7年前，朱先生花了約1100萬元買了位于南京市紫金山東側湯山新城區(qū)域的陽明山莊。

陽明山莊位于黃龍山坡上，又緊鄰陽山碑材名勝風景區(qū)，加之開發(fā)商承諾配建高爾夫球場、私家登山道、戶戶引入湯山溫泉等高端配套，所以售價高昂，在2009年至2010年期間，一棟別墅總售價就高達幾百萬元甚至上千萬元。

7年后，站在自己花千萬元買來的別墅旁，朱先生看到的是雜草叢生的地面、積堆如山的垃圾、灌滿污水的地下室，曾經承諾的高爾夫球場、湯山“天池”都成了泡影。

不僅如此，朱先生告訴人民財經：“小區(qū)目前都沒有通水通電通煤氣，污水處理系統(tǒng)也沒有建好，道路坑坑洼洼，周邊雜草叢生，還時不時有挖掘機闖進來搗毀小區(qū)里的設備，根本無法入住?！?/p>

業(yè)主：原開發(fā)商資金鏈斷裂 后續(xù)開發(fā)商惡意闖入

據記者了解，陽明山莊的開發(fā)商為南京元通置業(yè)公司，該公司在開發(fā)陽明山莊后期時資金鏈斷裂，導致陽明山莊在建工程陸續(xù)停工直至進入爛尾狀態(tài)。

雖然業(yè)主所購買的別墅，有的已經竣工交付，有的還處在未完工的狀態(tài)，但無論小區(qū)是否竣工交付，小區(qū)至今沒有完全通水、通氣、通電，距離達到入住條件還尚遠。

在南京元通置業(yè)公司無力繼續(xù)開發(fā)陽明山莊后，陽明山莊后續(xù)地塊經由司法拍賣輾轉到了另外兩家開發(fā)商手中，然而，接手的開發(fā)商與業(yè)主再次引起了沖突。

朱先生反映稱：“接手的其中一名為云溪置業(yè)的開發(fā)商強制無償使用陽明山莊小區(qū)的道路、配套、綠化景觀等小區(qū)資源，多次駕駛大型吊車、裝載機、挖掘機闖入小區(qū)，搗毀大門等小區(qū)設備，小區(qū)業(yè)主最多時一個月報警達80余次，嚴重威脅到業(yè)主的財產和人身安全?！?/p>

接盤開發(fā)商的惡意闖入成為點燃陽明山莊百余名業(yè)主心中怒火的直接原因，3月15日，多名業(yè)主聯名到南京市江寧區(qū)湯山街道信訪辦上訪，希望當地政府能出面協(xié)商開發(fā)商并解決小區(qū)爛尾的問題。

朱先生稱：“南京元通置業(yè)公司已經資不抵債，如果能在政府的幫助下實現破產重組并重新引進負責的、統(tǒng)一的開發(fā)商進行接盤，相信陽明山莊能夠成為我們安居樂業(yè)的家園。”

江寧區(qū)住建局和建工局：由湯山街道來協(xié)調

對于陽明山莊爛尾的情況，人民財經最先聯絡了南京市江寧區(qū)住建局辦公室，其工作人員表示：“有十多名業(yè)主到信訪辦反映小區(qū)的情況，目前，該事件已經由湯山街道負責牽頭，協(xié)調開發(fā)商和相關部門來推進此事?！?/p>

江寧區(qū)住建局作為當地房地產開發(fā)主管部門，并未給出處理方案，在追問下，其工作人員進一步表示：“由于整個事件驗收不是住建局驗收，牽頭也不是住建局牽頭，還需要向其他相關部門了解情況?！?/p>

隨后，人民財經就陽明山莊未實現“三通”卻通過驗收的情況，致電南京市江寧區(qū)建工局相關工作人員，其稱：“房屋驗收的具體工作應由其下設的質監(jiān)站來管理?！?/p>

