- 保護視力色：
2009年下半年房地產(chǎn)投資策略
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-30
- 【搜索關鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報告 投資策略 分析預測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
-
下半年,適度寬松和低利率的貨幣政策仍將延續(xù)。央行數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)金融機構(gòu)月新增貸款創(chuàng)歷史新高,截至2009年5月末,廣義貨幣供應量(M2)余額54.82萬億元,同比增長25.74％,增幅比上年末高7.92個百分點。溫家寶總理在6月15日表示,下半年中央政府仍將堅持目前向經(jīng)濟中注入資金的做法。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個通脹預期下投資需求將出現(xiàn)大幅增長。各國政府08年以來紛紛推行擴張性的貨幣政策,結(jié)果造成全球性的流動性泛濫,預計未來幾年全球都將處于高通脹的環(huán)境之中。5月份我國CPI、PPI分別同比下滑1.4％、7.2％,分別連續(xù)第四、六個月出現(xiàn)負值。盡管我國現(xiàn)在沒有出現(xiàn)通脹,但在通脹預期之下,應對的措施是大家不約而同地選擇不動產(chǎn)。市場需求結(jié)構(gòu)正由以剛性需求為主,轉(zhuǎn)型成以投資需求為主。
房價回升將抑制市場剛需。新開工面積持續(xù)下降,1-5月,同比降幅達到16.2％,市場供需很可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)并于2010年上半年出現(xiàn)嚴重的不對稱。根據(jù)目前國內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)市場情況,我們認為,09年下半年房價仍然看漲,并將再次抑制主導上半年行情的剛性需求,而且快速上漲的房價將引發(fā)政府由支持轉(zhuǎn)為打壓的風險。
城市化率每提高一個百分點,相當于再造一個1300萬人口的超級大城市。2000-2007年我國城市化率每年大約提高一個百分點,預計未來一段時間仍將保持年均1％左右的增速。若以13億人口基數(shù)計算,相當于每年再造一個擁有1300萬人口的超級大城市。若新增人口的人均居住面積為20平米,那么每年新增需求將高達2.6億平米,約占08年全國商品住宅銷售面積的46.5％。我們認為,未來20-30年,城市化進程將是影響我國房地產(chǎn)市場需求最大的社會背景。
政府仍將大力支持房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有巨大的帶動能力,可拉動上、下游共50多個行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,還有利于我國抵御海外金融危機的沖擊,增強我國經(jīng)濟的“脫鉤”能力。我們認為,在通脹尚未上升到“嚴防死守”和經(jīng)濟尚未全面復蘇之前,預計中央政府的政策主基調(diào)還是“保增長”,進而保房地產(chǎn)行業(yè)。但值得一提的是,隨著房價的上漲,政府對房地產(chǎn)的態(tài)度可能從原來的“全面刺激”轉(zhuǎn)向“部分關注風險”。
物業(yè)稅近期不會推出。從2003年起,政府便開始提出研究征收物業(yè)稅,由于存在一系列的問題,至今還未推行。從世界各國情況看,物業(yè)稅的作用是保障地方財政收入,目前尚無調(diào)控房地產(chǎn)價格的成功案例。我們認為,開征物業(yè)稅短期內(nèi)不會推行,目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點仍將繼續(xù),但長期而言為充盈地方財政征收將不可避免。
下半年,房屋銷量延續(xù)高增長的可能性較大。對于房地產(chǎn)銷售而言,09年下半年將同時遭遇一個正面與一個負面因素:正面因素是在通脹預期之下投資/投機需求將逐漸升溫;負面因素是若交易持續(xù)火爆,房價上漲必將接踵而至,這勢必會抑制市場剛性需求。房地產(chǎn)市場需求是增強還是衰減將取決于以上兩大力量的對比關系,從目前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看,我們對下半年房地產(chǎn)交易量持謹慎樂觀態(tài)度,即09年下半年房屋銷量延續(xù)高增長的可能性較大。
維持行業(yè)“推薦”投資評級。年初以來銷售好轉(zhuǎn)將直接帶動地產(chǎn)公司業(yè)績改善,而房價上漲將大幅修復房企毛利率,導致公司盈利大幅增長。下半年,房地產(chǎn)上市公司的相對估值將由年初以來的提高PE逐漸上升到同時上調(diào)EPS、PE來實現(xiàn);絕對估值將因房價上漲、RNAV 面臨全面重估而得到大幅提高。下半年,房地產(chǎn)銷售延續(xù)高增長的可能性較大,我們堅持年度策略判斷,維持行業(yè)“推薦”的投資評級。我們的薦股思路:1)在通脹預期下,尋找擁有大量土地儲備、資產(chǎn)屬性更強的全國龍頭企業(yè)。在我們跟蹤的重點公司中,這類公司主要包括萬科、金地集團、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城;2)擁有大量低成本土地儲備、精耕細作的區(qū)域龍頭企業(yè),如華發(fā)股份、濱江集團、棲霞建設。
- ■ 與【2009年下半年房地產(chǎn)投資策略】相關新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
-
