這次報(bào)告的產(chǎn)生，我先將過程給各位介紹一下，震后西安市場銷售方面出現(xiàn)了一些緩慢的現(xiàn)象，那么，新蘭德始終關(guān)注西安市場的發(fā)展，在這個(gè)時(shí)候做了一個(gè)專項(xiàng)有關(guān)住宅需求、消費(fèi)的調(diào)研，我將調(diào)研的過程做一個(gè)介紹，整個(gè)時(shí)間是6月2號(hào)到19號(hào)，這個(gè)成果是非常新的，整個(gè)抽樣在西安的城區(qū)繁華街區(qū)，比如說金花的鼓樓廣場，還有郊區(qū)的繁華路段抽樣，樣本是667個(gè)，抽樣的條件是在08年計(jì)劃購買住房的人群，以及今后三年將要購買住房的潛在人群，這次抽樣重點(diǎn)關(guān)注購買需求的變化。

　　我們整個(gè)的研究成果，因?yàn)楝F(xiàn)在大家沒有看到，我先口頭跟大家做一個(gè)分享，我們從三個(gè)方向來觀察，第一個(gè)是地震對西安的地產(chǎn)到底有沒有影響，第二個(gè)是主要的影響表現(xiàn)的方面，第三個(gè)是震后我們西安的購房人群的消費(fèi)的變化的主要方向。主要是這三個(gè)框架，從第一塊來說，我因?yàn)闆]有看到數(shù)據(jù)，總體來說，是有影響的，我們有一個(gè)震后的影響指數(shù)，是0.87，是什么意思呢？我們設(shè)定0是有影響，+5是有極端的影響，-5是極端的不影響，這個(gè)指數(shù)達(dá)到0.87，就說明對住房購買的需求，還是產(chǎn)生了影響，已經(jīng)對西安的住宅需求產(chǎn)生了影響。

　　第二方面，后面主要影響的方面，我把框架給大家介紹一下，首先是對消費(fèi)購買的樓型，也就是建筑類型的影響，對消費(fèi)者在購買樓層上的影響，消費(fèi)者在購買面積上的影響，消費(fèi)者在支付銀行按揭貸款上的影響，消費(fèi)者在對住宅震后關(guān)注因素上的變化等等。這些方面結(jié)合來看，就可以反映出購房人群，在西安住宅消費(fèi)上的一個(gè)變化。

　　限于時(shí)間的安排，我們分享的是一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，下來大家感興趣，我們可以具體的再談。我把樣本給各位回顧一下，這次樣本的覆蓋，我們有一些主力人群，包括46到31歲的，包括31歲到40歲的認(rèn)親，包括40歲以上的認(rèn)親，包括家庭收入，包括2500到5000，包括5000到6000，包括6000元以上的人群，這是工作狀況的一個(gè)分析，包括學(xué)歷，這跟我們之前整個(gè)西安市的購房人群的樣本分布是一致的。

　　這次我們對未婚人群也做了更多的分析，性別上基本上相當(dāng)，整個(gè)的影響指數(shù)是0.87，還是有影響。首先看購房人群的心理變化，最嚴(yán)重的就是推遲購房，這個(gè)心理變化實(shí)際上一部分購房的需求，徹底消失，這個(gè)比例達(dá)到17.8%，原本08年要購房的消費(fèi)，將減少17.8%，這是直接減少的量。其次，有一個(gè)很大的人群，是購房開始謹(jǐn)慎，購房謹(jǐn)慎的解釋，就是購房的時(shí)候會(huì)遲疑，不會(huì)馬上交易，這是值得關(guān)注的。還有15%的人群購房猶豫，在心理上就產(chǎn)生猶豫，這個(gè)影響在震前是很小的。

