主持人：下面有請(qǐng)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)陳敦林先生發(fā)表主題演講：廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向。

　　陳敦林：各位大家下午好，聽了前面兩位的發(fā)言很有啟發(fā)。焦點(diǎn)網(wǎng)的小馬找了我?guī)状�，大家都是老熟人了，多年來也是老朋友了，所以今天來說一下，我主要說三個(gè)意思，大家一塊商量，如果我說錯(cuò)了，就當(dāng)我沒有說。

　　第一，廣州市政府強(qiáng)勢(shì)出擊，將市場(chǎng)給震住了，將上漲的房?jī)r(jià)止住了。

　　第二，去年一年可以用這樣的一句話來說明，市政府用了四招調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　1、兌現(xiàn)了4653戶雙特困戶的住房問題，這一招不容易的。去年年底以前，就是春節(jié)以前，所有的雙特困戶搬進(jìn)新屋，當(dāng)然放棄的除外，政府做了大量的工作，說話算數(shù)。我不知道媒體和在座的各位到過雙特困戶的住宅區(qū)，如果沒有去過的話，建議你們?nèi)タ匆幌拢�我去過兩次，廉價(jià)房就是雙特困戶住宅區(qū)，可以跟商品房媲美，而且從舒適度而言是一流的，道路寬，空曠的地方多，密度不大，現(xiàn)在還沒有配套，這是事實(shí)。半年后或者是一年后到現(xiàn)場(chǎng)看一下，就不會(huì)有這樣的感覺。

　　我們坐火車到香港看過廉租房的情況，我們也到棠下看一下九十年代建的解困房和今天的廉租房就會(huì)感覺不同，政府這一招是得人心的。

　　2、推出土地超過5平方公里，5平方公里土地的推出實(shí)際上是近六年來推出土地的綜合還要多。年初張市長(zhǎng)講，連續(xù)三年每年拿5平方公里的土地推出，其中70%是用于住宅建設(shè)用地。上半年沒有推幾塊，媒體有懷疑，開發(fā)商有懷疑，認(rèn)為政府說話不算數(shù)，看來今年沒有多少希望，5平方公里是拿不出來的。因此，有些開發(fā)商總是說沒有地，我在多次會(huì)議上講，有地的，主要是有地沒有人要，下半年政府推出幾十宗地塊，超過了5平方公里，市場(chǎng)一下子鎮(zhèn)住了，政府說話算數(shù)。

　　3、限價(jià)房如期推出

　　2006年在金沙洲搞限價(jià)房論壇是在10月份，當(dāng)時(shí)是在萬科的銷售部座談的，政府的決心是很大的，而且很堅(jiān)定，一定要搞限價(jià)房，而且要如期的推出。

　　第一個(gè)限價(jià)房的推出是保利西子灣（查看地圖）一口價(jià)6500元/平方米，到了今天價(jià)格一定沒有變化。限價(jià)房的推出，政府付出了很大的努力和干擾。限價(jià)房是新鮮事物，是一塊試驗(yàn)田，應(yīng)該允許有成功和失敗，這是全國首創(chuàng)。我們不要將限價(jià)房說的那么難聽，什么買了限價(jià)房，上了政府的當(dāng)，限價(jià)房是政府設(shè)的全套，第一個(gè)限價(jià)房如何用，還要硬撐限價(jià)房，這都是媒體的觀點(diǎn)，而且標(biāo)題是很大的。

　　各位，我們的限價(jià)房得到國家的認(rèn)可，中央黨校、理論前沿對(duì)廣州的限價(jià)房給予了高度的肯定，有一篇文章羊城晚報(bào)3月7日轉(zhuǎn)載，題目叫做“廣州的限價(jià)房政策值得推廣”。同時(shí)還發(fā)表了新華社評(píng)論，肯定了政府的勇氣和決心。

　　不是說政府設(shè)了圈套，買了限價(jià)房上了政府的當(dāng)，政府不會(huì)欺騙百姓的，這個(gè)話不太負(fù)責(zé)任的。這個(gè)事情跟大家講清楚，到目前為止，廣州推出限價(jià)房地塊10塊，正在銷售的有4個(gè)，還有6個(gè)地塊。我們的限價(jià)房有將近100萬平方米的土地，我們要建180萬平方米的限價(jià)房，1.5萬套。最近政府部門也講了，如果房?jī)r(jià)真正達(dá)到了一個(gè)水平，可以不推或者是少推，媒體也進(jìn)行了報(bào)道。

