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我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路探討分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-1-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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在迎來大半年的快速上漲后，樓市再次走到一個(gè)“被調(diào)控”的路口。如果從2003年的“121號(hào)文”算起，房地產(chǎn)行業(yè)的“被調(diào)控”歷程已經(jīng)有七年之久。這已經(jīng)無(wú)意間創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄。到底是什么樣的調(diào)控需要持續(xù)這么長(zhǎng)的時(shí)間？
2010-2015年中國(guó)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及投資前景預(yù) 2009年，在08年實(shí)施的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住2010-2015年中國(guó)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及投資前景預(yù) 在經(jīng)歷了2008年的自然災(zāi)難和全球金融危機(jī)的影響后，成都經(jīng)濟(jì)在2009年總體上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。2009-2012年中國(guó)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng) 2009年前三季度以來,面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重挑戰(zhàn),濰坊市全力以赴保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定,全2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)
同時(shí)，調(diào)控帶來的結(jié)果也并不盡如人意。在七年間，除了2005年滬、杭等少數(shù)城市出現(xiàn)小幅調(diào)整及2008年多數(shù)城市較為明顯的下調(diào)外，其余五年的時(shí)間，都在上漲甚至大幅上漲的過程中。越調(diào)越漲的現(xiàn)實(shí)，如同“狼來了”的故事一般，講多了，最終就沒人信了。這也是為什么在調(diào)控政策已然出臺(tái)之后，全國(guó)的“地王”還不遑多讓，頻頻創(chuàng)下新高的原因之一。
從目前的情況看，房地產(chǎn)調(diào)控已成為宏觀調(diào)控的主要組成部分。隨著1998年我國(guó)實(shí)行了房地產(chǎn)分配制度改革，以及此前的分稅制改革，地方政府迫切希望發(fā)展經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大財(cái)源。這個(gè)機(jī)遇和渠道就落在房地產(chǎn)業(yè)上。地方政府通過繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，“賣地”求財(cái)；房地產(chǎn)企業(yè)也借助市場(chǎng)的繁榮以及對(duì)土地壟斷的順位繼承，獲得了超額利潤(rùn)。
造成的市場(chǎng)后果是房?jī)r(jià)高企、供應(yīng)不足、交易秩序混亂等。這些問題的出現(xiàn)導(dǎo)致了中央出手調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。從2003年開始，幾乎每年都有房地產(chǎn)調(diào)控的身影，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為了宏觀調(diào)控的主要構(gòu)成部分，這充分說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在影響著大多數(shù)人的生活，從中央到地方都很關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
與此同時(shí)，我們也應(yīng)看到，目前的調(diào)控仍以短期調(diào)控為主，造成政策效果打折。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中存在一些問題，也需要政府的“有形之手”進(jìn)行干預(yù)，但關(guān)鍵是干預(yù)的方式是否正確。無(wú)論是2003年央行“121號(hào)文”與國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”表述不一致，還是2006年新老“國(guó)八條”對(duì)樓市截然相反的調(diào)控方向，都反映出這樣一個(gè)問題：短期調(diào)控政策不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
每次調(diào)控之后都會(huì)迎來一次更兇狠的反彈，反彈之后又是一輪調(diào)控，如此往復(fù)。如此調(diào)控不應(yīng)成為常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)也不堪承受如此之重。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)回歸到一個(gè)普通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展地位，無(wú)論是消費(fèi)者還是企業(yè)，需要產(chǎn)業(yè)有一個(gè)基本的、穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的成長(zhǎng)預(yù)期，不能因?yàn)檎哳l繁變動(dòng)，而造成產(chǎn)業(yè)的大起大落。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果長(zhǎng)期受到政策調(diào)控的照顧，不利于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，從這個(gè)角度看，有必要拋棄目前這種短期調(diào)控的政策思路，出臺(tái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的正途。
事實(shí)上，在最近幾年的調(diào)控中，從最初的“限供應(yīng)”到“限需求”，再到目前的“促供應(yīng)”，我們已經(jīng)明顯看到，調(diào)控政策在摸索中正在趨于成熟。同時(shí)，政府部門對(duì)于哪些政策對(duì)于市場(chǎng)更為有效也已了然于胸。
此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了明年樓市調(diào)控的基調(diào)，即增加普通住房供應(yīng)，鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房需求。營(yíng)業(yè)稅的最終落實(shí)條款被認(rèn)為是虛驚一場(chǎng)，接下來落實(shí)“差別化的信貸政策”會(huì)更加注重政策的針對(duì)性�？梢钥隙ǖ囊稽c(diǎn)是，針對(duì)首套自住房，信貸政策依然是優(yōu)惠的，投資投機(jī)購(gòu)房需求將受到重點(diǎn)“照顧”，相關(guān)成本將陡增。
現(xiàn)在中央對(duì)個(gè)別城市提出了遏制房?jī)r(jià)的要求，并且已經(jīng)上升到了“政治任務(wù)”的高度。這是中央重視高房?jī)r(jià)及住房民生問題的體現(xiàn)，但落實(shí)到具體措施上，筆者認(rèn)為，各級(jí)政府在制定調(diào)控政策時(shí)應(yīng)力圖讓政策的正面效應(yīng)發(fā)揮到最大，繼續(xù)貫徹“擴(kuò)大供應(yīng)，打擊投資”的思路，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從2007年以來的調(diào)控軌跡看，政府也開始向住房保障回歸，調(diào)控思路也更加清晰，即實(shí)行保障與市場(chǎng)雙軌制，更多地運(yùn)用市場(chǎng)手段干預(yù)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果說此前幾年政府的調(diào)控重點(diǎn)在于尋求更加有針對(duì)性的有效政策，那么，在政策手段已趨于成熟的情況下，如何更好地把握政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)，應(yīng)成為未來調(diào)控時(shí)著重考慮的問題。畢竟，仍延續(xù)以往“漲則緊，跌則松”的短期思路，并不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。 - ■ 與【我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路探討分析】相關(guān)新聞
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