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房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-24
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從長(zhǎng)期看，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)值得長(zhǎng)期看好。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)目前還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來(lái)之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)：持續(xù)緊縮的貨幣政策將使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整；保障性住房的推出在短期內(nèi)分流了部分住房需求、遏制了房?jī)r(jià)的上漲；隨著股市的下跌和房市的調(diào)整，居民的收入預(yù)期已經(jīng)大幅下降，這在較大程度上影響到了居民包括住房在內(nèi)的消費(fèi)需求；在宏觀調(diào)控目標(biāo)未達(dá)到目標(biāo)前，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策基本上不會(huì)有根本性的放松；
1-5月份主要城市成交總體低于預(yù)期：除深圳、廣州外，其他城市4、5月份的成交都低于預(yù)期，呈現(xiàn)出了“旺季不旺”的局面。4月份很多城市的成交都出現(xiàn)了環(huán)比3月份下降的現(xiàn)象，5月份的成交雖然環(huán)比4月份有所上漲，但總體和3月份的成交比較接近。成交不振將會(huì)引致房?jī)r(jià)下降
行業(yè)調(diào)整期可能需要1-2年：宏觀調(diào)控可能要持續(xù)1-2年左右；一方面房?jī)r(jià)有所下降，另一方面居民的收入在增長(zhǎng)，這種情形再持續(xù)1-2年后，居民的購(gòu)房能力就會(huì)有較顯著的改善；目前各地推出的土地量在萎縮，與此同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地的熱潮已大幅減退，不少推出的地塊都出現(xiàn)了流標(biāo)的現(xiàn)象。因此1-2年后，商品住宅的供應(yīng)可能會(huì)相對(duì)比較緊張；
行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”：鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來(lái)之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”；
投資建議：我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是存在著交易性的機(jī)會(huì)，建議投資者波段操作。我們建議投資者關(guān)注四類股票：公司資金面（或即將）比較寬松的公司，如招商地產(chǎn)和華發(fā)股份；股價(jià)顯著低估的龍頭公司，如招商地產(chǎn)；未來(lái)有望保持高速增長(zhǎng)的龍頭公司，如萬(wàn)科和保利地產(chǎn)；業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。
一、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)
從長(zhǎng)期看，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)值得長(zhǎng)期看好。但在短期內(nèi)，由于以下原因，行業(yè)還將繼續(xù)調(diào)整。
1、緊縮性的貨幣政策仍將持續(xù)
緊縮性的貨幣政策，由于較高的利率水平以及嚴(yán)格控制的信貸增長(zhǎng)，往往會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金緊張，使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。
07年底，中國(guó)于10余年來(lái)首次采用了緊縮性的貨幣政策。
07年央行連續(xù)8次提高了利率水平，目前1年期貸款利率水平達(dá)到了7.47%，利率水平已處于10年來(lái)的高點(diǎn)；
自07年以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)15次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，6月25日將達(dá)到17.5%；
08年銀行新增人民幣貸款總規(guī)模與07年相當(dāng)。央行已經(jīng)表示08年新增人民幣貸款將保持在07年的水平。
在目前通脹水平高企的情況下，預(yù)期未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將實(shí)施緊縮性的貨幣政策。
在緊縮性的貨幣政策下，開(kāi)發(fā)商的資金趨緊，居民收入增速下降，房地產(chǎn)價(jià)格不可避免會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。
2、保障性住房即將推出
07年底，中國(guó)所有的大中城市都被強(qiáng)制要求制訂了包括保障性住房在內(nèi)在住房規(guī)劃，中國(guó)的保障住房建設(shè)已經(jīng)被提到了前所未有的高度。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)同國(guó)際一樣，走一條市場(chǎng)手段和政府保障相結(jié)合的道路，這昭示著自98年取消福利分房以來(lái)中國(guó)完全依賴市場(chǎng)解決居民住房問(wèn)題的政策取向的終結(jié)。
