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房地產(chǎn)企業(yè)未來城市發(fā)展商機預計
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-8-6
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2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調研與前景評估 2010年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%,其中,商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測 十年來,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從覺醒到蓬勃的增長時期,而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場則經(jīng)歷了一個2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進,中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就,尤其是住房福利2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預 2010年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%,其中,商品住宅投資1城市綜合體,這一房產(chǎn)圈的當下熱詞,對于地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)而言到底意味著什么?
多地競相上馬城市綜合體
城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,從而將居民的消費生活半徑縮小到住宅小區(qū)周邊的綜合體。
一、二線城市早已投身于城市綜合體開發(fā)。北京國貿中心、上海恒隆廣場、上海新天地、深圳華潤萬象城、廣州天河城、成都萬達廣場等,這些城市綜合體深入人心,每日客流如潮。萬達集團、中糧集團、華潤集團、寶龍集團等行業(yè)領袖企業(yè)也曾提出只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略,而杭州、合肥、沈陽和濟南等代表性二線城市更提出主要發(fā)展城市綜合體的戰(zhàn)略目標。
近日,北京CBD核心區(qū)迎來了土地盛宴,12幅黃金地塊推向市場,其中包括此前多次推遲出讓的“中服地塊”。由于招標門檻大大降低,吸引了61家企業(yè)參與投標。
而據(jù)相關資料統(tǒng)計,北京國貿中心云集了1100多個國際品牌、兩座世界級酒店、70多家餐廳、20多家咖啡店,每年上繳稅收數(shù)十億元。同時,該城市綜合體還為社會創(chuàng)造了兩萬多個就業(yè)崗位。
但隨著城市化進程加快,一線城市很難再有大量中心地塊供應,由此,二三線城市迎來了城市綜合體的發(fā)展契機。據(jù)報道,對于天津而言,去年城市綜合體還是個新興概念,但2010年,當?shù)貐s出現(xiàn)了萬達、紅星、昆侖中心等12個城市綜合體項目。而萬達集團在蘭州投資的首個城市綜合體項目——蘭州萬達商業(yè)廣場預計也將在今年年底前開工建設。另外,8月8日,廈門將出讓“2010P13”地塊,共50萬平方米,規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公、酒店的“綜合體”項目。據(jù)統(tǒng)計,自去年10月以來,僅僅半年多時間,廈門已經(jīng)迅速出讓14幅綜合用地,將建成10個城市綜合體項目。
在杭州,錢江新城CBD區(qū)塊更是城市綜合體扎堆的地方。2010年,歷經(jīng)5年規(guī)劃建造、被稱為杭州首座國際形態(tài)城市綜合體項目的萬象城也已投入運營。隨著杭州東擴,杭州東部國際商務中心IBC項目也開始亮相。
在城市綜合體概念愈發(fā)火熱的背后,一些開發(fā)商宣稱:“誰擁有城市綜合體,誰就擁有城市的未來”。
杭州規(guī)劃百個項目投資3000億
那么,計劃建造100個城市綜合體的杭州,情況又是如何?
杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)營集團總經(jīng)理陳開旭在接受采訪時表示,中國城市化進程中,以往都是單一性開發(fā),而現(xiàn)在開始走向綜合性開發(fā),“城市綜合體的開發(fā),代表了這幾年城市開發(fā)逐步成熟的過程,城市綜合體,相當于在一個城市的區(qū)域內,安放了城市化助推器”。
在杭州下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展過程中,可以清晰地看到城市化進程與城市綜合體開發(fā)相互助推的發(fā)展脈絡。上世紀90年代,杭州下沙還是一片荒蕪的灘涂,但隨著下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設立,下沙逐漸成為杭州三副城之一。
杭州萬國投資總經(jīng)理周錦虹說:“2007年我們拿下了下沙的一個項目,在對下沙當時的狀況和整個戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了詳細研究后,認為有必要在這里建設一個城市綜合體。因為這里有30多家世界500強企業(yè)、有20萬左右的大學生,但這里缺乏一個符合國際品質的酒店、公寓和寫字樓!
