“零成交”樓盤顯著增加

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，目前二手房月成交量已經(jīng)下跌到8000套以下，回歸到2009年前的水平，其中零成交樓盤在2011年增長明顯。7月份零成交樓盤達(dá)到3466個，比4月份又增加了7.5%，相應(yīng)之下，有成交樓盤成交減少，其中1-3套及3套以上的樓盤分別減少了2.6%和4.9%。目前北京二手房零成交樓盤占比已經(jīng)達(dá)到60.8%，創(chuàng)調(diào)控后新高。

　　另據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計顯示，截至目前，北京全市二手房持續(xù)半年未成交的樓盤已經(jīng)達(dá)到1059個，占比超過總量的20%，較2010年下半年增長了一倍。其中通州持續(xù)半年未成交樓盤達(dá)到117個，為各區(qū)域最高。而且，新政前成交活躍的項目目前的成交量下降了70%以上，月成交量不足10套，而在調(diào)控前，它們的月成交量均在50套以上。

　　值得一提的是，目前二手房市場的投資性業(yè)主“扛價”意愿明顯，7月份改善性業(yè)主平均掛牌價為26000元/平米，而投資性業(yè)主掛牌價一般要高出2000元/平米左右。

　　供需雙抑制成主因

　　事實上，二手房市場面臨著和新房市場一樣的“房票”困境，也就是需求市場的大幅壓縮，同時也面臨著供應(yīng)量的不斷下滑。

　　從偉業(yè)我愛我家了解到，一些二手房業(yè)主受房價下跌預(yù)期的影響，暫時放緩了出售房屋的計劃，而轉(zhuǎn)向租賃市場，可售房源減少。而從需求市場來說，一方面，房貸門檻的提高，貸款成本的增加，使得四環(huán)內(nèi)二手房源房價并無明顯下跌跡象；另一方面，房價下跌預(yù)期的增強，也使得部分購房人開始持幣觀望，等待房價的回落。

　　從各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場現(xiàn)象上來看，二手房的成交僵局已經(jīng)形成，各方的觀望和等待使得“零成交”樓盤持續(xù)增加。中介門店的工作人員表示，前來看房買房的人非常少，即使來了，也會猶豫等待，除非碰到特別合適的價格，而且賣房的人也“不差錢”，一套房子在我們這放幾個月也不著急，“可能大家都有自己的想法，賣房的想房子長遠(yuǎn)來看還是會漲，而買房的人想政策嚴(yán)打之下房價會降�！�

　　房價下跌預(yù)期強烈

　　對于“零成交”項目增加對市場的影響，大部分業(yè)內(nèi)人士的反應(yīng)都是房價下跌的可能性不斷增大。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計，隨著新房價格的繼續(xù)回落，其周邊二手房業(yè)主的報價還將繼續(xù)回落，房價的回落也將激發(fā)越來越多的等待觀望房價下跌的購房需求入市出手購房，隨著中低總價房源以及近郊區(qū)縣二手住宅成交占比的逐步上升，全市二手住宅均價還將出現(xiàn)更明顯的回落。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月表示，隨著大量滯銷樓盤的不斷累積，業(yè)主扛價的心理也會逐漸減弱，部分滯銷嚴(yán)重的區(qū)域或許會率先降價，從而在半年以至一年內(nèi)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，推動北京二手房市場全面降價。

　　目前來看，通州區(qū)二手房價格松動跡象明顯。雖然受房價不景氣影響，部分二手房業(yè)主由賣轉(zhuǎn)租，房源供應(yīng)有所減少，但是在去年房價處于高位時入市的部分業(yè)主面對房價的連續(xù)下跌，為了避免更大的損失，降價出售的心情越來越迫切。數(shù)據(jù)顯示，近一周來的降價房源逐步增多，90平米以下的中小戶型房源相對來說由于較好出手，所以掛牌價降幅一般在3%-5%左右，而150平米以上的大戶型房源，由于市場需求量很少，所以房價降幅也較大，一般在6%-15%左右。

　　租房

　　作為中關(guān)村軟件園及上地信息產(chǎn)業(yè)基地附近最后一個城中村，近年來，唐家?guī)X憑借其350-700元/月的租金，成為了大量外地來京人員及大學(xué)畢業(yè)生的租住聚集地。但2010年底的地區(qū)整體騰退改造工程卻使得當(dāng)?shù)?萬余名租戶面臨了 “無家可歸”的窘境。

　　目前全市租金均價超過3000元/月，房租高壓下，霍營、蘋果園、肖家河等都是目前畢業(yè)生租房的聚集地區(qū)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家介紹，隨著全市市容改造的進(jìn)程，曾經(jīng)以低租金自建房為標(biāo)志的所謂“蟻族”聚集地已經(jīng)越來越少，取而代之的是這些以交通、近學(xué)區(qū)、近工作地點為優(yōu)勢的五環(huán)周邊的區(qū)域。

