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2009年房地產(chǎn)政策分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-9-19
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進(jìn)入2009年，下調(diào)房貸利率、下調(diào)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例等一系列重大政策的調(diào)整讓低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新紅火了起來(lái)。
2009-2012年中國(guó)花園暖房行業(yè)分析及投資咨詢(xún)報(bào)告 【出版日期】 2009年9月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國(guó)蘭州房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng) 2008年蘭州商品房成交7741套，共899358.86平米，套數(shù)同比減少35.2%；成交面2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)投資分析及深度研 從“亂象叢生”到“秩序井然”，房地產(chǎn)中介行業(yè)在短短的幾年內(nèi)發(fā)生了質(zhì)的改變。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介行2009-2012年物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物
政府在完成"救市"目標(biāo)的同時(shí)，不可避免地促進(jìn)了房?jī)r(jià)的"回暖"。面對(duì)金融危機(jī)和通脹壓力，在促進(jìn)市場(chǎng)回暖的同時(shí)如何防止樓市泡沫，將成為政府下半年的政策方向。
限外令、"90/70"政策或放松
在這種背景下，三年前出臺(tái)的限外令似乎成了阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的枷鎖。為了扭轉(zhuǎn)外商直接投資連續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的局面，近日商務(wù)部向國(guó)務(wù)院提交了一份建議書(shū)。在42條具體建議中，一條較大政策變動(dòng)就是對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)松綁。
"商務(wù)部建議松綁限外令是一個(gè)信號(hào)，表明相關(guān)政府部門(mén)還是希望借助房地產(chǎn)促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。"談起房地產(chǎn)的最新政策動(dòng)向，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說(shuō)，"政府會(huì)以’擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)就業(yè)’的大局觀制定房地產(chǎn)策略。在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)之前，政府都將保持救市姿態(tài)。"2008年，央行先后5次降息以提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)速度。2009年1月，四大國(guó)有銀行也宣布將房貸利率最多下調(diào)30%，"7折房貸"實(shí)行后全國(guó)樓市便迎來(lái)了"小陽(yáng)春"。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院信息中心數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)30個(gè)主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過(guò)10%的有17個(gè)。
建設(shè)部政策研究中心一位不愿透露姓名的人士告訴記者："目前包括財(cái)政部、商務(wù)部等多個(gè)部門(mén)都在研究如何促進(jìn)樓市交易量進(jìn)一步上升。但具體有什么政策目前不方便透露。"針對(duì)目前個(gè)別城市已經(jīng)松動(dòng)的限外令和"90/70"政策(各地區(qū)90平方米以下的中小戶(hù)型在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積總量上必須達(dá)到70%)，該人士表示不排除未來(lái)全國(guó)實(shí)施的可能，"今年這一輪成交高峰主要是靠過(guò)去一年多的剛性需求積累，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)畢竟還尚未回暖，下半年成交量要靠改善性和投資性需求的進(jìn)場(chǎng)。"對(duì)于促進(jìn)需求釋放是否將導(dǎo)致投資過(guò)熱，建設(shè)部政策研究中心人士稱(chēng)中央政府不會(huì)放松第二套房房貸政策的限制，"這一點(diǎn)地方政府和銀行也不能松動(dòng)。"而央行內(nèi)部一位官員也對(duì)記者明確表示：下半年將繼續(xù)收緊二套房房貸政策。
預(yù)售監(jiān)管制度望出臺(tái)
盡管政府出臺(tái)多項(xiàng)政策促進(jìn)樓市回暖，但開(kāi)發(fā)商并不滿(mǎn)足于成交量的上升。樓市剛展露出"小陽(yáng)春"跡象，眾多在售項(xiàng)目就開(kāi)始紛紛提價(jià)。
"原本我們均價(jià)定在22000元/平方米，但春節(jié)后周邊新房和二手房交易開(kāi)始活躍，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也就順勢(shì)上調(diào)了近3000元。"位于北京崇文區(qū)某項(xiàng)目是"借機(jī)提價(jià)"的典型案例，其負(fù)責(zé)人向記者透露，"4月開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售情況并不令人滿(mǎn)意，總部也計(jì)劃調(diào)售價(jià)。但不久資本金比例大幅下調(diào)，公司資金壓力小了很多，不再急于套現(xiàn)，因此價(jià)格也就維持不變了。"5月底，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金下調(diào)至20%，初衷是為緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，加快開(kāi)發(fā)速度。然而求利潤(rùn)最大化是開(kāi)發(fā)企業(yè)的天性，壓力減輕之后，不再急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始捂盤(pán)惜售和提價(jià)。
"這樣樓市還無(wú)法回歸健康發(fā)展，下一步很可能出臺(tái)規(guī)范市場(chǎng)的政策。"中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所一位專(zhuān)家告訴記者，"為了防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售欺詐等不良行為，政府很可能針對(duì)預(yù)售制度做文章，以加快房企的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度。相比于利潤(rùn)，企業(yè)更注重現(xiàn)金流的安全。只有存在資金壓力時(shí)，開(kāi)發(fā)商才會(huì)將銷(xiāo)售量而不是價(jià)格作為首要目標(biāo)。""但預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商重要的融資手段，完全取消不符合現(xiàn)實(shí)。"該人士認(rèn)為實(shí)行預(yù)售監(jiān)管制度更具可行性。
購(gòu)房者并不直接付款給開(kāi)發(fā)商，而是按一定比例交付給監(jiān)管方。待交房時(shí)監(jiān)管方再將款項(xiàng)轉(zhuǎn)交開(kāi)發(fā)商，隨后買(mǎi)賣(mài)雙方才能簽訂購(gòu)房合同。這樣既可以降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)，也能保證開(kāi)發(fā)商盡快完工。
物業(yè)稅或成調(diào)控信號(hào)燈
2009年5月底，"研究開(kāi)征物業(yè)稅"被國(guó)務(wù)院納入年內(nèi)計(jì)劃，其進(jìn)程將成為政策走向的信號(hào)燈。
按國(guó)外的征收經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅一般為每年房屋估值的1%~2%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政府開(kāi)征物業(yè)稅目的在于抑制房產(chǎn)投資過(guò)熱產(chǎn)生的泡沫，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)上漲。
"目前暫未看到較成型的草案。"中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，"征收物業(yè)稅勢(shì)在必行，但由于涉及財(cái)政稅收體系、住宅建設(shè)等多方面內(nèi)容，中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅并非短時(shí)間內(nèi)能出臺(tái)的。不過(guò)從物業(yè)稅的進(jìn)程還是能夠反映政府對(duì)抑制房產(chǎn)投資的力度和方向。目前暫定別墅和超大戶(hù)型將率先進(jìn)入征收范圍，稅率在1%~2%之間，按年來(lái)征收。"財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前物業(yè)稅的"房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估"工作正在進(jìn)行，并已準(zhǔn)備在幾個(gè)具備條件的城市模擬測(cè)試。
事實(shí)上早在2003年，開(kāi)征物業(yè)稅就曾被提上日程，但彼時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處發(fā)展初期，因此并未實(shí)施。"但如今房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為重大民生問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱患，因此政府必將物業(yè)稅作為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的殺手锏。今年下半年一些與物業(yè)稅相關(guān)的鋪墊性政策將會(huì)出臺(tái)，而整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好之時(shí)很可能就是物業(yè)稅出臺(tái)之日。"上述財(cái)政部負(fù)責(zé)人說(shuō)。 - ■ 與【2009年房地產(chǎn)政策分析】相關(guān)新聞
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