　　4、建立住房體系

　　廣州市的住房體系是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和經(jīng)營性商品房，我們不是王婆賣瓜自賣自夸，那個(gè)城市都沒有做到，廣州做到了。因此我用的題目是，廣州市政府強(qiáng)勢(shì)出擊將市場(chǎng)鎮(zhèn)住了，將上漲的房?jī)r(jià)止住了。

　　2006年廣州的一手商品住宅均價(jià)是6547元/平方米，2007年達(dá)到8599元/平方米，去年最高峰是10月份突破了1.1萬元/平方米，今年3月份達(dá)到了9316元/平方米，樓價(jià)和政府所期待的是有距離的，最近在一個(gè)論壇上發(fā)言，羊城晚報(bào)報(bào)道的很好，將我說的原話都寫上去了，我說張市長(zhǎng)在2007年3月份在北京開會(huì)時(shí)說，一定要將房?jī)r(jià)降下來，要降到合理的水平，2007年3月份的房?jī)r(jià)是怎樣的，一手住宅均價(jià)7029元/平方米，今年3月份北京又開兩會(huì)，今年3月份廣州一手住宅的均價(jià)是多少9303元/平方米，9303-7029=2274，兩者之間還是有差距的，開發(fā)商的代表在北京講廣州的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在8000元/平方米還是比較合適的，因此政府要堅(jiān)持搞限價(jià)房是有道理的。

　　時(shí)間證明王石先生對(duì)樓市的分析、判斷和所采取的措施是正確的，去年下半年王石先生接受中央媒體的采訪，就談到對(duì)樓市的看法。提出了三個(gè)鮮明的觀點(diǎn)：拐點(diǎn)問題，王石說拐點(diǎn)到了，為什么到了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高到百姓不能接受了。怨聲載道就說明高了。中國的有一句話物極必反，到了一定程度一定要回頭的，因此王石先生的發(fā)言后，有的媒體說是拐點(diǎn)，有的人說是王石賣拐作秀。我當(dāng)時(shí)認(rèn)為王石不是作秀而是務(wù)實(shí)，王石是成功的企業(yè)家，對(duì)樓市的看法不會(huì)輕易的說三道四的，一定有自己的主見和依據(jù)的。

　　王石第二個(gè)觀點(diǎn)，萬科從此不拿第王之地，我們?cè)趲讉�(gè)城市有的拿了地王之地，給我們自己造成了被動(dòng)，給當(dāng)?shù)卣�府業(yè)帶來了一些負(fù)面的影響，我認(rèn)為這句話是求實(shí)和負(fù)責(zé)任的。他說這句話的時(shí)候是廣州一個(gè)地王接一個(gè)地王的時(shí)候，現(xiàn)在拿了地王之地的朋友們，可能都要?jiǎng)右环�腦筋，不然要收回成本都比較難的。有的已經(jīng)成為燙手的山芋，前幾天跟幾個(gè)開發(fā)企業(yè)的老總說，他們說，誰想到會(huì)有今天，否則這些地就不會(huì)要的，現(xiàn)在怎么辦，土地?cái)R置的久了，政府要收回，因此王石講的話是有道理的。

　　從王石采取的措施來看，沒有錯(cuò)的，該降的就降，該打折的就打折，這就是先見之明，你認(rèn)為我傻，認(rèn)為我發(fā)瘋了，我認(rèn)準(zhǔn)了就這樣走定了。這桶金還是讓王石賺了，時(shí)間證明王石先生對(duì)樓市的分析和判斷以及采取的措施是正確的。

　　第三觀點(diǎn)，2008年廣州樓市突出了一個(gè)穩(wěn)字，也就是說廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌大起大落，有些城市前年達(dá)到了3萬元/平方米，去年下半年只有1.2萬元/平方米，這就是大起大落、暴漲暴跌，廣州不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，有升也是穩(wěn)中有升，有降也是穩(wěn)中有降�；仡檹V州發(fā)展的歷史，這二十年來基本上是按照這樣的規(guī)律運(yùn)行的。廣州歷史上有個(gè)93年，均價(jià)達(dá)到了7496元/平方米，最低的時(shí)候是4780元/平方米，二千年以后也是從四、五千元一直上升到六千元不斷的上升的，因此這種升幅只能說是升幅快了或者是過快，不是暴漲或者是大起的范疇。

　　2008年政府在保障型住房方面是大有作為的，現(xiàn)在正在建設(shè)和準(zhǔn)備出售廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，有兩到三萬套。量是非常的，

　　改革開放多年來，廣州推出市場(chǎng)的保障性住房福利房就是過去所講的，保障型住房達(dá)到了70萬套，整個(gè)廣州市大概有230萬戶家庭，目前廣州市擁有940萬套住宅，這是最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。已經(jīng)出讓的10個(gè)限價(jià)房地塊中有4個(gè)已經(jīng)銷售或者是處于準(zhǔn)備銷售期，其他的正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，總的貨量達(dá)到了1.5萬套。

