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高檔房產(chǎn)成為投資客的“拐點(diǎn)避難所”？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-14
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓盤 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 商品房 北京 高檔房
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不怕貴，就怕不貴。當(dāng)然貴的要有道理，地段環(huán)境都到位，“越貴越高興”。
孔杰林正在和他投資圈的朋友里宣揚(yáng)這樣的邏輯，現(xiàn)在，他的朋友們都為去哪兒做房產(chǎn)投資而頭疼，孔杰林的邏輯是，買高檔房最保險(xiǎn)，至于房?jī)r(jià)高低卻并不是第一要考慮的因素，他時(shí)常引用自己的案例，在北京北三環(huán)的一套2004年的商品房上，孔杰林至今還保持著將近50%以上的回報(bào)，而且隨時(shí)可以脫手套現(xiàn)。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)也支持孔杰林的如是邏輯：2007年第四季度北京市一手住宅均價(jià)排名前15位的樓盤，其總體均價(jià)為3.48萬元/平方米，而到了今年一季度，前15位樓盤均價(jià)達(dá)3.74萬元/平方米，季度環(huán)比升幅達(dá)7.5%。儼然一幅高檔避難所的姿態(tài)。
越貴越保值
“只要我想賣，現(xiàn)在就可以脫手�！笨捉芰脂F(xiàn)在不得不為自己2004年所做的一次購(gòu)買決策而感到慶幸，彼時(shí)，他花費(fèi)7300元/平方米的價(jià)格，買下了位于北京北三環(huán)一帶觀典花園的一套100多平方米的商品房，在那個(gè)年代，總價(jià)80多萬元的商品房已經(jīng)算得上是大手筆的投入了。
當(dāng)時(shí)，很多朋友都覺得他買貴了，盈利的空間變得很小，而現(xiàn)在，他脫手的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了15000元/平方米，回報(bào)率超過50%，而且還有多個(gè)買家排隊(duì)等候，比起他投資圈內(nèi)的朋友“漲價(jià)容易脫手難”的尷尬處境，孔杰林覺得自己境遇不錯(cuò)。
孫逸超是孔杰林的朋友，他雖然也是靠在城區(qū)“倒賣”房產(chǎn)發(fā)家，但后來卻走上了與孔杰林不同的路徑，孔杰林告訴記者，他在房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)最快的2007年前后，把城區(qū)住房逐步套現(xiàn)之后，轉(zhuǎn)而到城近郊地區(qū)購(gòu)買總量更多的房產(chǎn)投資，“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在數(shù)字上上漲的很快，漲幅也在40%以上，但是現(xiàn)在想要套現(xiàn)，卻比較難。”孔杰林說。
確實(shí)如此。孫逸超告訴記者，他把3套房子掛在中介兩個(gè)多月了，只接到大致2~3個(gè)電話，甚至都沒有約到買家見面，甚至他在提出自己承擔(dān)一半營(yíng)業(yè)稅的“條件”之后，也沒有太大的改觀。
“我的房產(chǎn)沒有他多，總資產(chǎn)額也沒有他大，但脫手變現(xiàn)的能力要比他強(qiáng)很多�！笨捉芰謱�(duì)記者說。他分析個(gè)中原因，成熟社區(qū)的配套帶來了大量純粹自住的需求，而這種需求往往是剛性的態(tài)勢(shì)，不受市場(chǎng)大勢(shì)的影響。
孔杰林大肆宣揚(yáng)著想買房投資保險(xiǎn)就不要怕貴的邏輯，而事實(shí)也確實(shí)如此。
保險(xiǎn)選區(qū)域
懂得這個(gè)邏輯的孔杰林準(zhǔn)備追加投資，他看中的是兩個(gè)區(qū)域，一是他熟悉的北三環(huán)沿線，二是涉外使館區(qū)，他現(xiàn)在正在籌集資金，準(zhǔn)備適時(shí)出手，原則仍然是“只要地段好，價(jià)格不是問題”。
孔杰林已經(jīng)是半個(gè)專家，他告訴記者，自己看中這兩個(gè)區(qū)域的原因不同，在北三環(huán)沿線，他看中的是馬甸到元大都遺址公園這一線，那里距離奧運(yùn)會(huì)主體育場(chǎng)鳥巢最遠(yuǎn)不過兩公里之遙，交通便利，同時(shí)還有相應(yīng)的自然景觀環(huán)境資源，孔杰林認(rèn)定這里不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，即便在奧運(yùn)會(huì)之后。
