經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲與人口流動(dòng)之間關(guān)系

從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是一種人口現(xiàn)象，因?yàn)樵诶瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)的三大生產(chǎn)要素中，人力資源是最重要的要素。從80年代初至2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能維持10%左右的高速增長(zhǎng)，與農(nóng)業(yè)人口大量向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有關(guān)，農(nóng)村廉價(jià)勞動(dòng)力和不斷提升的勞動(dòng)力素質(zhì)，支持經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)。

流動(dòng)人口規(guī)模的增加，不僅促使經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)繁榮，而且還帶來(lái)土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的不斷上漲，因?yàn)槿丝谶w徙就是城鎮(zhèn)化的過(guò)程。

在2000-2010年間，我國(guó)人口遷徙總體方向是從西往東流動(dòng)，這與東部的房?jī)r(jià)漲幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口為1670萬(wàn)左右，到2010年增加到2300萬(wàn)左右，新增630萬(wàn)左右，增幅為38%;北京2000年的人口為1380萬(wàn)，至2010年達(dá)到1960萬(wàn)，增加580萬(wàn)，增幅為42%;深圳2000年常住人口為700萬(wàn)，至2010年增加至1035萬(wàn)人，十年共增加335萬(wàn)人，增幅為48%。這三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分別是京津冀地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)最大的，同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也是全國(guó)各大城市中位居前三的。

不過(guò)，2011年之后，新增農(nóng)民工數(shù)量出現(xiàn)了回落，與之相隨的是GDP增速連續(xù)六年的回落，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也從2010年33%的峰值開(kāi)始回落。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速只有1%，五年內(nèi)增速回落如此之快，真是嘆為觀止。盡管2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速反彈了，但今年再度回落應(yīng)該是大概率事件。既然從長(zhǎng)期看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是人口現(xiàn)象，且樓市能否持續(xù)向上也取決于經(jīng)濟(jì)增速的變化，故研究人口的流動(dòng)性與年齡結(jié)構(gòu)的變化，有助于判斷經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)和房地產(chǎn)牛市的拐點(diǎn)。

以農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化近尾聲

關(guān)于人口的流動(dòng)性，主要關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，一是新增外出農(nóng)民工數(shù)量，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定義，離開(kāi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)去外面打工的就算作外出農(nóng)民工，哪怕同一個(gè)縣內(nèi)的農(nóng)村勞動(dòng)力在不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)間流動(dòng)，都納入到外出農(nóng)民工統(tǒng)計(jì)范疇。2015年中國(guó)新增外出農(nóng)民工數(shù)量只有60萬(wàn)，2016年進(jìn)一步降至50萬(wàn)，比上一年僅增長(zhǎng)0.3%，與2010年新增800萬(wàn)及增長(zhǎng)5.5%相比，出現(xiàn)巨幅下降，這說(shuō)明時(shí)下離開(kāi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民工幾乎都沒(méi)有了。二是流動(dòng)人口數(shù)量，2015年中國(guó)的流動(dòng)人口首次減少近500萬(wàn)，2016年繼續(xù)減少了200多萬(wàn)。

這兩大指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年接近于零或負(fù)值，意味著以農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，城鎮(zhèn)化進(jìn)程更多地表現(xiàn)為本鄉(xiāng)本土的城鎮(zhèn)化。如根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年的戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，2016年達(dá)到41.2%，增長(zhǎng)1.3%，但城鎮(zhèn)化率僅從56.1%上升至57.35%，增長(zhǎng)1.25%，說(shuō)明去年的城鎮(zhèn)化率的提升基本是靠農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口來(lái)實(shí)現(xiàn)的，并非遷徙人口導(dǎo)致。

部分地區(qū)農(nóng)民工過(guò)?，F(xiàn)象已顯現(xiàn)

(2017年03月26日，位于山東省青島市株洲路上的零工市場(chǎng)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮牧愎ぜ⒌刂唬@里每天都有數(shù)千人蹲守“靠活”。其中，大部分工人為了早早被雇主選中，凌晨?jī)扇c(diǎn)就起床上路，四點(diǎn)之前到達(dá)株洲路零工市場(chǎng)，他們見(jiàn)到?？吭诼愤叺拿姘嚲鸵粨矶?，詢問(wèn)是否需要用工。據(jù)了解，這里每天都上演壯觀的“千人靠活”場(chǎng)面，平均每天有3000到4000名工人聚集在此，多的時(shí)候能達(dá)到7000人)