隨著08年初各地保障住房計(jì)劃的出臺(tái)，各地保障性住房即將推向市場(chǎng)。
保障性住房大比例的出臺(tái)，符合民生的需要、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。但在短期內(nèi)，其無(wú)疑分流了部分住房需求，遏制了房?jī)r(jià)的上漲。
4、行業(yè)調(diào)控政策短期內(nèi)難以根本放松
在宏觀調(diào)控目標(biāo)未達(dá)到目標(biāo)前，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策基本上不會(huì)有根本性的放松。保障住房政策、第2套房貸政策、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸政策、土地政策、稅收政策等方面的行業(yè)政策將會(huì)繼續(xù)貫徹實(shí)施。
二、1-5月份主要城市成交總體低于預(yù)期
2008年，1-5月份全國(guó)重點(diǎn)城市成交的總體情況為：
同比大幅下降；
環(huán)比上漲；
4、5月份成交低于預(yù)期。
1、同比大幅下降
就全國(guó)重點(diǎn)城市08年1-5月的成交面積而言，除上海的同比降幅較小外，其他5個(gè)重點(diǎn)城市都有比較大的跌幅，其中北京、深圳和廣州更是同比下降了40%。
3、4、5月份成交低于預(yù)期
除了前期房?jī)r(jià)跌幅較大，因而近期成交放量的深圳、廣州外，其他城市4、5月份的成交都低于預(yù)期，呈現(xiàn)出了“旺季不旺”的局面：
4月份很多城市的成交都出現(xiàn)了環(huán)比3月份下降的現(xiàn)象；
5月份的成交雖然環(huán)比4月份有所上漲，但總體和3月份的成交比較接近。
4、未來(lái)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)分析
我們一直認(rèn)為，在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“量是價(jià)的先行指標(biāo)”：
如果成交比較旺盛，價(jià)格相應(yīng)會(huì)比較堅(jiān)挺；
反之，成交低迷則將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降；07年下半年以來(lái)深圳和廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)量與價(jià)的走勢(shì)就是一個(gè)很好的說(shuō)明。
珠三角是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域之一，也是對(duì)行業(yè)調(diào)控反應(yīng)最迅速的區(qū)域之一，無(wú)疑，其走勢(shì)對(duì)其他區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)是重要的參考。而目前，其他地區(qū)的房?jī)r(jià)在行業(yè)調(diào)控的作用下還未出現(xiàn)明顯的下降。我們估計(jì)其出現(xiàn)調(diào)整是不可避免的。
三、行業(yè)投資策略
1、行業(yè)長(zhǎng)期看好
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)值得長(zhǎng)期看好：
中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在07年底為45%左右，還有很大發(fā)展空間；
伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民收入水平總體也將保持高速增長(zhǎng)；
中國(guó)“人多地少”的基本格局將長(zhǎng)期存在。
2、行業(yè)調(diào)整可能需要1-2年
從行業(yè)的基本情況看，行業(yè)可能還需要一段時(shí)期的調(diào)整：
宏觀調(diào)控可能要持續(xù)1-2年左右，期間緊縮性的貨幣政策仍將持續(xù)；
一方面房?jī)r(jià)有所下降，另一方面居民的收入在增長(zhǎng)，這種情形再持續(xù)1-2年后，居民的購(gòu)房能力就會(huì)有較顯著的改善；
目前各地推出的土地量在萎縮，與此同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地的熱潮已大幅減退，不少推出的地塊都出現(xiàn)了流標(biāo)的現(xiàn)象。因此1-2年后，商品住宅的供應(yīng)可能會(huì)相對(duì)比較緊張。
3、行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身還需要1-2年的調(diào)整期，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)最差情形未到來(lái)之前，房地產(chǎn)行業(yè)的股票總體上很難獲得超額收益。我們暫將行業(yè)的評(píng)級(jí)由前期的“推薦”下調(diào)為“中性”。
4、投資建議：波段操作、關(guān)注四類公司
我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是存在著交易性的機(jī)會(huì)，建議投資者波段操作。
就房地產(chǎn)行業(yè)的股票，我們建議投資者關(guān)注四類股票：
