最嚴(yán)調(diào)控下，“修煉內(nèi)功”和“業(yè)務(wù)多元化”是二手房中介機(jī)構(gòu)生存下去兩個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　“3·17”北京樓市新政落地后，二手房市場(chǎng)首當(dāng)其沖，依靠成交生存的中介機(jī)構(gòu)必然會(huì)受到較大影響。記者走訪發(fā)現(xiàn)，解決在途單潛在違約風(fēng)險(xiǎn)成為二手房中介的第一件事。同時(shí)，新政后北京二手房市場(chǎng)明顯走弱，預(yù)計(jì)成交量下行將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　日子不好過(guò)了

　　“雖然北京樓市調(diào)控政策出臺(tái)相對(duì)突然，但也是預(yù)料之中的事情。只不過(guò)這一來(lái)，我們的日子就沒(méi)那么好過(guò)了?！背?yáng)區(qū)青年路區(qū)域某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小張告訴記者，新政出臺(tái)后，店面比之前冷清了許多。

　　小張稱，3月上半月，店面內(nèi)幾乎看不到經(jīng)紀(jì)人的身影，大家基本都在外面忙著帶客戶看房以及辦理交易流程;不過(guò)，新政出臺(tái)后的這幾日，經(jīng)紀(jì)人更多的時(shí)間是待在店里，打電話解讀政策、約客戶看房，每天的帶看次數(shù)明顯減少了。

　　鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施后的首個(gè)周末(3月18日-3月19日)帶看量為37339和35133人次，而此前的一個(gè)周末(3月11日-3月12日)分別為56256和49870人次，比較來(lái)看新政后首個(gè)周末帶看人次瞬間下降近2萬(wàn)人次，換算比例的話，環(huán)比分別下降近40%和30%。3月20日(周一)帶看量為6699人次，此前一周的周一帶看量為13386人次，環(huán)比跌幅近50%。

　　此外，新政出臺(tái)后，“新增客源”的數(shù)量也大大減少，3月前幾個(gè)周末的日新增客源數(shù)都在11000-12000人水平，新政后的第一個(gè)周末新增客源量只有9000人上下。新增房源也從此前周末的日增1800-1900套下降到了1500多套。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾日北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)始走弱，這也證明調(diào)控政策效果較為明顯，此前市場(chǎng)較快升溫的情況有望得到抑制。同時(shí)，新政剛剛開(kāi)始實(shí)施，收緊的調(diào)控政策仍將延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，對(duì)于二手房中介而言，“苦日子”才剛剛開(kāi)始。

　　據(jù)了解，2013年4月北京曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，結(jié)束了北京連續(xù)13個(gè)月市場(chǎng)上行的態(tài)勢(shì)，成交量開(kāi)始逐漸萎縮，這一現(xiàn)象一直持續(xù)到2014年底。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，參考過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，北京樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，并持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　解決在途單風(fēng)險(xiǎn)

　　北京樓市新政出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對(duì)二手房市場(chǎng)影響最大，購(gòu)房人購(gòu)買第二套二手房時(shí)基本是零杠桿。值得注意的是，首套標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格化(即“認(rèn)房又認(rèn)貸”)，對(duì)在途交易影響較大。其中，影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體，預(yù)計(jì)全市此類交易量在1萬(wàn)單左右，要注意后期的違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　某房產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前北京二手房市場(chǎng)上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，換房群體“先賣后買”也被界定為二套，首付為60%(普宅)或者80%(非普)，首付門(mén)檻的大幅增加可能帶來(lái)滿足首付的群體占比減少。對(duì)于已成交但未網(wǎng)簽的交易而言，首付的大幅增加，導(dǎo)致交易出現(xiàn)違約的概率大大增加。

　　記者走訪了多個(gè)區(qū)域的二手房門(mén)店發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)店面都存在上述情況的在途單。針對(duì)這種情況，門(mén)店經(jīng)紀(jì)人稱，目前有兩種解決辦法。一是補(bǔ)首付額較少的客戶，一般會(huì)選擇湊齊多出的首付完成交易;二是買方、賣方以及中介機(jī)構(gòu)三方“和平解約”。

　　記者就在途單潛在違約風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何解決的問(wèn)題采訪了鏈家等中介機(jī)構(gòu)，對(duì)方回應(yīng)稱：“將嚴(yán)格執(zhí)行北京市相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的調(diào)控政策，主動(dòng)與客戶溝通、解讀政策的含義，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，要高度關(guān)注市場(chǎng)違約風(fēng)險(xiǎn)，盡可能保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利?！?/p>