不少人強(qiáng)調(diào)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率提升空間還很大的理由是戶籍人口城鎮(zhèn)化率還很低，因此長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)。但把本鄉(xiāng)本土的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，并不能顯著提高這些家庭的收入水平，也沒(méi)有導(dǎo)致這些家庭的遷徙，為何會(huì)認(rèn)為戶籍人口的城鎮(zhèn)化才是真正的城鎮(zhèn)化，并可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?全球城市化都沒(méi)有戶籍人口城鎮(zhèn)化的概念，戶籍人口城鎮(zhèn)化其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很小，對(duì)房地產(chǎn)更是如此。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率難以達(dá)到西方水平

2010年之后，中國(guó)人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。如上海的戶籍人口中，60歲以上老年人的比重已經(jīng)接近30%，但同時(shí)，上海人口流入速度也大幅放緩，“十三五”規(guī)劃建議和2040年人口發(fā)展規(guī)劃均要求上海常住人口控制在2500萬(wàn)，這意味著2010-2020年，上海人口的凈增長(zhǎng)不足前一個(gè)10年的三分之一。2015年北京的常住人口僅增加19萬(wàn)，2016年只增加了2.4萬(wàn)，且外來(lái)常住人口減少了15萬(wàn)。對(duì)超大城市實(shí)行人口控制或是人口流入減少的原因之一，但人口流動(dòng)速度的整體放緩，卻與超大城市的人口政策關(guān)聯(lián)度不大，而與人口老齡化及農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力的大幅減少有關(guān)。

根據(jù)2015年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)農(nóng)民工的平均年齡已達(dá)38歲，高于所有勞動(dòng)力平均年齡36歲的水平，也就是說(shuō)，農(nóng)村不僅存在可轉(zhuǎn)移人口的減少問(wèn)題，還有較大比例的中年人口存在“葉落歸根”的需求，因?yàn)閲?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年數(shù)據(jù)，1.7億外出農(nóng)民工在務(wù)工地購(gòu)房的比例只有1.3%，而目前的高房?jī)r(jià)更讓他們失去購(gòu)房能力。

流動(dòng)人口數(shù)量的減少問(wèn)題已在今年各省市的政府工作報(bào)告中有所揭示：幾乎所有大城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的人口流入量都在減少。過(guò)去有些人口流入大省如江蘇，2016年常住人口只增加22萬(wàn)，這主要靠本省的新生人口所做的貢獻(xiàn)，來(lái)自外省市新增人口的流入非常少。此外，像合肥、廈門等去年房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，人口流入量也有放緩趨勢(shì)。顯然，這與國(guó)家的人口導(dǎo)向政策無(wú)關(guān)。

因此，當(dāng)前流動(dòng)人口的規(guī)模的下降意味著大部分省市的人口增長(zhǎng)主要依靠人口自然增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，即新出生人口減去死亡人口。按照2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，人口自然增長(zhǎng)超過(guò)30萬(wàn)的省份分別是河北、安徽、福建、江西、山東、廣西、廣東、云南等。此外，江蘇的人口自然增長(zhǎng)率只有千分之二，重慶、四川和江蘇的老年人口撫養(yǎng)比分列全國(guó)前三，因此，從單純從人口結(jié)構(gòu)的角度看，這三個(gè)省份的未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)或許不容樂(lè)觀。

2011年中國(guó)開(kāi)始對(duì)部分大城市實(shí)行住房限購(gòu)以來(lái)，大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資三、四線城市的房地產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的庫(kù)存大幅增加。而開(kāi)發(fā)商投資三、四線城市的另一個(gè)理由就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化的提升空間還很大。從第五、第六次人口普查結(jié)果看，中國(guó)之前公布城鎮(zhèn)化率水平都是大大低于普查結(jié)果，也就是說(shuō)，目前公布的城鎮(zhèn)化率可能要低于實(shí)際水平，如果用“1-農(nóng)村化率(農(nóng)村常住人口/總?cè)丝?”來(lái)推算城鎮(zhèn)化率的話，目前中國(guó)的實(shí)際城鎮(zhèn)化率可能已經(jīng)接近60%了。

綜上所述，由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育政策，使得中國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)加速勢(shì)頭，故中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化提升空間很難達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的80%以上城市化率水平，因?yàn)橹袊?guó)的人口是未富先老，而美、日、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家是未老先富。因此，中國(guó)今后的城鎮(zhèn)化上升空間雖然還有，但已經(jīng)不是太大了，且速度也會(huì)放慢。從日本和德國(guó)這兩個(gè)成功轉(zhuǎn)型的制造業(yè)大國(guó)的城市化進(jìn)程看，自1970年代成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