人民財經聯絡到質監(jiān)站相關工作人員，其表示：“我們在竣工驗收的時候，煤氣是不管的，(煤氣)是燃氣集團的事情，電不是說房屋內部電路有問題，而是房屋外部供電不足，水也一樣，是外部設備，這些都是由自來水公司和市供電局自己施工、設計、安裝、驗收的，我們驗收的時候通水通電就可以?！?/p>

據進一步了解，在竣工驗收時，南京元通置業(yè)公司為了應付驗收只是安裝了“臨時水電”，而“臨時水電”卻“成功”通過了驗收。

熟悉該領域的資深律師王海濤向人民財經提供了江蘇省工程質量標準《住宅工程質量分戶驗收規(guī)程》，其中，對水管道安裝工程、電氣工程的驗收要求都有明確的規(guī)定，經驗收合格后，方可交付使用。

王海濤認為：“如果該小區(qū)在沒有達到上述標準，以及其他相關標準的情況下，政府驗收部門給予驗收合格，屬行政行為違法。如該驗收行為導致購房者受到損害，可向政府部門申請行政復議或者提出行政訴訟(要求撤銷該驗收合格的行政行為，并可要求相關部門責令開發(fā)商整改)?！?/p>

其后，人民財經聯絡到湯山街道相關負責人，其表示：“目前，湯山街道和住建局、建工局等相關部門達成共識，由湯山街道牽頭開發(fā)商，協(xié)調各部門進行處理?！?/p>

業(yè)主朱先生也向人民財經證實，目前，陽明山莊爛尾事件已經交由湯山街道來牽頭，但是，尚未有新的進展和處理方案。

律師建言：政府應發(fā)揮建設性作用

對于陽明山莊的業(yè)主而言，目前最緊迫的事情就是實現小區(qū)“三通”，平整道路，修好排污系統(tǒng)，引進新的物業(yè)管理公司，使得小區(qū)盡快可以入住。

對于業(yè)主代表朱先生提出的申請破產并引入新開發(fā)商進行統(tǒng)一開發(fā)的建議，京衡律師集團上海事務所高級合伙人鄧學平律師表示，根據《破產法》有關規(guī)定，當開發(fā)商不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力時，開發(fā)商和其債權人均可以向人民法院申請破產。向人民法院提出破產申請時，應當提交破產申請書和有關證據。

在加快破產程序推進和引進新的開發(fā)商方面，鄧學平律師認為：“政府應發(fā)揮建設性作用。”

不僅如此，對于爛尾樓的整治，我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。如果出現爛尾樓事件，相關部門可以進行行政性的干預，以保障各類債權人的利益為原則，召開債權人會議，協(xié)商處理方案，還可以通過稅費優(yōu)惠政策、限期自行處置、強制性代理處置、強制性拆除、托管續(xù)建、引入新開發(fā)商、融資盤活等方式更好地平息爛尾樓事件。

此外，對于云溪置業(yè)公司破壞陽明小區(qū)公共設施，鄧學平律師指出：“業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積，其價格構成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應土地使用費、公共基礎設施建設費和公共配套設施建設費。從《物權法》來說，所有在這個樓盤購買了房子的業(yè)主，都是該小區(qū)土地使用權人，公共基礎設施、公共配套設施的所有權人。后期其他開發(fā)商破壞小區(qū)公共基礎設施和配套設施的，系侵犯了業(yè)主的所有權和使用權。”

王海濤律師補充稱，該小區(qū)另外地塊被轉賣給另外的開發(fā)商，接盤的開發(fā)商強制穿過小區(qū)并破壞小區(qū)的公園、配套等，如果是必須通過該小區(qū)通行的，該小區(qū)業(yè)主應當提供必要的便利。但是，該開發(fā)商挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及小區(qū)業(yè)主物業(yè)的安全。如該開發(fā)商的行為，給小區(qū)業(yè)主物業(yè)造成損害的，小區(qū)業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商“停止侵害”、“排除妨害”，造成損失的可以要求“賠償損失”。