逆向思維，在大多數(shù)人看好時看淡，在大多數(shù)人看淡時看好。投資最高境界就是“君子有所為，有所不為”！

　　例如1997年8月、2007年10月那段日子真是做不如不做。有時De-vestment （不投資）較In-vestment（投資）更難。

　　我個人意見不是說在未來時間，你再不能透過“Long”（看多）去賺錢，而是說Easy Money Are Gone（賺錢不易），除非你是出色的Stock Picker（選股員），不然投資成績一定馬馬虎虎。不少熱門投資項目才有上升動力，例如能源股、金屬股及農(nóng)產(chǎn)品股，但一旦失去動力又可以出現(xiàn)急跌。不像2009 年那年，差不多任何投資項目皆上升，甚至到了2010年選股仍不困難。但踏入2011年股市有如十五只吊桶，七上八下。6月過后，過去兩年由弱勢美元所造成的資金泛濫局面是否開始退潮？小心駛得萬年船。

　　去年11月起港股表現(xiàn)落后于美股，2008年11月至2009年3月港股表現(xiàn)則勝于美股。上述表現(xiàn)是十分明顯的派發(fā)區(qū)，即二線股先于大市一步見底或見頂，港股在世界股市中是二線股地位，再加上最近白銀極速回落31%、石油回落17% ，其他原材料及農(nóng)產(chǎn)品紛紛下跌……這些是大跌市前的警告，還是一次技術(shù)性調(diào)整？

　　去年11 月看好新興市場的投資者占71%，今年3月降至51%，最近又回升到57.3%，這又是另一危險訊號。索羅斯領(lǐng)導(dǎo)下的對沖基金在大量拋售商品期貨，反之另一“賺錢之王”保爾森卻不認(rèn)同。他認(rèn)為，這只是一次技術(shù)性調(diào)整，黃金長線可看4000美元。誰對誰錯？兩雄相爭必有一傷。最后鹿死誰手？

　　北京住宅樓價8年升8倍

　　2003年至今的過去8 年，北京住宅樓價上升800%，內(nèi)地住宅樓投資占全國GDP的比重，由2000年的2%上升到2010年的6%。下一步又如何？相較內(nèi)地樓價升幅，香港實(shí)屬小兒科。

　　1997年香港年人均收入28000美元，今年可達(dá)32000美元，90%的香港人生活條件在過去14年未見改善，財富越來越集中在少數(shù)人手中 1%的人口占去社會總資產(chǎn)的43%，另4%的人口占去29%。香港進(jìn)入富者愈富的時代，大部分中產(chǎn)階級為了500-1000平方英?眨 ?50-100平米）的住宅而付出畢生所有。至于沒有物業(yè)者，更是飽受租金上升所帶來的威脅，造成物價飛升，但銀行存款利率卻接近零。

　　上述情況看來仍會維持好一段時間。投資市場一方面需面對金融海嘯所帶來的去杠桿化，并為修補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債表而努力；另一方面，又需要面對各國政府所推出的刺激經(jīng)濟(jì)方案。香港人生活早已陷入“冰火兩重天”的境界，55%的香港人認(rèn)為，今年跟1997 年的生活水平差不多，16%認(rèn)為更差，只有27%認(rèn)為好了些！

　　香港雖然是全中國人均收入最高的城市，但快樂指數(shù)卻大幅回落。香港人越來越不快樂，理由是因?yàn)榭床坏角熬�。過去透過投資可帶來薪水之外的另一項收入，但今天投資市場內(nèi)大鱷如此多，金融市場早已變成龍?zhí)痘⒀�、散戶不宜�?/P>

　　在“十二五”規(guī)劃推動下，未來五年中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)一個較明確的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，自然有得有失。

　　記得1982年到1984年，中英政府就香港前途談判時，已故香植球先生曾說：“香港的財富將從不相信共產(chǎn)黨會出現(xiàn)改變的人手中，流向相信共產(chǎn)黨愿意改變的人手中。”今天回顧當(dāng)年他的說話，的確是真知灼見。

　　2011年，我們面對的抉擇是：中國經(jīng)濟(jì)能否轉(zhuǎn)型成功？如認(rèn)同此理念，下半年起便不妨Buy on dip（底部買入），反之請自行決定。

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2011年北京住宅樓價上升情況調(diào)查分析