全國(guó)四成企業(yè)虧損 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然很大

    中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)人士介紹，造成物業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)下降的原因包括物價(jià)指數(shù)上漲、勞動(dòng)力成本提高以及服務(wù)價(jià)格缺乏彈性等。另外在《物權(quán)法》實(shí)施之后，原來(lái)依靠小區(qū)共有部位開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)所得彌補(bǔ)管理費(fèi)不足的收入明顯減少，也是影響行業(yè)利潤(rùn)因素之一。

　  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。這位人士表示，一些企業(yè)在上報(bào)時(shí)未將多種經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在內(nèi)，以及基于其他因素的考慮對(duì)于相關(guān)收入數(shù)據(jù)有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)平均81.28萬(wàn)元的年利潤(rùn)，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征，反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　  行業(yè)生存狀況調(diào)查還公布了全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，年平均贏利額為124.83萬(wàn)元,是中、西、東北地區(qū)的五到三倍；從虧損情況來(lái)看，東北地區(qū)的虧損面和虧損額都是最大的，超過(guò)半數(shù)的企業(yè)平均虧損達(dá)到55.12萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士分析，以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂(lè)觀，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然很大。

    服務(wù)費(fèi)價(jià)格低 企業(yè)退出在管項(xiàng)目

    數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率最低，物業(yè)服務(wù)費(fèi)比商品房低約30%到40%，收費(fèi)率在七成左右。根據(jù)調(diào)查分析，今后這部分物業(yè)管理的問(wèn)題可能會(huì)更加突出。

　  從地域分布來(lái)看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，其中辦公用房是其他地區(qū)的2到3倍；東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)；東北地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)，居住物業(yè)的收費(fèi)率在六成左右。

　  近來(lái)部分城市接連出現(xiàn)的物業(yè)企業(yè)退出在管項(xiàng)目，與低水平下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不無(wú)關(guān)系。有關(guān)人士認(rèn)為，企業(yè)退出的多為低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。這些小區(qū)存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差、服務(wù)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題，加上近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長(zhǎng)，一些企業(yè)難以為繼，只有選擇退出以減少虧損。

　  由于目前我國(guó)對(duì)低收入群體集居的住宅小區(qū)管理物業(yè)的保障體系和稅收政策缺失，企業(yè)的退出導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)管理“真空”，影響一方平安和社會(huì)和諧，受到多方指責(zé)；有的地方政府部門下令企業(yè)不得退出，又沒(méi)有相應(yīng)的政策跟進(jìn)，給以市場(chǎng)化運(yùn)作為基點(diǎn)的物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)很大壓力。

    工資福利偏低 人才“難尋難留”

    調(diào)查報(bào)告顯示出物業(yè)服務(wù)人員工資福利水平狀況。2006年物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)職工平均工資為13453.20元/人·年，而同期全國(guó)社會(huì)平均工資為17568.57元/人·年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國(guó)社會(huì)平均工資。

　  全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資4000多元。除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資。由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無(wú)法吸引高素質(zhì)人才的根本原因之一。

　  而物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下。中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半。如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。

　  行業(yè)社會(huì)地位不高和行業(yè)偏見(jiàn)的普遍存在，更增加了物業(yè)產(chǎn)業(yè)的生存困難。七成被調(diào)查企業(yè)反映行業(yè)社會(huì)地位不高，六成認(rèn)為公眾對(duì)行業(yè)存在一定偏見(jiàn)，曾遭遇過(guò)業(yè)主找茬、小題大做或惡意貶低，還有四成企業(yè)認(rèn)為本行業(yè)公信力不強(qiáng)。

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