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200億外資抄底上海樓市
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-12
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 上海 銀行 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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外資入滬的動作令正處觀望期的上海樓市更加撲朔迷離。6月30日，戴德梁行發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，外資在滬的房產(chǎn)大宗交易總額約為人民幣97億元。無論是整體收購案的數(shù)量還是價格，與往年相比毫不遜色。
“外資對上海樓市的熱情并未減弱，不僅收購寫字樓，而且已經(jīng)涉入住宅的交易。預(yù)計下半年的交易量只會走高，保守估計，今年整年的外資收購交易總量將達到人民幣200億元�！贝鞯铝盒型顿Y部華北區(qū)董事葉建成說。
抄底良機？
雖然當(dāng)前許多業(yè)內(nèi)人士看空上海樓市，但仿佛恰是海外資金抄底的最佳時機。不僅一如從前進入商業(yè)項目，而且頻頻涉獵住宅市場。今年上半年，首先是高富諾購買位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價12億元；緊接著，韓國的“未來資產(chǎn)”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元。
分析人士指出，目前上海樓市交易量徘徊不前，市場觀望氛圍濃厚，許多開發(fā)商為加快銷售速度，甚至開始整幢拋售物業(yè)，而這正是海外投資機構(gòu)接盤的好時機。“一方面，價格上還具備一定的彈性空間，另一方面，經(jīng)過海外投資機構(gòu)的再包裝，物業(yè)升值空間更大�！�
“外資并沒有逃離上海樓市，而是仍然在待價而沽。只要價格合適，他們就會出手。”葉建成表示，雖然有外資在拋盤，但接盤的也是外資，這樣的拋盤只能導(dǎo)致更多的外資進入市場。
事實上，不僅海外投資機構(gòu)有抄底樓市的意圖，許多有外資背景的開發(fā)商亦有同樣的考慮。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示，恒隆地產(chǎn)正計劃投資400億港元于內(nèi)地的18個項目，并“爭取在2009年前將這些項目拿下。”陳對于恒隆地產(chǎn)的現(xiàn)金流頗為自信。在信貸緊縮的當(dāng)前，內(nèi)地房企資金壓力極大，恒隆地產(chǎn)便摩拳擦掌積極布局。
“危機，通常是在危險中蘊涵機會�！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，對于有大規(guī)模投資計劃的房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前正是抄底良機。
陳啟宗表示，當(dāng)前的機會還包括通過收購內(nèi)地上市房企，來拓展融資平臺。他認為，A股市場疲軟，股票估值較低，對于有意向在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的企業(yè)而言，倒不失為逢低吸納的時機。
轉(zhuǎn)型股權(quán)投資
從3年前外資進入上海樓市至今，可以見到，外資的操作運營方式壯大了中國投資市場，并且逐步讓上海形成了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。
“以前大家對外資的運作模式不了解，現(xiàn)在已經(jīng)清楚，外資介入無非是一個增值投資的過程。當(dāng)收購的物業(yè)增值到一定幅度之后，外資機構(gòu)便會出手售出�！比~建成說。
要使得收購的物業(yè)增值，外資機構(gòu)并不僅是“坐享其成”，更多地是以國際化的管理理念與運營方式提升物業(yè)本身的價值。相對幾年前上海寫字樓散賣的方式，目前的整體出售給項目的價值提升留有較大的空間，并且拓展了整個投資市場。
“在外資目前的投資流程中，最大的不確定因素其實是銀行�！比~建成指出，以前市場會關(guān)心有沒有買賣、交易會不會成功，如今“融資是否順利”變得更加重要。
鑒于當(dāng)前上海住宅市場處于價格拉鋸的階段，在外資的海外股權(quán)交易中，銀行對于該市場的交易相當(dāng)謹(jǐn)慎，對項目資質(zhì)的要求較高，且融資額度不大，一般為50%-60%。而商業(yè)地產(chǎn)的未來前景依然樂觀，買方的融資相對比較容易。
“在這種情況下，基金也開始尋找本地的開發(fā)商進行合作，因為項目投資的回報率更大，而且項目操作還可依靠本地開發(fā)商，而不像整體物業(yè)收購，還需要另外花費人力來進行管理�！比~建成說。
這樣的轉(zhuǎn)變不惟上海獨有。如青島、天津等地，也有越來越多的基金在尋求與本土開發(fā)商戰(zhàn)略合作。葉建成表示：“這種形式也為開發(fā)商拓寬了融資渠道。在今年不少本土開發(fā)商面臨資金壓力的情況下，這種合作往往就是一拍即合�！�
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