由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來(lái)憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

由于貨幣政策及金融市場(chǎng)等因素影響，北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)已轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京大宗物業(yè)交易總額376億，70%以上的投資類型為寫字樓，內(nèi)資買家占比近80%。

值得關(guān)注的是，核心商圈具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的整棟銷售項(xiàng)目極其稀缺，投資者目標(biāo)已開始轉(zhuǎn)向有改造潛力項(xiàng)目及新興商圈新建項(xiàng)目。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“2017年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)活躍?！?/p>

大宗交易再度活躍

經(jīng)過(guò)上一年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速、投資者海外投資窗口打開影響國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)放緩后，2016年投資市場(chǎng)大宗交易頻現(xiàn)。這里的大宗交易指資產(chǎn)超過(guò)3億、以投資或自用為目的的房地產(chǎn)交易。

劉兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是買方市場(chǎng)。而隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、通脹壓力，加之股市疲弱、人民幣匯率波動(dòng)的外部影響，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為投資機(jī)構(gòu)最好的投資類型之一。這也令業(yè)主在交易中更加具有話語(yǔ)權(quán)。此外，國(guó)內(nèi)“營(yíng)改增”新政，在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)時(shí)更好地做稅務(wù)籌劃。

2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億。其中內(nèi)資買家占比近80%，保險(xiǎn)公司除自用外，也在市場(chǎng)上進(jìn)行規(guī)模性投資。寫字樓仍然是投資的主要物業(yè)類型，70%以上的投資額都投向?qū)懽謽恰?/p>

值得注意的是，核心商圈很難見到整棟成交案例，如CBD商圈的招商局大廈、世紀(jì)財(cái)富中心東塔均為半棟交易。城區(qū)五環(huán)內(nèi)大宗交易以改造升級(jí)為主，代表項(xiàng)目如東北三環(huán)太陽(yáng)宮百盛商場(chǎng)，未來(lái)將改造成寫字樓項(xiàng)目。早在2014年基匯資本收購(gòu)東三環(huán)盈科中心，也預(yù)計(jì)將原有的太平洋百貨(當(dāng)時(shí)太平洋百貨因經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)退出)改為辦公展示。城區(qū)內(nèi)也陸續(xù)有項(xiàng)目從原來(lái)的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷懽謽牵ń▏?guó)門的萬(wàn)豪酒店、東長(zhǎng)安街中糧廣場(chǎng)商業(yè)部分等?？梢?，從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實(shí)用性以實(shí)現(xiàn)租金收益是市場(chǎng)上買家新的投資角度。同時(shí)，由于五環(huán)內(nèi)限建影響，一些希望在城區(qū)內(nèi)打造項(xiàng)目的開發(fā)商也轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)投資存量市場(chǎng)，很多大型開發(fā)商都已經(jīng)成立直投團(tuán)隊(duì)。

劉兵指出，“隨著新興區(qū)域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區(qū)出手。最熱的區(qū)域?yàn)槭锥紮C(jī)場(chǎng)附近的望京/酒仙橋區(qū)域。未來(lái)有發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ荨Ⅺ悵缮倘σ膊皇橥顿Y者青睞的重點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)一年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)活躍?！?/p>

產(chǎn)業(yè)園需求旺盛

大宗交易旺盛的另一面是，市場(chǎng)需求旺盛。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2016年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)需求依舊活躍，全市甲級(jí)寫字樓年度凈吸納量高達(dá)78.5萬(wàn)平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動(dòng)租金繼續(xù)上升。該季度北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。

成交行業(yè)以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。

由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來(lái)憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

截至2016年第四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量約為1456萬(wàn)平方米，其中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)存量最高，達(dá)314萬(wàn)平方米，占總存量的22%;其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

2017年，北京全市預(yù)計(jì)將有238萬(wàn)平方米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海表示，“大量寫字樓入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。另外，2016年7月北京市政府出臺(tái)進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或?qū)⒂尚抡邘?lái)的上升的稅務(wù)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶，預(yù)計(jì)未來(lái)租金將會(huì)面臨新一輪上漲。對(duì)新政策的執(zhí)行情況及其對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的變化需保持密切關(guān)注?！?/p>

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，隨著政策推動(dòng)，未來(lái)幾年，北京成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)受到企業(yè)青睞，次級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將繼續(xù)發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求依然強(qiáng)勁，租金將繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。