　　土地的出讓方面去年超過了5平方公里，政府的土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的狀況，量少了，大概在3平方公里左右，速度放緩了，政府也要觀察市場(chǎng)的反映，大家都精明的，政府更加的精明。

　　地王不斷出現(xiàn)的情況會(huì)很少了，去年金沙洲、琶洲、珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)都出現(xiàn)了地王，白云山腳下，包括太和也出現(xiàn)了地王，整個(gè)地王布滿了廣州，今年沒有地王了，不可能再出現(xiàn)這樣的情況了。

　　質(zhì)量和速度都要不斷的回歸理性，樓市的銷售總體來講是平穩(wěn)的。2007年廣州市一手住宅銷售量801萬平方米，今年三個(gè)月已經(jīng)過去了，一手銷售的情況是，一月份住宅34萬平方米，二月份23萬平方米，三月份37萬平方米，加起來不到100萬平方米，現(xiàn)在開發(fā)商宣傳的力度加大了，根據(jù)我在房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)來看，只要報(bào)紙上經(jīng)�？吹綇V告說明樓市不好了，看不到廣告說明樓市很好，這就是我的經(jīng)驗(yàn)�，F(xiàn)在的廣告鋪天蓋地，有的是整版的廣告，越是這樣越是難賣，是不是這樣，媒體是最有敏感度的。如果媒體說現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告沒有人刊登了，就說明樓市好，最近跟媒體銷售部的人講，現(xiàn)在還可以，這就說明開發(fā)商不可以了，媒體就可以了，就是這么簡(jiǎn)單的。

　　很多媒體、專家都說一個(gè)觀點(diǎn)，樓市好股市就好，樓市不好股市就不好，我不這么看。我相反的認(rèn)為樓市和股市有關(guān)系，但是關(guān)聯(lián)度不大，股市不好，相反樓市會(huì)好，你信不信？

　　我講一個(gè)道理給大家聽，有錢人炒股，動(dòng)不動(dòng)幾百萬、上千萬去買股票，不需要通過炒股的錢買樓，換句話你投資十萬、二十萬、三十萬的人炒股，有幾個(gè)人可以賺到買樓的錢，我認(rèn)識(shí)的眾多朋友，我們應(yīng)酬的時(shí)候，他們一邊吃飯，一邊開著手機(jī)看股票，我說你們這么忙，到底賺了多少錢，我家里的老大炒股，他說我炒股八年最好的時(shí)候賺了一套沙發(fā)和一個(gè)電冰箱，加起來是9000多元，投入了差不多二十多萬元，二十多萬元放在銀行中也可以購買沙發(fā)和冰箱。我的觀點(diǎn)是怎樣來的，就是陳揚(yáng)先生讀報(bào)來的，他說炒股就是數(shù)字游戲，一會(huì)兒你說賺了，一會(huì)兒他說賺了，到底賺了多少，誰也沒有搞清楚，有的人辛辛苦苦一年也就是平衡，我的小孩子炒股三年賺了三萬多元，被套了六萬多元，想通過炒股買樓是錯(cuò)誤的，絕大多數(shù)的人，尤其是小股民是買不起樓的。

　　股市好樓市就好，這是不可能的。我的觀點(diǎn)不知道大家是否可以接受，我個(gè)人就是這樣看待的，我接觸的朋友中，沒有一個(gè)人是炒股賺了很多錢而去買樓的。相反我聽到一個(gè)信息很有啟發(fā)，前天廣東珠江電臺(tái)報(bào)道的，一季度廣東省普通居民的存款全國第一，超過了2萬億元，這是好事啊。

　　我認(rèn)為這部分錢放在銀行是最穩(wěn)定的，如果拿出來買樓的話就會(huì)比較可靠，這是銀行統(tǒng)計(jì)的信息。今天利用這個(gè)機(jī)會(huì)，跟大家談一下個(gè)人的看法，2008年廣州的樓市突出的就是一個(gè)穩(wěn)字，焦點(diǎn)的主編小馬搞焦點(diǎn)訪談讓我說一句話，我說“房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)有春天”，這不是說大話，肯定會(huì)按照這個(gè)思路走下去，有困難是暫時(shí)的，我們的房地產(chǎn)企業(yè)家都是經(jīng)過風(fēng)吹雨打久經(jīng)考驗(yàn)的，他們有應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，有應(yīng)變能力，應(yīng)該是沒有問題的，所以我說房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)有春天，今天就說到這里。

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