“從2010年到今年上半年，國內(nèi)投資者占到投資市場的55%，尤其是房企近來表現(xiàn)活躍。不過，從交易態(tài)勢看，現(xiàn)在是賣方市場，業(yè)主通常都能以較高價位和良好回報率出售物業(yè)。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)資深董事馬雪明表示。

    事實上，從去年初至今，國內(nèi)房企在京滬穗深、成渝等重點城市購買整棟物業(yè)或大面積單位呈蓬勃之勢：在廣州，去年香港漢國置業(yè)購入新光商務大廈、奧園集團購置南國商苑、恒大集團將佳兆業(yè)廣場納入囊中；而在京滬等地也有五礦集團收購第五廣場、SOHO中國收購上海新世界長寧商業(yè)中心、佳兆業(yè)購置大連海昌名城、海南航空收購重慶睿尚MOHO等典型案例。

    對此，DTZ戴德梁行華中、華西策略發(fā)展部董事及主管黎慶文認為，“接棒大宗交易，一方面促成了物業(yè)租售價格的上漲和市場的活躍，一方面也表明房企認識到商業(yè)地產(chǎn)在提升形象、體現(xiàn)實力和平衡業(yè)務結(jié)構(gòu)分擔風險等方面的積極作用。”

    不過，易城中國聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁柳費國對此卻有擔憂，“比拼運營能力、爭奪商家資源以及前期所需的大量資金等現(xiàn)實難題，讓我對眼下‘房企轉(zhuǎn)商’的成功率，要打一個問號。”

    交易頻出，賣家滿賺

    據(jù)易城中國數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)大宗交易是79筆，已超過去年全年的76筆。京滬穗深占去全國53%，其中70%的買家來自國內(nèi)，這些買家中上市公司又占到68%。

    易城中國廣州總經(jīng)理胡裕豪對地產(chǎn)中國網(wǎng)表示，“住宅常態(tài)化讓資金流向商用物業(yè)趨勢明顯（如險資），加上這些物業(yè)本身良好的回報率及企業(yè)更新?lián)Q代的需求等，都是造成國內(nèi)房地產(chǎn)大宗交易活躍的原因�！�

    他舉例說，“上�？晒┏鍪鄣霓k公樓不多，要有也在城鄉(xiāng)結(jié)合部位置，其租金偏低，但售價可能高過廣州中心區(qū)的價格。逐利的投資者肯定會加大投資力度�！�

    不過，地產(chǎn)中國網(wǎng)查閱近一年來房地產(chǎn)大宗交易數(shù)據(jù)時也發(fā)現(xiàn)，賣家都以較高價格出售持有的物業(yè)，回報豐厚。

    如去年恒大集團以19億收購廣州佳兆業(yè)廣場，深圳佳兆業(yè)集團獲利8.5億；今年第一季度五礦集團45億收購北京第五廣場，漢威資本獲利超過10億元；二季度SOHO中國３２億收購新世界上海長寧商業(yè)中心，該物業(yè)寫字樓售價3-10萬元/平米，而附近同類物業(yè)參考價是45000元/平米；今年5月底香港廖創(chuàng)興企業(yè)3.5億出售廣州創(chuàng)興廣場，凈利超1億元......

    馬雪明告訴筆者：“業(yè)主將3-4%的回報率折算到價格里出售，還能有人接手，說明了市場熱度，也說明這個市場是賣方市場�！�

    “買來的物業(yè)有各種用途：自用、收租、銷售。

    ”胡裕豪稱，“一般來說，購置的物業(yè)作總部也用不完，主要還是投資。現(xiàn)在市道旺，城市化前景可期，租售價都會呈上漲態(tài)勢等，買家自己不會覺得虧�！�

    而黎慶文表示，“很多時候，投資者看重的是增值保值趨勢而非租售價格。房企在城市核心區(qū)整棟購買物業(yè)的行為，也與自身企業(yè)發(fā)展有關(guān)，如戰(zhàn)略布局、顯示企業(yè)實力、提升品牌形象等�！�

    這個觀點得到眾多業(yè)內(nèi)人士贊同。世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海稱，“不管是企業(yè)自建還是整體收購，除了明顯的投資行為，肯定含有辦公需求、提升形象、策略部署等考慮。如在華南，畢竟只有一個珠江新城，未來15年內(nèi)，其CBD前景無可復制�！�

    房企接棒，隱憂浮現(xiàn)

    不過，雖然房地產(chǎn)大宗交易活躍反映出需求強勁，但因物業(yè)的綜合用途，對開發(fā)商資金與實力要求也很高。當資本比例逐漸集中到商用地產(chǎn)領(lǐng)域，其中的風險仍不能被忽視。

    一位研究大型房企模式的人士認為，“在廣州，很多擁有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)，他們的經(jīng)營思路還是傳統(tǒng)住宅開發(fā)思路�！�

    他舉例說，“廣州某大型上市房企，多年來一直有資金緊張的狀況。要不是有08年金融危機后政府的刺激計劃，很可能當年資金鏈就斷了�，F(xiàn)在這個企業(yè)的寫字樓還是以售為主，除了酒店部分，持有的能力有限。這些物業(yè)現(xiàn)在雖賣得好，但再要賣新項目，周期就變得很長，供應難以為續(xù)�！�

    對此，北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同也認為目前開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)有一定的盲目性。

    他告誡說，“在長期穩(wěn)定回報、增強抗風險能力方面，商用物業(yè)持有好處雖多，但一定要防止過度轉(zhuǎn)移，步子不要邁得太快，要用‘企業(yè)的盈利所得去投入’，用住宅思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)會撞墻，會出現(xiàn)10個杯子只有5、6個蓋的情況�！�

    胡裕豪表示，很多企業(yè)知道商業(yè)地產(chǎn)門檻高過住宅地產(chǎn)，但現(xiàn)在的“限”政讓他們感到做住宅的壓力越來越大；在躍進的商業(yè)地產(chǎn)熱面前，行業(yè)暴露的問題不少。

    胡稱，“現(xiàn)在很多廣州企業(yè)在轉(zhuǎn)商業(yè)時都開始搶人，這對行業(yè)發(fā)展并不利。一副麻將每個人都抽掉兩張，就不成一副牌了。另外，廣州企業(yè)在租戶組合、品牌選擇、立面設(shè)計、功能規(guī)劃等很多方面都存有缺陷�！�

    而易城中國副總裁柳費國則對躍進的商業(yè)熱潮表示憂慮�！耙粊�，開發(fā)商今年已經(jīng)非常的‘差錢’了；二是大企業(yè)都喊著要持有、前期投資動輒十億百億，但目前的融資環(huán)境和金融產(chǎn)品都很缺乏，能‘持有’多少、多久，我要打一個問號�！�

    柳費國認為，“商用地產(chǎn)應脫離土地增值的階段，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)與人的發(fā)展階段。只有同時具備產(chǎn)業(yè)聚集、人口集中、交通樞紐這三個元素的城市，商用地產(chǎn)才會爆發(fā)時的增長。”

    “從目前數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)象來看，目前外資投資商用物業(yè)同比有所回升，賣家一邊賣，一邊買，是正常的市場行為。買家尤其是房企購買整棟物業(yè)，還可以當作商業(yè)地產(chǎn)練兵。只不過在投資者看來，最大顧慮是政策的不確定性�！瘪R雪明最后說，“不管如何，下半年房地產(chǎn)大宗交易市場還會繼續(xù)熱下去�！�

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