　　震后西安市的住宅銷售市場的影響，我們大致有一個(gè)結(jié)論，我們預(yù)計(jì)08年西安住宅市場的銷售大概要下降21%，不是跟07年比，是原本08年的銷售規(guī)模要下降21%，09年也受到影響，09年估計(jì)要多，要下降24%，后面有一個(gè)結(jié)論，震后西安住宅市場的需求，影響的時(shí)間在12個(gè)月到24個(gè)月，這是一個(gè)推測，如果后面有一些措施有一些因素正面的引導(dǎo)，這24個(gè)月可能會(huì)縮短。所以，我們也做了這個(gè)分析，很多購房人群，轉(zhuǎn)向租房。08到09年，西安的住宅租賃市場將會(huì)火爆，租價(jià)將會(huì)快速提升。大家可以從6月份關(guān)注一下，西安市各個(gè)城區(qū)、郊區(qū)的租房的租金，我們預(yù)計(jì)會(huì)快速提升。在住宅類型上的影響，高層是最明顯的，原本08年的高層銷售將減少26.4%，這個(gè)高層指18層以上的高層，12到18層的將減少11.7%，7到11層，將增加7.2%，為什么會(huì)增加呢？因?yàn)橘彿咳藳]有辦法選擇了，如果高層選擇放棄的話，轉(zhuǎn)向主要是小高層，小高層的選擇會(huì)增加7.2%，多層會(huì)增加40%，這個(gè)多層選擇大部分消費(fèi)者達(dá)不到，很多都是高檔的房產(chǎn)，有的可以選擇，有的買不起，心理已經(jīng)導(dǎo)向多層。

　　我們預(yù)測震后多層住宅價(jià)格會(huì)上揚(yáng)，小高層的銷售將會(huì)加速，對樓層銷售的影響，有以下一些情況。12層以上的，影響比較大，減少的幅度比較大，12層以下的將會(huì)增加，會(huì)引起爭搶，12層以下的銷售會(huì)比較快，7層以下很可能會(huì)供不應(yīng)求，在消費(fèi)者支付方面的影響，主要體現(xiàn)在，按揭、還款的周期會(huì)延長，很多原計(jì)劃短期還款的人會(huì)延長，一次性付清房款的人將減少，幅度是21.8%，西安有相當(dāng)一部分群體，購房的時(shí)候是一次性付清的，現(xiàn)金支付能力極強(qiáng)，震后會(huì)減少，短期還款也會(huì)減少，我們的測算是整體的還款周期將會(huì)延長。

　　消費(fèi)者購房面積，面積的選擇上基本上沒有影響，消費(fèi)者沒有受到什么影響。對投資類購房的影響大不大呢？08年預(yù)計(jì)投資類的購房將減少15.6%，投資購房產(chǎn)生猶豫的35%，投資購房延遲的35.9%，什么概念呢？一方面投資的投放人群會(huì)大幅度萎縮，投資類購房的市場萎縮很快，第二類投資類購房將會(huì)推遲，在市場上會(huì)有這么一個(gè)顯現(xiàn)。

　　震后對消費(fèi)者入住裝修的影響比較輕微，經(jīng)過我們測試，影響指數(shù)是-1.87，如果是負(fù)的話，影響越小，大部分購房的人群，可以基本上按時(shí)裝修，這個(gè)影響程度是比較小，比較輕微的。

　　震后消費(fèi)者對再次挑選住宅的關(guān)注因素上，也發(fā)生一些變化，之前他們更多的會(huì)考慮戶型、價(jià)格、地段，震后我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，他們首先考慮的是住宅的建筑質(zhì)量，76%這個(gè)指標(biāo)非常高，我看房子的時(shí)候，首先看房子的質(zhì)量如何，首先要過質(zhì)量關(guān)，第二抗震系數(shù)，這個(gè)地震前沒有任何的消費(fèi)者提出抗震如何，現(xiàn)在也作為購房者挑選房子的時(shí)候考慮的主要因素，這個(gè)跟震前有很大的轉(zhuǎn)變。

　　消費(fèi)者在購買住宅的時(shí)候，最擔(dān)心的問題也表現(xiàn)在抗震和住宅質(zhì)量上。所以，這兩個(gè)方面可能非常突出，值得關(guān)注。震后消費(fèi)者最大的變化趨勢是什么呢？我們首先認(rèn)為是對住宅安全的觀念發(fā)生了完全性的轉(zhuǎn)變，之前很多消費(fèi)者關(guān)注的住宅安全指小區(qū)的安保，包括小區(qū)周邊的環(huán)境的環(huán)保等等，震后這個(gè)觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，或者發(fā)生了提升，對個(gè)人的生命安全提到了第一位，對生命的關(guān)注提到第一位，首先關(guān)注震后我所居住的住宅抗震性能怎么樣，其次才是小區(qū)的安保，這個(gè)和之前小區(qū)的安保、周邊的環(huán)境、環(huán)保等等這些觀念，那是發(fā)生了革命性的變化。