2021年中國(guó)人口結(jié)構(gòu)或類似日本1992年

美國(guó)房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品，25-44歲年齡群體是消費(fèi)房地產(chǎn)的主流群體，到了45歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會(huì)持續(xù)下降。日本早在1980年代就出現(xiàn)人口老齡化，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量在不斷下降，從1981年的1995萬(wàn)，降至1991年1573萬(wàn)，降幅達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。故從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，隨著45歲以上中老年人口占比的上升，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)均會(huì)遭遇歷史性拐點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人是購(gòu)房的第一大群體，約占購(gòu)房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購(gòu)房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購(gòu)房人數(shù)的75%左右。

中國(guó)由于計(jì)劃生育的實(shí)施，人口紅利的拐點(diǎn)來(lái)得更早：15-64歲勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點(diǎn)，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計(jì)到2020年這一占比將會(huì)降至70%以下。而25-44歲這一年齡段的人口總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰。從美、日、韓等國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見(jiàn)頂，地產(chǎn)銷量也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

此外，還有一個(gè)值得引起重視的反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力指標(biāo)——?jiǎng)趧?dòng)年齡人口(20-64歲)與老年人口之比，按國(guó)際統(tǒng)一口徑計(jì)算，中國(guó)在2010年降至7.5，而日本是在1975年降至了7.5，兩國(guó)相差35年。但由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育政策，故勞動(dòng)年齡人口的降速更快，預(yù)計(jì)到2021年該指標(biāo)就會(huì)降至4.8，相當(dāng)于日本1992年的水平，與日本相差29年。但1992年恰好是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)段。這也是為何我擔(dān)憂中國(guó)在2020年左右會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)全面下跌的原因之一。

由于人口政策導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的失衡，中國(guó)的人口老齡化進(jìn)程大約只須用30多年時(shí)間就達(dá)到超級(jí)老齡化階段，而一般發(fā)達(dá)國(guó)家大約需要上百年的時(shí)間，如中國(guó)的勞動(dòng)力/老人會(huì)在2021年到達(dá)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)2017年的水平，這意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能將進(jìn)一步下降。而且，到2035年中國(guó)的勞動(dòng)力/老人將降低到2.5，開(kāi)始低于美國(guó)，這是否意味著經(jīng)濟(jì)活力也將弱于美國(guó)，或2035年后GDP增速低于美國(guó)?

2011年后資金流對(duì)房?jī)r(jià)推升作用漸升

如果說(shuō)2010年之前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走了一輪全面普漲的大牛市的話，那么，2011年之后只能說(shuō)是結(jié)構(gòu)性牛市了。因?yàn)殡S著流動(dòng)人口增速的下降，房?jī)r(jià)受資金面的影響開(kāi)始上升。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自2009年之后，廣義貨幣M2的規(guī)模超常增長(zhǎng)，超過(guò)美日成為全球最大。同時(shí)，M2/GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已經(jīng)超過(guò)2倍。即中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠投資(貨幣與之配套)推動(dòng)的特征越來(lái)越明顯，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的杠桿率水平也大幅上升。

房?jī)r(jià)受貨幣的影響可以從三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：第一是居民可支配收入水平、增速與購(gòu)房杠桿率;第二是貨幣政策的松緊程度;第三是社會(huì)資金的流向。這三個(gè)方面又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的。

從居民收入水平的角度來(lái)解釋各地房?jī)r(jià)高低的差異，還是有一定說(shuō)服力的。如上海、深圳和北京的房?jī)r(jià)之所以高，是因?yàn)槿司芍涫杖胛痪尤珖?guó)前三;浙江的人均可支配收入高于江蘇和廣東，盡管GDP總量遠(yuǎn)低于后者，這就可以解釋浙江的整體房?jī)r(jià)水平為何高于江蘇和廣東。

比較典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房?jī)r(jià)水平在當(dāng)時(shí)是比肩于杭州的，而杭州的房?jī)r(jià)水平在全國(guó)僅次于京深滬。溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長(zhǎng)20%，遠(yuǎn)低于一線城市的人口增速。而且，溫州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么為何溫州的房?jī)r(jià)漲幅如此之大呢?我覺(jué)得，人均GNP是重要解釋變量，因?yàn)闇刂萆倘瞬粌H遍布全國(guó)，而且在歐洲等發(fā)達(dá)地區(qū)也有很多經(jīng)商的溫州人，這就使得溫州人的實(shí)際收入水平要遠(yuǎn)高于人均GDP。因此，溫州的民間資金總規(guī)模也非?？捎^，溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)名噪全國(guó)。