還有一點(diǎn)讓他更加放心——這個(gè)區(qū)域已經(jīng)沒有什么開發(fā)量了。記者了解到，凱德品元是這個(gè)區(qū)域內(nèi)最后的一個(gè)項(xiàng)目�！斑@意味著等我想出手套現(xiàn)的時(shí)候，不會(huì)跟我有同期大量入市的同類產(chǎn)品，所以不會(huì)存在同區(qū)域內(nèi)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的問題，因?yàn)榈綍r(shí)候我的房子是最新的�！彼蛴浾叻治龅�。
如果說前者是純粹的區(qū)域條件保險(xiǎn)的話，孔杰林選擇燕莎涉外區(qū)則是要抓住一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的機(jī)會(huì)，逢低入市，他告訴記者，他準(zhǔn)備出手的，是一個(gè)叫做波菲特行政公寓的項(xiàng)目，波菲特行政公寓的賣價(jià)最低卻已經(jīng)達(dá)到20800元/平方米。
說起低價(jià)格的好機(jī)會(huì)，孔杰林如數(shù)家珍，他告訴記者，波菲特行政公寓項(xiàng)目周邊的酒店式公寓，如US聯(lián)邦公寓等項(xiàng)目均價(jià)都在28000元/平方米以上，最低賣價(jià)20800元/平方米，恰是孔杰林認(rèn)定的投資機(jī)會(huì)所在。
將近6000元~7000元/平方米的差價(jià)，在脫手的時(shí)候還是很容易的，畢竟這里的區(qū)域條件在這里擺著，是第三使館區(qū)，涉外的單月租賃價(jià)格已經(jīng)達(dá)到10000多元的水平，無論是出租還是買了脫手套現(xiàn)，都有空間。
記者了解到，他看中的波菲特行政公寓，實(shí)際上就是標(biāo)準(zhǔn)的定制化投資產(chǎn)品。其精裝修的水平基本可以達(dá)到拎包入住。他告訴記者，目前已經(jīng)有投資商提出希望整體回租然后經(jīng)營(yíng)成酒店物業(yè)，給出的租金水平不低。
“對(duì)于高檔住宅的買家來說，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)并不敏感，只要地段、配套好，有稀缺性資源，成交自然會(huì)上升，以后脫手套現(xiàn)的時(shí)候也是一樣的道理，價(jià)格高低并不重要�！焙皶熛蛴浾弑硎�。
外因助漲可能
孔杰林選定上述兩個(gè)樓盤之后，孔杰林決心再細(xì)致考察一番，由于多年買房投資，他也有了不少開發(fā)商朋友，他們告訴孔杰林，在高檔物業(yè)領(lǐng)域投資出手，不僅地段本身保證了回報(bào)以及風(fēng)險(xiǎn)降低，而且，潛在的外資接盤可能，也確保了自己的投資很難貶值。
“不是說外資直接收購(gòu)我的房產(chǎn)，他們一般買整棟的物業(yè)，而不買零散的房產(chǎn)，但是對(duì)同類物業(yè)的整棟收購(gòu)，尤其是同物業(yè)類型或者同區(qū)域的房產(chǎn)，往往會(huì)抬升自己物業(yè)的價(jià)值，降低屆時(shí)脫手時(shí)的套現(xiàn)難度�！笨捉芰终f。
不久前，仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)資產(chǎn)報(bào)告》預(yù)測(cè)，雖然2008年全球房地產(chǎn)直接投資總額將比2007年減少30%以上，但大量資金進(jìn)入亞太地區(qū)的勢(shì)頭不會(huì)明顯減弱。其中，中國(guó)內(nèi)地及中國(guó)香港地區(qū)市場(chǎng)將占到全球14%的投資額，這或許可以間接為孔杰林的投資保駕護(hù)航。
胡景暉告訴記者，城區(qū)土地日益稀缺的背景下，高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)比重增多，是房地產(chǎn)商提高“附加值”的一種選擇。出于營(yíng)銷策略的考慮，以及這些大戶型公寓未來所具有的升值空間，預(yù)計(jì)6月份四環(huán)公寓項(xiàng)目開盤均價(jià)會(huì)繼續(xù)走高，在地段不錯(cuò)的前提下，這也是脫手套現(xiàn)的好機(jī)會(huì)。
“由于高端物業(yè)的資源特性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高端物業(yè)的供應(yīng)跟不上需求，當(dāng)供需關(guān)系變得尖銳的時(shí)候，高端物業(yè)便具有很強(qiáng)的議價(jià)能力。”針對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，政策環(huán)境嚴(yán)格限制高檔住宅的開發(fā)，從而使其融資難、拿地難，供應(yīng)上自然成為稀缺產(chǎn)品。
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