土地市場研究報告-未來我國現(xiàn)有土地的開發(fā)提速預計_投資策略_分析預測_土地市場市場調研

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未來我國現(xiàn)有土地的開發(fā)提速預計
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-8-6

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　　開發(fā)商賴以生存的兩項支柱：土地和資金環(huán)節(jié)正在受到監(jiān)管部門的“格外關照”。一邊是國土部重點查處囤地炒地，一邊是銀監(jiān)會開始重視對閑置土地的開發(fā)商進行信貸風險調查，開發(fā)商依靠土地價值增值的盈利之路正在被逐漸封堵。

　　分析人士指出，在監(jiān)管影響和資金鏈的壓力下，未來開發(fā)商將以加快周轉為主要目的，屆時現(xiàn)有土地的開發(fā)將被提速。

　　開發(fā)商資金壓力加大

　　近期有消息稱，國土部聯(lián)合銀監(jiān)會對全國閑置土地項目進行集中整治，并排查閑置土地的信貸風險。再加上銀行業(yè)對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已經(jīng)趨于謹慎，開發(fā)商的資金面開始面臨種種壓力。

　　根據(jù)央行此前公布的2010年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計，上半年，房地產(chǎn)人民幣貸款新增1.38萬億元；6月末余額同比增長40.2%，比3月末低4.1個百分點。其中，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%，分別比上年末和3月末低4.5、5.0個百分點。顯然，由于房地產(chǎn)調控政策的影響，今年上半年房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)明顯回落。尤其在二季度之后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款更是“緊急剎車”。

　　從銀監(jiān)會近期的動向上看，房地產(chǎn)貸款風險早已成為關注的重點之一。除了警示房貸風險外，對“銀信合作”業(yè)務亮紅燈也讓開發(fā)商的融資渠道越發(fā)狹窄。而在信托融資渠道上，由于政策限制，開發(fā)商進行融資也顯得捉襟見肘。

　　“目前銀行對于開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理都沒有任何放松。不過銀行在審批開發(fā)貸款的時候的確會青睞那些擁有較多土地資源的公司，因為這些企業(yè)的后續(xù)發(fā)展能力有保證，貸款的風險也會低一些�！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前銀行在貸款審批時對于開發(fā)商是否閑置土地的考慮并不多，此次國土部整治囤地的過程中，如果對于違規(guī)的開發(fā)商進行嚴格處理，將有可能影響到一些開發(fā)商日后的信貸融資能力。

　　土地開發(fā)“被提速”

　　開發(fā)商囤地一直被業(yè)內(nèi)視為導致市場供應不足的根源之一。此前國土部有關人士就表示，下半年將重點查處囤地炒地。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，打擊囤地行為一直是有關部門的工作重點，今年在資金鏈收緊的情況下，開發(fā)商為了加快周轉將不得不提高開發(fā)速度，市場的供應將有可能“被動”提高。

　　對于開發(fā)商囤地的原因，有關人士曾指出，部分是由于企業(yè)自身資金不到位或其他原因而造成土地閑置；另外還有政府的因素，比如拆遷未完成或涉及規(guī)劃調整。當然，在地價飛漲的時候，開發(fā)商通過買地-改規(guī)劃-囤地的模式來坐等土地升值的行為也不少見。

　　SOHO中國董事長潘石屹就表示，開發(fā)商的囤地行為不僅違法，而且造成了社會資源的巨大浪費。由于一些房地產(chǎn)開發(fā)商只囤地、不建房子，市場上房子供應量少，直接造成了房價快速上漲。

　　從國土部公布的數(shù)據(jù)來看，今年上半年不少地區(qū)都加大了土地供應的力度。全國31個省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設兵團上半年住房用地實際供應量5.6萬公頃，同比增加約135%。土地供應已然提速。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，政府今年加大了土地的供應力度，并加強對囤地的查處。在監(jiān)管的壓力下，開發(fā)商閑置土地的行為將會得到一定抑制。由于今年下半年和明年房企將會面臨來自資金層面的壓力，因此在加快周轉的前提下，部分房企會被迫加快土地的開發(fā)速度，并陸續(xù)形成供應。

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