但2011年之后，溫州的房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了大幅下跌，原因在于溫州人經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)走弱的背景下，負(fù)債率過(guò)高、債務(wù)成本過(guò)大等問(wèn)題凸顯出來(lái)，只能通過(guò)賣房來(lái)解決償債問(wèn)題。而當(dāng)?shù)卣滞ㄟ^(guò)大量拍賣土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政資金不足，進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)了溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。另一個(gè)案例是鄂爾多斯，其房?jī)r(jià)也是從2011年達(dá)到峰值之后開(kāi)始下跌的，一個(gè)僅僅靠煤炭漲價(jià)而發(fā)展起來(lái)的城市，勢(shì)必也會(huì)因?yàn)槊禾績(jī)r(jià)格的下跌而衰落。

不過(guò)，房?jī)r(jià)的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關(guān)性。如2011年不僅多個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，而且，鋼鐵、煤炭、有色及其他一些大宗商品的價(jià)格也出現(xiàn)了向下的拐點(diǎn)。這應(yīng)該與央行采取收緊的貨幣政策有關(guān)——2011年共有三次加息和6次提高存款準(zhǔn)備金率。此外，央行還上調(diào)了首付比例?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)的下行與貨幣政策收緊具有明顯的因果關(guān)系。

回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準(zhǔn)率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準(zhǔn)率降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，故房?jī)r(jià)表現(xiàn)大大好于2014年。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，期間(2010年年末至2015年年末)，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲46%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.8%。同期，三、四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅不斷遞減。一線城市中，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲79%，為全國(guó)之冠。

關(guān)于社會(huì)資金流向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響，不妨以北京、上海和深圳為例。如果單純從人均可支配收入的角度看，這三個(gè)城市的居民平均收入也不過(guò)比中國(guó)最貧困省份高出1倍多一點(diǎn)，但平均房?jī)r(jià)水平卻為何要高出7、8倍呢?這其中有社會(huì)資金和財(cái)富向一線城市集聚的因素。因?yàn)榇蟪鞘兴鄣慕逃?、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，以及投資信息、財(cái)富增值機(jī)會(huì)等是其他地方難以獲得的，所以，它們不僅吸引國(guó)內(nèi)資金流入，也同樣會(huì)吸引國(guó)際資本。國(guó)際上如紐約、倫敦、墨爾本、溫哥華等地，房?jī)r(jià)水平同樣不是完全由當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胨經(jīng)Q定，而是受到投資移民、國(guó)際游資等因素的影響。

2017年后流向樓市的資金或?qū)p少

如前所述，隨著人口流動(dòng)性的減弱，中國(guó)樓市已不再具有全面普漲的行情，那么，資金推動(dòng)型的結(jié)構(gòu)性行情還能持續(xù)多久呢?對(duì)此，不妨還是從居民收入水平及變化、貨幣政策的松緊程度和社會(huì)資金的流向這三個(gè)方面來(lái)分析。

首先，從居民的收入水平看，自2013年起，居民可支配收入增速不僅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而且低于GDP增速，更大大低于全國(guó)整體的房?jī)r(jià)漲幅。此外，居民房貸增速提速、購(gòu)房加杠桿也是從2013年開(kāi)始的，除了為滿足消費(fèi)所需之外，投資性購(gòu)房的群體比例應(yīng)該不低。國(guó)內(nèi)居民強(qiáng)烈的投資房產(chǎn)偏好，使得購(gòu)房者每年需要支付巨額的購(gòu)房款，且還貸壓力長(zhǎng)期存在，因而抑制了日常消費(fèi)需求。如201 6年新房(住宅)銷售額是9.9萬(wàn)億，占城鎮(zhèn)居民可支配收入總額(人均3.36萬(wàn)元*7.93億人)約為37%，即便扣除2016年銀行給購(gòu)房者的4.8萬(wàn)億新增房貸，加上20萬(wàn)億房貸余額的利息成本約1萬(wàn)億，估計(jì)購(gòu)房者在樓市上的投入費(fèi)用要占城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%(目前農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房總規(guī)模金額很小)。

