“斷供”一個(gè)多月之后，北京土地市場(chǎng)再度受到追捧。

1月19日下午，北京迎來(lái)2017年的首場(chǎng)土拍，三宗分別位于北京房山、平谷、門頭溝區(qū)域的土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣階段。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的競(jìng)價(jià)，有兩宗土地分別達(dá)到價(jià)格上限和自持比例上限，需通過(guò)競(jìng)報(bào)商品住宅建設(shè)方案來(lái)得出結(jié)果。另一宗土地以11%的溢價(jià)率競(jìng)出。

這一結(jié)果并不令人意外。由于2016年北京土地供應(yīng)規(guī)模明顯下降，加之政策性住房用地的擠占，在京房企普遍處于“缺地”的饑渴狀態(tài)。

有分析人士認(rèn)為，這幾乎奠定了今年北京土地市場(chǎng)的主基調(diào)，除非北京大幅增加土地供應(yīng)，否則這樣的局面還將持續(xù)。且隨著土地供應(yīng)稀缺和土地成本提高，房企組成聯(lián)合體拿地將成常態(tài)。

另外值得一提的是，在這三宗土地出讓中，北京首次設(shè)置了“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”，這也有可能成為未來(lái)北京土地出讓的常態(tài)。

三宗地塊均屬“限價(jià)地”

本次出讓的三宗地均采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式，限定商品住房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。

當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到預(yù)設(shè)比例時(shí)，平谷和房山地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序;門頭溝地塊轉(zhuǎn)入投報(bào)自持商業(yè)(含辦公)用房面積比例程序。

從價(jià)格來(lái)看，平谷地塊住宅部分的最高銷售限價(jià)為25515元/平方米，房山地塊限價(jià)38994元/平方米，門頭溝地塊限價(jià)44849元/平方米。其中，房山地塊還對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)置了“70/90條款”。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，平谷地塊的住宅起始單價(jià)約為9400元/平方米，房山地塊的起始單價(jià)約為24000元/平方米，門頭溝地塊的起始單價(jià)約為28000元/平方米。因此，若土地溢價(jià)率不高，這些地塊仍有一定的利潤(rùn)空間。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍情況較為熱烈。平谷地塊很快觸及17.28億元的土地價(jià)格上限，溢價(jià)率為20%。房山地塊也觸及3.9億元的上限價(jià)格，溢價(jià)率為30%。在隨后的競(jìng)報(bào)自持商品住宅面積環(huán)節(jié)中，兩塊地也都很快觸及70%的自持上限。

最終，這兩宗地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)拍高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案階段，因此未能在當(dāng)日取得結(jié)果。平谷地塊共有3家競(jìng)爭(zhēng)者參與投報(bào)，房山地塊則有7家競(jìng)爭(zhēng)者參與。

門頭溝地塊的競(jìng)拍較為順利，經(jīng)過(guò)數(shù)輪競(jìng)爭(zhēng)，京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開(kāi)5家組成的聯(lián)合體以63.3億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率為11%，平均樓面價(jià)約為2.65萬(wàn)元/平方米。這也是唯一一宗當(dāng)日競(jìng)出得主的地塊。

分析人士指出，這三宗土地的出讓方式，可能預(yù)示著北京土地出讓規(guī)則的微調(diào)。

早在2010年，北京就曾試點(diǎn)過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的一宗地塊當(dāng)年5月出讓，限定銷售價(jià)格12500元/平方米。但僅此一例，且并不要求開(kāi)發(fā)商對(duì)該宗地塊自持。

去年10月，北京推出近年來(lái)首批4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。由于供應(yīng)稀缺，這些地塊在競(jìng)拍中很快觸及地價(jià)上限。在隨后的競(jìng)報(bào)自持面積環(huán)節(jié)，也均以“100%自持”的條件競(jìng)出。

最新的三宗土地出讓，則設(shè)置了“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”條款，意在防止出現(xiàn)100%自持的情況。值得一提的是，在目前今年北京另外兩宗正在交易的住宅用地中，也設(shè)置了這一條款。

有分析指出，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”將成為未來(lái)北京土地出讓規(guī)則的主流。在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中設(shè)置上述條款，也很有可能成為常態(tài)?！氨本┩恋厥袌?chǎng)全面進(jìn)入‘限價(jià)+自持’時(shí)代”，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

市場(chǎng)預(yù)期仍未改變

在分析人士看來(lái)，北京土地受熱捧的現(xiàn)狀，同樣也反映出供應(yīng)緊缺的現(xiàn)實(shí)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2016年北京僅實(shí)現(xiàn)住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。而在出現(xiàn)“地荒”的同時(shí)，一線城市的快速發(fā)展節(jié)奏以及三四線城市的大庫(kù)存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線。除此之外，“南方系”房企也紛紛北上搶占市場(chǎng)，北京土地市場(chǎng)“狼多肉少”的狀況日益嚴(yán)峻。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積220萬(wàn)平方米，同比下降75%。自住房比例為16.37%，上一年為6.03%。

郭毅還表示，雖然北京市屢次提出要加大土地供應(yīng)，但是其中由于政策性住宅的擠占，以及自持類產(chǎn)品的出現(xiàn)，使得未來(lái)可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少。

剛剛結(jié)束的北京市兩會(huì)上，北京市代市長(zhǎng)蔡奇表示，2017年會(huì)加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，保障房建設(shè)籌集5萬(wàn)套、竣工6萬(wàn)套。棚戶區(qū)改造3.6萬(wàn)戶，完成1.5萬(wàn)套自住型商品住房供地。

但該人士指出，由于政策性用地供應(yīng)較大，預(yù)計(jì)今年北京純商品住宅土地的供應(yīng)量依然不會(huì)多。

在這種預(yù)期之下，房企獲取土地積極性恐很難下降。一方面，受供需關(guān)系影響，純商住宅產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)難以轉(zhuǎn)向下行。另一方面，企業(yè)在2016年的大量去庫(kù)存，需要積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

郭毅還指出，為規(guī)避高價(jià)地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，類似北京門頭溝地塊那樣，多家房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象，未來(lái)也將頻繁出現(xiàn)。

他表示，受監(jiān)管政策、供地節(jié)奏等因素的影響，新年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫。但對(duì)于北京等熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，供不應(yīng)求的基本面很難在短期內(nèi)改變，企業(yè)對(duì)土地的爭(zhēng)奪也將持續(xù)。