事實上,隨著城市化進程,城市綜合體在招商階段也獲得很多大品牌的青睞。希爾頓酒店管理集團大中華區(qū)高級副總裁TimothySoper表示:“如杭州東部國際商務中心IBC這樣的項目,無疑會成為杭州市一個新地標建筑。因此這個項目成了我們過去所有洽談的項目中,簽約最快的一個!
城市綜合體向來都是區(qū)域價值提升的最有力推手,它不僅能為區(qū)域平添一個坐標式的建筑,更標志著區(qū)域的全面提升。杭州市政府副秘書長陸瑞芬指出:“杭州市委市政府提出了建設20座新城和100個城市綜合體的戰(zhàn)略規(guī)劃。新城和城市綜合體建設符合推動城市組團式發(fā)展、增強服務功能、提高城市綜合承載能力的需要,是杭州推進城市化的主戰(zhàn)場!
來自杭州市建委的一份報告稱:“杭州100個城市綜合體預計總投資超過3000億元,2010年計劃投資343.87億元,截至6月30日,已完成投資約123億元。100個城市綜合體中,已經(jīng)基本建設完成或部分建成投入使用的19個,已經(jīng)完成前期開始建設的35個!
“沒錢別玩綜合體”
萬達的城市綜合體模式,無疑已在全國各地獲得巨大成功。相關資料顯示,萬達已在全國開業(yè)27個萬達廣場,在全國50余個城市投資項目,持有的收租物業(yè)面積超過1200萬平方米。
一位長期研究商業(yè)地產(chǎn)的人士表示,城市綜合體正是萬達在地產(chǎn)開發(fā)中的核心競爭力!耙粋結構合理、功能完善的業(yè)態(tài)組合,如購物中心、酒店、公寓、高檔商務餐飲等,將縮短商業(yè)和商務輻射半徑,并聚合強大的人氣和商機。”
該人士介紹,萬達采取的是“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式,即招商在前,建設在后,保證開發(fā)的商業(yè)項目有下家,投資以后能保證穩(wěn)定的租金收入,從而不至于投資失敗,“在每個城市的萬達廣場,都有著號召力極強的主力店優(yōu)勢,這是一個商業(yè)物業(yè)能夠迅速火起來的關鍵。”
房地產(chǎn)專家陳真誠在接受采訪時表示:“由于近幾年住宅房價持續(xù)、大幅快速地上漲,已經(jīng)在一定程度上透支了房價的未來,誰也不能保證住宅價格還能上漲多少、上漲多久,也不能保證住宅房價不下降,因此,開發(fā)住宅的開發(fā)商就可能面臨利益增長的空間不夠的風險!
在陳真誠看來,城市綜合體是隨著新城區(qū)的城市副中心或子中心的形成而產(chǎn)生的,或者是由于老城區(qū)的改造促進了城市綜合體的出現(xiàn)。面對各個城市迅猛發(fā)展的城市綜合體,陳真誠表示:“城市綜合體必須基于城市副中心或子中心為依托。目前來說,國內真正意義上的城市綜合體主要出現(xiàn)在一線城市,二三線城市中真正的城市綜合體幾乎沒有,或者說很少!
“搞城市綜合體,必須研究其體系內部的產(chǎn)品設計、產(chǎn)品結構問題。作為運營商來說,要成功、高效率地運營城市綜合體這樣一個城市子系統(tǒng),需要一定的成本,因而需要有比較高的持久性收益的項目。如果沒有這樣一些能夠持續(xù)產(chǎn)生高效益的項目使運營商獲益,那么城市綜合體項目的運營會很難維持!标愓嬲\說。
“城市綜合體,我們要考慮運營體系的運營問題,要重視研究、解決城市綜合體的運營效益問題,要能保證運營所需的資金不缺血或貧血”。近日,杭州綜合體IBC項目總經(jīng)理周錦虹在一次會議上表示:“沒錢別玩綜合體”。周錦虹或許一語命中了當下各個城市、眾多開發(fā)商熱情開發(fā)城市綜合體的軟肋。
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