其次，從貨幣政策的寬松度看，央行將今年貨幣政策回歸中性的態(tài)度非常堅(jiān)決，因?yàn)?015-2016年的貨幣政策整體偏寬松，導(dǎo)致了貨幣泛濫，如2016年商業(yè)銀行的總資產(chǎn)增加30多萬(wàn)億，遠(yuǎn)超M2的規(guī)模增長(zhǎng)。今后幾年隨著經(jīng)濟(jì)增速回落及外匯凈流出，貨幣增速應(yīng)該會(huì)緩慢回落。在全球的貨幣流動(dòng)性趨緊的趨勢(shì)下，中國(guó)也面臨利率上行的壓力，此外還有去杠桿的供給側(cè)改革任務(wù)，故今后的貨幣環(huán)境對(duì)于樓市而言并不利。

第三，從社會(huì)資金流向看，盡管樓市目前還是社會(huì)熱錢的最大去處，但熱錢會(huì)隨著熱點(diǎn)切換而改變流向。過(guò)去樓市一直能成為熱錢的主要流入市場(chǎng)，與樓市的賺錢效應(yīng)有關(guān)，因?yàn)橥恋厥芄苤?，故市?chǎng)化的供需調(diào)節(jié)機(jī)制一直沒(méi)有形成，從而造成了房?jī)r(jià)泡沫不斷變大。

但世界上沒(méi)有一個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)周期一般是18到25年，如果從2000年開(kāi)始算起，這個(gè)周期的上行階段也已走得差不多了。若樓市今后幾年一直穩(wěn)住不漲，則會(huì)引發(fā)投資客的拋售壓力，因?yàn)榧热皇峭顿Y總得追求預(yù)期回報(bào)率，故樓市要維持價(jià)格平穩(wěn)很難;如果樓市今后幾年繼續(xù)上漲，則泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，也為樓市泡沫的最終破滅起到催化劑作用。

市場(chǎng)上還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，通過(guò)貨幣貶值的方式來(lái)替代房?jī)r(jià)下跌，如俄羅斯就是這種模式。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)的體量要遠(yuǎn)大于俄羅斯，且中國(guó)是制造業(yè)第一大國(guó)和全球出口第一大國(guó)，盡管存在較大的本幣貶值壓力，但貶值不可能一步到位，作為全球第一大經(jīng)濟(jì)體的美國(guó)也不能容忍人民幣大幅貶值。中國(guó)目前面臨的問(wèn)題是作為非貿(mào)易品的房子、股票等存在明顯泡沫，而作為可貿(mào)易品的生產(chǎn)資料或消費(fèi)品的價(jià)格與國(guó)際價(jià)格基本接軌，并不存在明顯的“泡沫”(或通脹)現(xiàn)象。如果通過(guò)貶值可以讓房?jī)r(jià)不跌，那又如何能同時(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料的價(jià)格不漲呢?

可以設(shè)想一下，如果人民幣貶值壓力加大，則央行必然上調(diào)利率，事實(shí)上，美國(guó)步入加息周期后，將對(duì)中國(guó)目前偏低的利率水平構(gòu)成持續(xù)的上推壓力，從而打壓房?jī)r(jià)。更何況在外匯管制條件下，居民配置外

匯資產(chǎn)的比例極低，有長(zhǎng)期增配外匯資產(chǎn)的動(dòng)力，這也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致減配房地產(chǎn)。

總之，經(jīng)濟(jì)增速必然會(huì)隨著人口老齡化和人口流動(dòng)性的減少而不斷回落，2016年中國(guó)的外貿(mào)出口在全球的份額首次出現(xiàn)下降，表明我國(guó)貨物流動(dòng)性也開(kāi)始減弱，從增速看，人口流、資金流與貨物流均在下降，這是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段特性所決定的，沒(méi)有任何力量可以逆轉(zhuǎn)，哪怕是繼續(xù)限制土地的供給，也無(wú)法避免房地產(chǎn)熊市的出現(xiàn)，這就像股市必須的經(jīng)歷熊市和牛市一樣，到了熊市，采取如暫停新股發(fā)行、國(guó)家隊(duì)救市等各種手段都會(huì)失效。

因此，我們分析或預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛衰，不能僅僅局限于判斷土地供給政策、房地產(chǎn)去化率或房產(chǎn)稅何時(shí)推出，而是應(yīng)該把樓市和股市、債市一樣，放在宏觀經(jīng)濟(jì)的大系統(tǒng)、大周期里去看，這樣才會(huì)看得清楚、想得明白。