深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總玉家雄表示，在新房被限價(jià)和二手房評(píng)估價(jià)征稅的影響下，深圳樓市下半年的市場(chǎng)供應(yīng)將以新房為主，二手房成交低迷周期或維持兩三個(gè)月之久，以往二手房成交為主的局面將被打破，今年全年新房成交量或與二手房成交量持平，不過(guò)在限購(gòu)的影響下，深圳樓市今年的總體成交量或?qū)⒈韧�年下�?0%—50%。

　　二手房成交低迷，新房供銷兩旺

　　中原地產(chǎn)的中介小李快一個(gè)月沒(méi)有成交一單二手房交易了，維持他“生計(jì)”的是新房代理的銷售業(yè)績(jī)。小李說(shuō)，最近一個(gè)月他所在的華強(qiáng)南片區(qū)的地鋪鮮有二手房成交的案例，他和許多中介開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房銷售“希望在這一波淡季之中不要被餓死”。

　　在7月11日深圳對(duì)二手房交易實(shí)施評(píng)估價(jià)收稅后，深圳二手房成交量直線銳減，每日的成交數(shù)據(jù)在100套左右。而在評(píng)估價(jià)收稅前一周，每日的二手房成交高達(dá)800套，即使是評(píng)估價(jià)收稅前的平日，深圳二手房成交一般也維持在每日400套到500套左右。

　　一方面是評(píng)估價(jià)征稅使二手房交易成本增加了3%—5%，市場(chǎng)對(duì)于二手房交易進(jìn)入觀望期，另一方面是許多有意向的交易趕在評(píng)估價(jià)過(guò)戶前已完成，現(xiàn)在還在放盤(pán)的業(yè)主中多是未必誠(chéng)心賣(mài)的業(yè)主，而買(mǎi)家也還處于觀望中，使得這一市場(chǎng)尤為平淡。

　　與二手房的成交平淡相比，新房銷售新近卻無(wú)比熱鬧。福田華強(qiáng)南小戶型樓盤(pán)桐林城市廣場(chǎng)此前開(kāi)放營(yíng)銷中心，每日有成百上千名客戶上門(mén)看房，碧桂園十里銀灘深圳入市，數(shù)百輛大巴拉著購(gòu)房者前往惠東看房。從成交數(shù)據(jù)上也可見(jiàn)一斑，7月18日—7月24日，深圳新房成交套數(shù)為946套，環(huán)比此前一周上升了56.88%。

　　“二手房要么是業(yè)主持有放租，對(duì)價(jià)格絲毫不讓甚至逆市加價(jià)，要么是在最近5年交易的，現(xiàn)在買(mǎi)要平添一大筆稅費(fèi)�！笔忻癫绦〗阆Ｍ�能在福田的工作地點(diǎn)附近購(gòu)買(mǎi)一套二手房，不過(guò)最近在看二手房頻頻失望之后，她開(kāi)始擴(kuò)大范圍轉(zhuǎn)而去看新盤(pán)，而這幾乎代表了目前很多購(gòu)房者的心態(tài)。一方面二手房交易成本高且筍盤(pán)難覓，另一方面新房卻頻頻被限價(jià)，擁有更高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。以剛剛開(kāi)盤(pán)的桐林為例，該樓盤(pán)新房?jī)r(jià)格接近周邊二手房?jī)r(jià)格，吸引了不少市民看房。

　　更多新房將入市

　　7月的第三周，深圳新房、二手房成交比例為5.72：1，這幾乎創(chuàng)了新高，而在此前，深圳每年樓市成交中有70%是二手房，剩下30%才是新房。

　　從數(shù)據(jù)上看，即使是在今年上半年深圳樓市的成交中，二手房成交依然占據(jù)重要的位置。根據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告，深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1—6月深圳市新建商品房銷售面積152.21萬(wàn)平方米，同比增加2.88%，其中新建商品住房銷售面積137.51萬(wàn)平方米，同比增加15.04%。而1—6月，深圳市二手住房成交量為363.43萬(wàn)平方米，同比下降21.22%，二手房與新房成交量的比例為2.6：1。

　　對(duì)于目前深圳新房、二手房成交量倒置的原因，玉家雄認(rèn)為，新房的成交變化不大，主要是二手房成交下跌較多，且二手房成交的低迷時(shí)期恐怕要維持兩三個(gè)月之久。

　　玉家雄表示，相比上半年，深圳今年下半年新房供應(yīng)將集中放量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)是上半年的1.5倍左右，約在200萬(wàn)平方米左右，考慮到二手房成交在深圳舉足輕重的地位，下半年即使新房成交量沒(méi)有超過(guò)二手房“兩者的成交量也會(huì)相當(dāng)接近”。

　　在以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律中，如果新房降價(jià)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊二手房的價(jià)格產(chǎn)生影響，一般在新房降價(jià)兩個(gè)月后，二手房業(yè)主會(huì)有壓力，從而使價(jià)格回落，而玉家雄認(rèn)為，如今的市場(chǎng)與往常有很大不同，“以前二手房受新房影響降價(jià)是市場(chǎng)普遍的行為，現(xiàn)在二手房業(yè)主出現(xiàn)了很明顯的分化，除非是那些急于套現(xiàn)的業(yè)主，否則不會(huì)低價(jià)出售房產(chǎn)，相當(dāng)多的二手房業(yè)主選擇持有物業(yè)”。

　　玉家雄說(shuō)，在今年下半年入市的新盤(pán)中，關(guān)內(nèi)項(xiàng)目將占據(jù)1/4，在限購(gòu)的大背景下，深圳客戶的有效購(gòu)買(mǎi)力短期內(nèi)雖不會(huì)耗盡，但購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)將會(huì)非常慢，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講無(wú)疑意味著客戶可能會(huì)越來(lái)越少，各大開(kāi)發(fā)商也就爭(zhēng)搶早開(kāi)盤(pán)入市，這對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)很好的入市機(jī)會(huì)。

　　往年深圳樓市的新房、二手房整體成交量大概在1300萬(wàn)—1500萬(wàn)平方米，玉家雄認(rèn)為，今年受限購(gòu)政策的影響，全年樓市成交量預(yù)計(jì)在1000萬(wàn)平方米左右，比往年要下降30%—50%，且政策在房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯回調(diào)之前不會(huì)放松，“相比起來(lái)，限價(jià)的政策執(zhí)行力度還會(huì)更長(zhǎng)，新房?jī)r(jià)格越往后會(huì)越低”。

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