　　第二對地段安全性的關(guān)注，之前我們很多購房人群對地段的選擇，主要考慮的是配套、方便，震后地段將不是方便，將是安全，地段的安全怎么體現(xiàn)呢？消費(fèi)者認(rèn)為城市中心密集區(qū)安全性是比較低的，城市郊區(qū)房屋間距比較大的，是安全地段，所以震后西安的購房人群，對城市中心地區(qū)的選擇下降了。對郊區(qū)的選擇是在上升，有一些在郊區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商會(huì)高興，我們這個(gè)地段會(huì)熱起來，可能郊區(qū)開發(fā)會(huì)成為一個(gè)熱點(diǎn)。

　　第三個(gè)住宅安全的觀念體現(xiàn)在樓層上，消費(fèi)者感覺居住高層還是不安全，現(xiàn)在居住高層的人群怎么辦呢？沒辦法，只有換房，震后的多層住宅、小高層的住宅銷售比高層將要好，這是一個(gè)大的轉(zhuǎn)變。

　　對戶型消費(fèi)者也產(chǎn)生了安全性的考慮，更多的購房人群考慮，最安全的戶型應(yīng)該是平層，最不安全的戶型是錯(cuò)層，之后在開發(fā)戶型上要規(guī)避戶型的禁區(qū)，震后有的戶型被消費(fèi)者另眼相看，這個(gè)也是要關(guān)注的。

　　在建筑的抗震方面，消費(fèi)者有了自己的技術(shù)和關(guān)注的方法，比如說會(huì)從地基的處理、建筑的結(jié)構(gòu)、建筑材料的質(zhì)量等等，考察這一個(gè)建筑和住宅是否具有抗震性，這說明我們的購房人群在這些方面已經(jīng)提升，或者變得更加理性和更加有技術(shù)性、專業(yè)性，下一步我們在整個(gè)住宅項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，要把一些因素考慮進(jìn)去，從開始的規(guī)劃和營銷上，都要做一些應(yīng)對。

　　應(yīng)對策略我提幾個(gè)框架性的東西，做適合討論的方向，首先我想安全性是之后在住宅開發(fā)上需要重點(diǎn)關(guān)注的在建筑質(zhì)量、抗震系數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)上，甚至?xí)�成為我們的賣點(diǎn)，我們有什么抗震結(jié)構(gòu)、有什么樣的建筑質(zhì)量、什么樣的抗震系數(shù)，將成為之后的賣點(diǎn)，當(dāng)然我們的消費(fèi)者也會(huì)向項(xiàng)目索要住宅的質(zhì)量報(bào)告，需要我們出具權(quán)威的抗震說明，甚至他還要親自參觀和考察住宅的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，這些方面我們之后在售樓處會(huì)看到更多的表現(xiàn)，我們能不能看一下質(zhì)量書，能不能進(jìn)去看一下建筑質(zhì)量，這是震后消費(fèi)者很大的變化。

　　所以，我提出必須讓消費(fèi)者看得到你的住宅是有安全保障的，是抗震的，包括消費(fèi)者會(huì)請一些專業(yè)的驗(yàn)房師，或者建筑工程師考察你的住宅，以后會(huì)出現(xiàn)這種情況，甚至越來越多。

　　第三個(gè)樓盤的初期，在規(guī)劃階段，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)、抗震方面性能的要求，合理規(guī)避產(chǎn)品的禁區(qū)，盡量少規(guī)劃錯(cuò)層，錯(cuò)層消費(fèi)者認(rèn)為最不安全，這個(gè)就不好辦，這個(gè)是要規(guī)避的。

　　在樓盤的開發(fā)結(jié)構(gòu)上，要有12個(gè)月到24個(gè)月的計(jì)劃，震后會(huì)影響這么長時(shí)間，如果想開盤，要想開盤后的12個(gè)月到24個(gè)月是怎么應(yīng)對，銷售的快是部分樓型和樓層，都要有具體的措施應(yīng)對。整個(gè)內(nèi)容我簡單的介紹這么多，整體上講，對購房人群在方方面面都產(chǎn)生了影響，這個(gè)影響表現(xiàn)在遲后、猶豫，對安全的關(guān)注，都是我們之前所意識(shí)不到的，提供這樣一個(gè)研究成果，希望大家在后期的項(xiàng)目開發(fā)中做一個(gè)借鑒！謝謝！

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