　　同時，作為需求主體的畢業(yè)生通過合租、分租的方式，將租金控制在1000元/月左右。如此，在分?jǐn)偵�活成本的同時，保障了生活的質(zhì)量。

　　后唐家?guī)X時代 畢業(yè)生在哪租房

　　霍營 交通：13號線上班方便

　　霍營位于唐家?guī)X東側(cè)，由于緊鄰13號線的交通優(yōu)勢，霍營成為了分流原唐家?guī)X租戶的區(qū)域之一。除了13號線，在不堵車的境況下，從霍營至三環(huán)乘坐公交的行駛時間約為30分鐘，相比其它周邊區(qū)域，尚算便利。

　　目前區(qū)域一居室的租金均價為2100元∕平米，兩居室2300-2400元∕平米。合租、分租后每人約在1000元∕平米左右。雖然租金水平在其它分流原唐家?guī)X租戶的區(qū)域中不具備絕對的優(yōu)勢，但較為便利的交通也為霍營吸引了一大批大學(xué)畢業(yè)生來此租住。

　　蘋果園 學(xué)區(qū)：畢業(yè)生就近租房

　　位于蘋果園的北方工業(yè)大學(xué)周邊也聚集著大批畢業(yè)生租戶。由于該區(qū)域的房源多為成熟的老小區(qū)，周邊的配套比較齊全，對于剛進(jìn)入社會的畢業(yè)生而言，生活上較為便利。

　　北方工業(yè)大學(xué)周邊的房屋租金價格為一居室2200-2500元/月，兩居室為3000-3600元/月不等。畢業(yè)生合租、分租后的租金為1200元/月。目前，區(qū)域中房源供需兩旺。

　　肖家河 工作：新IT白領(lǐng)聚集地

　　另外，位于北五環(huán)西段的肖家河也是畢業(yè)生集中租房的區(qū)域之一。東臨上地信息產(chǎn)業(yè)基地，南靠中關(guān)村。搭乘公交從肖家河到中關(guān)村僅需15分鐘的優(yōu)勢，使得該地區(qū)成為了不少IT白領(lǐng)新人的聚集地。

　　目前肖家河區(qū)域一居室租金在2500-2600元/月，兩居室為3000-3500元/月，三居室4000-4500元/月。其中3000元/月的兩居是區(qū)域的熱點戶型。同時，區(qū)域配套設(shè)施較為齊全，基本可以滿足租戶的生活所需。

　　區(qū)域

　　通州：二手房

　　成交有望回暖

　　受樓市宏觀調(diào)控影響，通州房價飛漲的勢頭受到了明顯遏制，并進(jìn)入下降通道。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月（截至23日）通州二手住宅均價為14575元/平米，環(huán)比6月同期下跌了1.8%，這已是通州的二手住宅價格連續(xù)第四個月呈現(xiàn)下跌勢頭。

　　房價的回落，再度激發(fā)了部分購房人群的購房意愿，據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，7月（截至23日）通州區(qū)域的電話咨詢量和門店咨詢量環(huán)比6月同期上漲了109%，有效客戶登記量環(huán)比上漲了6%。

　　近一段時間通州房價的連續(xù)回落，使得這部分購房者逐步走出觀望，需求的反彈使得二手住宅成交量有望回暖。

　　昌平：均價

　　連跌6個月

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計：7月份（截至26日）昌平區(qū)二手住宅成交量環(huán)比6月份同期上漲17%，成交均價為15344元/平米，環(huán)比6月份昌平區(qū)的二手住宅成交均價下跌了1.7%，昌平區(qū)二手住宅均價已連續(xù)6個月呈現(xiàn)下跌勢頭。昌平區(qū)7月份的二手住宅均價與近一年來出現(xiàn)的房價最高點時相比大幅下跌了6%。

　　房價的回落也刺激了部分購房人群出手購房的意愿，據(jù)我愛我家門店統(tǒng)計，7月份（截至26日）昌平區(qū)域的電話和門店咨詢量環(huán)比6月同期上漲了34%，對90平米以下中小戶型房源的需求量顯著增加。

　　大興：租金均價

　　環(huán)比下跌6%

　　大興區(qū)域作為金融街、海淀中關(guān)村兩大熱點商圈的重要分流區(qū)域，雖然租賃需求有所增長，但是房源量的相對充足，保證了大興房租的平穩(wěn)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，大興區(qū)域7月份的租金均價為2069元/月/套，與6月份同期相比下跌了6%。

　　租賃需求方面，在經(jīng)過了6月份租賃需求的大幅釋放后，7月份的租賃需求量開始小幅萎縮；租賃房源供應(yīng)方面，受房價不景氣影響，大興區(qū)域部分二手房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，使得租賃房源供應(yīng)量充足。大興區(qū)域的供求比為1.5:1，供應(yīng)大于需求。

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