　　事實(shí)上，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，不僅是上述已成交未網(wǎng)簽的交易受到影響，很多有意向近期簽約的客戶也因首付比例的調(diào)整，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃不得不擱淺。

　　東四環(huán)區(qū)域某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小趙稱，目前他不僅有一單在途單要解約，近期有意向簽約的客戶中也有兩個(gè)終止購(gòu)房計(jì)劃。其中一個(gè)是剛需客戶，因?yàn)橛羞^(guò)貸款記錄，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策實(shí)施后，在北京買房變成二套，首付比例提升至60%，因首付不夠取消買房計(jì)劃;另外一個(gè)客戶是換房，本來(lái)他的房屋已經(jīng)出售但還未網(wǎng)簽，現(xiàn)在正在溝通解約，導(dǎo)致他的買房計(jì)劃也要延緩。

　　離職關(guān)店或再現(xiàn)

　　北京樓市調(diào)控政策升級(jí)的同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)主體(房企及中介公司)的監(jiān)管仍持續(xù)收緊。3月20日，北京市住建委執(zhí)法部門(mén)隨即對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店進(jìn)行了隨機(jī)執(zhí)法檢查，通報(bào)北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司安寧莊東路分公司存在未如實(shí)記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等問(wèn)題。北京市住建委執(zhí)法部門(mén)已下發(fā)責(zé)令改正通知書(shū)，在進(jìn)一步調(diào)查取證后將予以行政處罰。

　　樓市政策趨緊導(dǎo)致成交量下滑、監(jiān)管持續(xù)收緊，在最嚴(yán)調(diào)控之下，北京市二手房中介機(jī)構(gòu)將面臨“寒冬”。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年二手房中介行業(yè)將出現(xiàn)一定規(guī)模的經(jīng)紀(jì)人離職、門(mén)店關(guān)閉等現(xiàn)象。

　　2016年，樓市的回暖，給予二手房中介公司信心。一方面，新興互聯(lián)網(wǎng)中介開(kāi)始設(shè)立線下門(mén)店;另一方面，傳統(tǒng)二手房中介機(jī)構(gòu)也忙于開(kāi)店擴(kuò)張，鞏固并進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額。在此情況下，2016年中介門(mén)店數(shù)量進(jìn)一步增加。但是，2017年北京二手房市場(chǎng)將極大可能出現(xiàn)下行，屆時(shí)，一些難以盈利的二手房中介門(mén)店可能會(huì)出現(xiàn)關(guān)停的現(xiàn)象。

　　不僅僅是店面，從業(yè)人員也是。二手房中介行業(yè)本就是人員流失率較高的行業(yè)，一旦樓市遇冷，底薪較少的經(jīng)紀(jì)人將拿不到可觀的銷售提成，那時(shí)二手房經(jīng)紀(jì)人員的流失率會(huì)進(jìn)一步提升。

　　業(yè)務(wù)多元化

　　最嚴(yán)調(diào)控之下，二手房中介該如何度過(guò)呢?有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“修煉內(nèi)功”和“業(yè)務(wù)多元化”是市場(chǎng)遇冷時(shí)中介公司要做好的事情。

　　所謂“修煉內(nèi)功”，是指經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)專業(yè)化水平的提升。鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于一線經(jīng)紀(jì)人而言，“修煉內(nèi)功”即提升行業(yè)知識(shí)的專業(yè)度、維護(hù)并拓展房客源端的關(guān)系、提升服務(wù)水平和意識(shí)。

　　行業(yè)人士稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的周期性，單純依靠二手房買賣交易的中介機(jī)構(gòu)難免會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響。但是，如果二手房中介機(jī)構(gòu)能夠做到“業(yè)務(wù)多元化”，不單單以二手房買賣業(yè)務(wù)為主，那么該類公司的市場(chǎng)抗壓能力也將得到有效提升。

　　上述人士進(jìn)一步解釋，中介公司業(yè)務(wù)多元化包括發(fā)展品牌租賃、海外房產(chǎn)以及拓展上下游相關(guān)業(yè)務(wù)等。

　　以品牌租賃為例，2016年，政府提出“購(gòu)租并舉”政策，支持租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化發(fā)展。目前，各路資本殺入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這對(duì)于擁有房客源基礎(chǔ)的中介機(jī)構(gòu)而言是一次較大的機(jī)遇。目前，中介機(jī)構(gòu)做長(zhǎng)租公寓規(guī)模較大的是鏈家的自如友家。未來(lái)，租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，不失為中介機(jī)構(gòu)多元化發(fā)展的一種有益嘗試。