一方面，從傳統(tǒng)經(jīng)驗來看，每年的7、8月份暑期到來是二手房市場成交的淡季，天氣愈加炎熱在客觀上造成購房者的看房意愿不高，因此成交量將不會出現(xiàn)大幅的反彈;

　　另一方面，在今年上半年樓市宏觀調(diào)控政策嚴格執(zhí)行的背景下，市場中大部分投資投機需求以及改善型需求受到抑制，加之近來央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等金融信貸政策的持續(xù)緊縮，也在一定程度上限制了部分購買力。尤其本月國務(wù)院提出“新國五條”，對房價上漲過快的二三線城市采取限購措施。此舉在擴大調(diào)控范圍的同時更彰顯了下半年國務(wù)院對于樓市調(diào)控的決心，使得購房者對于下半年房價下降的主觀預(yù)期更加強烈，觀望氣氛更加濃厚，成交量持續(xù)走低。

　　全市均價環(huán)比略降0.2%環(huán)城四區(qū)降幅最大

　　根據(jù)對天津市國土資源和房屋管理局公布的《每日房價》統(tǒng)計顯示，2011年7月，天津市二手私產(chǎn)住宅成交均價7707元/平米，環(huán)比下降0.2%。其中中心城區(qū)為9769元/平米，環(huán)比上漲1.0%;環(huán)城四區(qū)6862元/平米，環(huán)比下降2.9%;濱海新區(qū)6441元/平米，環(huán)比下降0.01%;郊縣五區(qū)4734元/平米，環(huán)比上漲1.7%。

　　從成交區(qū)域來看，本月全市四大區(qū)域中成交均價降幅最大的是環(huán)城四區(qū)，成交均價為6862元/平米，環(huán)比下降2.9%，其中西青區(qū)6920元/平米，環(huán)比下降18.0%，降幅最為明顯。據(jù)我愛我家西青區(qū)中北鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)域經(jīng)理許曉言介紹，近期中北鎮(zhèn)片區(qū)的成交量下降幅度較大，多數(shù)業(yè)主也主動調(diào)低房屋的掛牌價格，整體降幅在10%左右。我愛我家認為，目前環(huán)城四區(qū)的各項配套暫不完善、新增需求不足以及投資型業(yè)主占比較高等原因綜合造成了環(huán)城四區(qū)在近期的市場下成交相對乏力，價格變化幅度較大：

　　首先，與中心城區(qū)相比，環(huán)城四區(qū)的交通、生活、教育、醫(yī)療等各項配套設(shè)施尚不完善，造成自住型需求在實際生活中仍存在諸多不便，因此難以吸引大量新增需求的入市;其次，近兩年環(huán)城四區(qū)新建商品房項目集中，已形成了多個大型新興的居住片區(qū)，其中已有多數(shù)項目進入二手流通市場，如西青區(qū)的中北鎮(zhèn)片區(qū)、東麗區(qū)的東麗湖片區(qū)等，而此類片區(qū)內(nèi)多數(shù)房源的持有者是以投資為目的投資型業(yè)主，在當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控的背景下，房源滯銷狀態(tài)較為明顯，業(yè)主的持有成本較大，因此多數(shù)業(yè)主選擇降低售價盡快出手。

　　央行年內(nèi)第三次加息5年期以上房貸利率破七

　　2011年7月7日，央行上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，這是央行今年以來第三次加息。至此，5年期以上房貸利率繼2008年10月以來再度上漲至7%以上。

　　我愛我家認為，本次利率調(diào)整是針對目前宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的CPI高漲、通貨膨脹壓力增大等問題而出臺的貨幣調(diào)控政策。同時，對于樓市中的開發(fā)商、房產(chǎn)持有者以及貸款購房者的持有成本、還貸壓力提出進一步挑戰(zhàn)，尤其在樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上起到促進作用，將使得房地產(chǎn)市場的調(diào)控更加深入：

　　首先，對于開發(fā)商來說，“雙率”的調(diào)整將使其原有的融資渠道再次受限，尤其部分現(xiàn)金流吃緊、資金鏈緊繃且目前銷售狀況并不理想的商品房項目會采用“以價換量”的銷售策略，從而造成部分項目價格的松動;

　　其次，對于房產(chǎn)投資人來說，尤其是通過低首付、高比例貸款購買并持有多套房屋的業(yè)主來說，加息無疑增加了其房產(chǎn)的持有成本。尤其對于所購房產(chǎn)集中于環(huán)外新房板塊內(nèi)的業(yè)主而言，將部分房源掛牌出售無疑是降低成本，減少壓力的方法，短期內(nèi)此類板塊中或?qū)⒊霈F(xiàn)集中掛牌的現(xiàn)象，房價隨之出現(xiàn)震蕩;

　　最后，對于自住型貸款購房者而言，加息將大大增加月供壓力。根據(jù)我愛我家二手房買賣業(yè)務(wù)的成交分析顯示，近70%的二手房購房者需要通過貸款購房，加息無疑將加重這部分尚未入市的自住型購房者的觀望情緒而暫緩入市。

　　8月新房將集中供應(yīng)活動頻出帶動二手房價格出現(xiàn)松動

　　根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》統(tǒng)計顯示，2011年上半年新建商品住宅成交量環(huán)比下降18.2%。進入下半年，在成交乏力及資金鏈持續(xù)吃緊的雙重壓力下，部分開發(fā)商已率先打出各種降價促銷的優(yōu)惠方式。7月已有不少樓盤紛紛上演促銷秀，除提高優(yōu)惠點位等傳統(tǒng)方式以外，更有項目推出網(wǎng)上競拍、半價房等新穎的優(yōu)惠噱頭，以吸引購房者的關(guān)注，換取階段性成交量的上升。

　　據(jù)了解，下半年天津市將有77個新盤項目入市，其中8月將有31個項目預(yù)計開盤，占據(jù)了下半年開盤總量的近50%。我愛我家預(yù)計，在8月新房集中供應(yīng)和各種優(yōu)惠措施頻出的前提下，二手房業(yè)主也將受此影響，主動調(diào)整掛牌價格：

　　從開發(fā)商的角度來說，成交乏力以及信貸緊縮均造成了其資金鏈持續(xù)的吃緊，“以價換量”的優(yōu)惠活動將階段性的緩解其資金壓力，因此帶來新建商品房價格的下探。而對于二手房業(yè)主來說，周邊同類型新建商品房項目的價格往往是其定價的重要參照，新房價格的下探必將影響其心理價位。同時，對于大量以“賣舊買新”為目的出售二手房源的業(yè)主來說，新房降價將使其出售房源的意愿更加強烈，為盡快出手勢必會重新調(diào)整其心理期望值。

　　7月“新國五條”的出臺體現(xiàn)了國家對于下半年樓市嚴厲調(diào)控基調(diào)的再次重申，加息等貨幣政策持續(xù)從緊，無疑加重了購房者對于市場的主觀觀望，觀望氛圍將至少持續(xù)2-3個月左右。因此我愛我家預(yù)計，8月的天津二手房市場仍將難以打破觀望壁壘，成交量將整體保持在4000套以內(nèi)的水平，隨著成交量的低位運行，部分片區(qū)的成交均價也將出現(xiàn)波動。

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