隨著中國基金業(yè)協(xié)會13日晚間發(fā)布4號文，私募對房地產(chǎn)投資的規(guī)范正在趨嚴。

事實上，早自去年下半年以來，監(jiān)管層就已不斷更新監(jiān)管政策，遏制房地產(chǎn)的投資品屬性，封堵不符合政策導(dǎo)向的創(chuàng)新金融工具，落實中央房地產(chǎn)調(diào)控精神。

比如去年10月，上海就率先對當(dāng)時應(yīng)用較多的土地款融資進行嚴查。上交所也加強了對房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能行業(yè)公司債券的監(jiān)管。

2017年房企融資環(huán)境趨緊已成事實。對此，一央企開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人14日接受第一財經(jīng)采訪時稱，開發(fā)商如今“前有狼后有虎”，一方面融資難，一方面售價受限制，處境頗為尷尬。

重點針對熱點城市住宅

去年前三季度，全國熱點城市房價普漲。去年9月19日國家統(tǒng)計局公布的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上漲的城市達到62個;二手住宅也出現(xiàn)了全面普漲的情況。其中，新建商品住房價格漲幅最高的廈門同比上漲44.3%，合肥、南京同比也分別上漲40.5%和38.8%，“北上廣深”房價漲幅則分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

隨之而來的是全國范圍內(nèi)的樓市調(diào)控。去年四季度時，房價快速上漲的勢頭得到遏制。國家統(tǒng)計局今年1月的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，全國15個熱點城市中，除廣州上漲、天津及杭州持平，其余12個熱點城市房價環(huán)比均為負增長。京滬深等一線城市房價均出現(xiàn)環(huán)比負增長，無錫、鄭州等這些之前價格上漲的龍頭城市也全面熄火。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”4號文重申了這一點。

不過，嘉豐達資產(chǎn)管理公司創(chuàng)始合伙人李宏分析稱，由于土地價格和物業(yè)價格高企，真正有能力在北京這樣的重點城市參與住宅項目投資的私募多是大型機構(gòu)，數(shù)量不多，加上一線城市住宅土地供給有限，因此新政只會在有限范圍內(nèi)產(chǎn)生影響。

融資與出貨的雙重尷尬

由于去年房地產(chǎn)銷售強勁，去庫存壓力減輕，同時售價較高，在一定程度上抵消了開發(fā)商土地成本上升帶來的壓力。然而，隨著融資環(huán)境趨緊，開發(fā)商融資成本也面臨回升。去年大批高價土地入市，對于高溢價拿地的企業(yè)而言，若資金成本上升、房價企穩(wěn)或下跌，利潤率便很可能失守。

一位在上海某金融機構(gòu)從事房貸相關(guān)業(yè)務(wù)的人士告訴第一財經(jīng)記者，去年開發(fā)商融資積極，且渠道多元，特別是上半年，除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸，股權(quán)、信托、土地款融資都是常用手段，直到去年10月土地款融資被叫停，她所在的銀行不再接此類業(yè)務(wù)。到去年四季度，土地供應(yīng)漸少，房企高杠桿融資的局面開始穩(wěn)定下來。

債券融資方面，去年10月28日，上交所向各公司債券承銷機構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，擬對房地產(chǎn)及鋼鐵、煤炭過剩行業(yè)的公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。監(jiān)管函還明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購置土地。

上述政策影響可謂立竿見影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計稱，去年四季度的房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模明顯下降，而2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，相比2016年1月同期下降幅度達到了92%。與此同時，資金價格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢。

前述央企開發(fā)商負責(zé)人對第一財經(jīng)分析，一方面待售項目受到限價措施約束，定價太高的項目沒法拿到預(yù)售資格，這影響了開發(fā)商出貨回款;另一方面開發(fā)商資金量需求不小，而如今融資政策趨緊，各種管控趨嚴，讓開發(fā)商陷入雙重尷尬。

第一財經(jīng)記者日前走訪市場時發(fā)現(xiàn)，一些房企已經(jīng)開始在重點城市積極“出貨”。如北京東五環(huán)外某改善型樓盤，是規(guī)模位居行業(yè)前三的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原本計劃去年9月開盤，但因報價與當(dāng)?shù)亟ㄎ膬r格存在分歧，預(yù)售證遲遲沒能拿到。2月13日晚間，該樓盤一置業(yè)顧問告訴記者，該項目預(yù)計本月底開盤，130平方米左右的產(chǎn)品原計劃推出40套左右，但現(xiàn)在加推至80余套，150平方米左右的產(chǎn)品也比原計劃的套數(shù)多了一倍。