房地產(chǎn)_新房供應量及二手房價格回調(diào)情況分析_研究報告

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新房供應量及二手房價格回調(diào)情況分析
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2011-8-4

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【出版日期】 2011年7月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

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　　一線城市嚴厲的調(diào)控政策對二手房市場造成的沖擊顯現(xiàn)。北京和深圳，分別出現(xiàn)了價格局部或整體性下跌的景象。尤其是深圳，新房降價、二手房按評估價征稅的新政實施后，二手房交易幾近冰凍。在北京通州區(qū)域，則出現(xiàn)了新房、二手房價格倒掛，二手房業(yè)主低價甩賣套現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　綜合中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機構數(shù)據(jù)，下半年隨著調(diào)控繼續(xù)深入，限購、限價，以及按評估價征稅的全國化，再加上新房供應量的加大，二手房市場面臨嚴峻考驗。

　　二手樓價始降

　　7月11日，深圳正式開始進行二手房按評估價征稅。

　　“受二手房評估稅政策影響，全市過戶數(shù)急速萎縮，7月環(huán)比大降4成，其中關內(nèi)各區(qū)降幅比較明顯�！鄙钲谥性禺a(chǎn)有關人士表示，成交價格方面，南山、福田豪宅成交萎縮明顯，全市7月整體均價環(huán)比下降約10%。

　　從深圳國土局網(wǎng)站可以看到，以7月11日按評估價征稅為界，深圳二手房出現(xiàn)冰火兩重天的情況，7月11日后，全市二手房成交量甚至還不如最差的2008年。

　　李女士想要出售位于布吉的佳兆業(yè)可園的一套三居房源，年初掛牌價還在210萬，但一周前她去中介登記，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在市價只在180萬左右。

　　“現(xiàn)在市場交易清淡，很多人都只看不買，業(yè)主一般都可以講價了，交易稅誰交也可以協(xié)商，”位于新洲片區(qū)的一家中介門店業(yè)務員表示，7月之前，二手房交易稅都是由買方來承擔的。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，7月最后一周(7月25日-7月29日)二手房成交519套，環(huán)比微升1.57%，成交面積為5.67萬平方米;成交均價為19538.49元/平方米，環(huán)比下跌7.75%，這是深圳近11周來，二手房均價首次跌破2萬。

　　在北京，7月份后，通州區(qū)二手

　　房出現(xiàn)了“量升價跌”的情況。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，7月通州二手房價格繼續(xù)下跌，7月上半月均價僅為15326元左右/平方米，基本上與去年5月份第一輪調(diào)控初期價格相近。北京鑫尊地產(chǎn)市場部總監(jiān)閆斌杰指出，成交低迷下，二手房業(yè)主的觀望情緒更濃，二季度北京郊區(qū)二手房新增房源量減少，可以看出這一趨勢。

　　二手房價格或繼續(xù)回調(diào)

　　深圳中原地產(chǎn)認為，7月之后，深圳二手房面臨嚴峻的考驗，成交量將繼續(xù)處于低位，價格下行的趨勢明顯。

　　上周，中原監(jiān)測的五大重點城市二手住宅成交量環(huán)比均呈下跌。其中，深圳的成交量環(huán)比大幅減少52%，創(chuàng)近3月來的新低，7月前四周的成交量環(huán)比6月亦有2成以上的下滑。

　　中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機構的數(shù)據(jù)則顯示，二手房價格下跌的趨勢，與新房市場的降價促銷不無關系。

　　今年1月調(diào)控力度加大后，機構監(jiān)測的五大城市二手住宅價格指數(shù)并未即刻下跌，直至4月后，北京、上海及深圳才陸續(xù)出現(xiàn)小幅下跌，累計跌幅在2%以內(nèi)。

　　與此同時，二季度后，大型開發(fā)商如中海(0688.HK)、龍湖(0960.HK)等展開一系列降價促銷，新房價格開始回調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，6月開始，北京通州、大興、順義、昌平等地的商品房成交量均超過二手房成交量，不僅如此，郊區(qū)商品房的成交均價還與二手房接近，通州商品房的價格甚至低于二手房價格。

　　“不排除通州將成為北京住房價格下行的‘導火索’�！遍Z斌杰認為，北京通州區(qū)二手房房價正是在新房市場的帶領下開始下跌，這一方面反映了此前的瘋炒已經(jīng)透支了市場購買力;另一方面，也說明北京市的存量加大，供求關系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商和部分炒房客已經(jīng)想方設法“出貨套現(xiàn)”。

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新房供應量及二手房價格回調(diào)情況分析