公司資金面（或即將）比較寬松的公司。目前嚴(yán)厲的宏觀和行業(yè)調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面異常緊張，甚至包括了一些非常優(yōu)秀的、具有國(guó)有背景的地產(chǎn)公司。在當(dāng)前的形勢(shì)下，我們主要建議投資關(guān)注那些資金安全有保障的公司。例如，具有很強(qiáng)國(guó)有背景的地產(chǎn)公司以及目前資金比較充裕的公司。這些公司包括：招商地產(chǎn)（80億元的增發(fā)在即，又有很強(qiáng)的集團(tuán)背景）、華發(fā)股份（剛完成26億元的增發(fā)）；
股價(jià)顯著低估的龍頭公司，如招商地產(chǎn)；
未來(lái)有望保持高速增長(zhǎng)的龍頭公司，如萬(wàn)科和保利地產(chǎn)；
業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。
四、重點(diǎn)公司評(píng)級(jí)
1、招商地產(chǎn)：強(qiáng)烈推薦A
我們給予公司股票“強(qiáng)烈推薦A”的投資評(píng)級(jí)：
公司最差的情形已經(jīng)成為過(guò)去。自08年下半年公司業(yè)績(jī)將進(jìn)入爆發(fā)增長(zhǎng)期；
公司80億元的增發(fā)在即，如果發(fā)行成功則有利于公司在行業(yè)的調(diào)整中進(jìn)一步壯大；
公司大股東在股改中承諾，蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將繼續(xù)通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種方式支持招商地產(chǎn)的發(fā)展，巨大的間接土地儲(chǔ)備為公司未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛Φ谋Ｕ希?BR>
具有穩(wěn)定收益特征的物業(yè)租賃、供水供電等業(yè)務(wù)一方面在一定程度上減少了公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)，另一方面也為公司提供了較高的重估值；
我們計(jì)算的公司的RNAV為34.4元，目前公司股價(jià)已經(jīng)顯著低于RNAV，股價(jià)已經(jīng)具有了很好的安全邊際。
2、萬(wàn)科A：審慎推薦A
我們預(yù)計(jì)公司08年到10年，公司的主營(yíng)收入將保持高速增長(zhǎng)，增速分別為65%、48%和48%，EPS分別為1.24元、1.82元和2.67元。
3、保利地產(chǎn)：審慎推薦A
在經(jīng)歷了價(jià)格的一定下跌之后，4月底以來(lái)珠三角的深圳和廣州成交總體較好，廣州甚至出現(xiàn)了成交同比上漲的罕見(jiàn)現(xiàn)象，從表面看這主要是因?yàn)閮沙鞘行麻_(kāi)盤(pán)增加的原因，從深層次看可能是因?yàn)橹槿堑貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性調(diào)整已經(jīng)接近結(jié)束。珠三角市場(chǎng)的企穩(wěn)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑具有最積極的影響。
我們預(yù)計(jì)公司08年到10年，公司的主營(yíng)收入將保持高速增長(zhǎng)，增速分別為137%、116%和44%，公司的EPS分別為1.26元、2.33元和3.51元。
4、華發(fā)股份：審慎推薦A
我們給予公司股票“審慎推薦A”的投資評(píng)級(jí)，我們的推薦理由為：
珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好：
港珠澳大橋開(kāi)工在即。2008年2月28日，港珠澳大橋工程方案和融資方案獲得了最終確定，大橋動(dòng)工在即。2007年港深大橋的開(kāi)通導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的猛烈上漲就是一個(gè)很好的案例；廣珠城際軌道08年底開(kāi)通。廣珠城際輕軌將于2008年開(kāi)通。該輕軌的開(kāi)通使得廣州到香港的時(shí)間由原先140分鐘的車程縮短到40分鐘；澳門(mén)的積極影響。澳門(mén)目前一手商品住宅的開(kāi)盤(pán)價(jià)已達(dá)到4萬(wàn)元人民幣/平米左右，選擇在珠海買房的澳門(mén)人在顯著增長(zhǎng)。
給予公司股票審慎推薦A的投資評(píng)級(jí)：
公司業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)期看好的珠海市場(chǎng)；
當(dāng)之無(wú)愧的珠海地產(chǎn)龍頭：07年公司在珠海房地產(chǎn)場(chǎng)的占有率達(dá)到了26.7%；隨著08年到10年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)入高峰期，公司在珠海市場(chǎng)的占有率仍有望繼續(xù)提高；
公司充足的經(jīng)營(yíng)激勵(lì)。高效的獎(jiǎng)勵(lì)基金，首期的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的推出以及公司未來(lái)將繼續(xù)強(qiáng)化股權(quán)激勵(lì)。
我們計(jì)算得出公司每股凈資產(chǎn)重估值約為16.5元左右，我們預(yù)計(jì)08年到10年，公司EPS分別為：1.04元、1.68元和2.52元。 - ■ 與【房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略】相關(guān)新聞
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