3月26日，北京的王女士一家因商改住限購令失去購房資格，不得不找到中介和賣方要求退還中介費和定金，但遭到了兩方拒絕。兩周過去了，眼看房子沒買成，26萬元中介費和定金也要“打水漂”，這筆商住在途單到底要如何解決?

　　退款拉鋸戰(zhàn)持續(xù)兩周

　　據(jù)王女士介紹，2017年3月14日，王女士一家看中了一套位于北京東四環(huán)的一套總價為326萬的二手“商住房”，并與賣方簽訂了購房合同，向賣方支付了20萬定金，并向中介愛屋吉屋支付了6萬元中介費。

　　12天后，因北京商改住限購令出臺，而王女士所購買的房子還未進行網(wǎng)簽。由于不符合新政要求，王女士失去了購房資格。此后的兩周，三方幾次協(xié)商，王女士都沒能要回中介費和定金。

　　“首付款260萬，是公婆攢了一輩子的錢加上我們夫妻這幾年的所有積蓄?！蓖跖空f，被中介告知服務(wù)費拿不回來的那一刻，她的婆婆情緒失控，在中介門口大哭起來。

　　王女士一家人認為，他們于3月14日就與賣家簽訂了購房合同，卻未能在新政前完成網(wǎng)簽，這是中介公司拖延網(wǎng)簽時間導(dǎo)致的，這部分損失應(yīng)由中介公司來承擔(dān)。

　　中介公司回應(yīng)：中介費酌情退還

　　針對王女士的遭遇，致電愛屋吉屋上海總部，相關(guān)工作人員表示，并未接到該客戶的投訴電話，具體的合同糾紛需要與北京門店進行溝通。

　　4月12日上午，記者與王女士一家一同來到愛屋吉屋涉事門店。該店的一名負責(zé)人表示，在限購政策的影響下，賣方是要退給買方購房定金的，到底退多少錢需要雙方協(xié)商。但上述負責(zé)人表示，該公司法務(wù)認為不應(yīng)退還中介費，因為中介公司已為買方提供帶看房與賣方進行溝通等服務(wù)，提供服務(wù)要收取服務(wù)費用。“我個人認為一分不退肯定不對，合同還沒有走完全部手續(xù)，應(yīng)該退一部分費用?！痹撠撠?zé)人說。

　　截止發(fā)稿前，經(jīng)三方協(xié)商，賣方同意退還王女士定金19.9萬元，未退還的1000元為補償賣方的經(jīng)濟損失費;中介公司同意退還2萬元服務(wù)費，其余4萬元不予退還。

　　律師說法

　　定金到底該不該退?

　　因限購導(dǎo)致合同無法履行 定金應(yīng)退還

　　北京市雄志律師事務(wù)所姜健律師向記者表示，當(dāng)前司法實踐中對于各地出臺的住房限購政策，一般不按照不可抗力或情勢變更對待，但住房限購政策具有公共政策性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮向記者介紹，參照《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》，對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人。

　　中介費到底該不該退?

　　中介僅收取必要支出費用 其余應(yīng)退還

　　對于限購政策導(dǎo)致買賣合同無法履行的，能否要求中介退還居間費用，姜健律師表示，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況予以對待。如確實因限購政策導(dǎo)致的，中介不存在拖延辦理網(wǎng)簽等過錯情形，中介機構(gòu)不應(yīng)當(dāng)僅以“促成買賣合同已簽署，居間服務(wù)完成”為由不予退還居間費用，應(yīng)當(dāng)參照公平原則，僅收取相應(yīng)的必要費用支出，其余應(yīng)當(dāng)退還。

　　姜健說，如因中介存在拖延辦理網(wǎng)簽等過錯情形，導(dǎo)致合同無法履行，則中介構(gòu)成違約，不僅需要退還居間費用，還應(yīng)賠償相應(yīng)損失;如因買賣一方當(dāng)事人原因?qū)е潞贤幱谶t延履行狀態(tài)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，居間費用不應(yīng)退還，守約方存在居間費用損失的，應(yīng)向違約方主張賠償。

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　中介機構(gòu)缺乏第三方監(jiān)管資金

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者說，買賣雙方和中介對于政策出臺不可預(yù)見，因商改住項目限購以后，導(dǎo)致買方購房資格喪失了，買方肯定是無責(zé)方。

　　嚴(yán)躍進提醒說，若因此類違約影響到賣家購買新房或其他交易，買家還需承擔(dān)一定責(zé)任;若沒有影響，雙方可以協(xié)商解決，賠償金不應(yīng)該超過定金的20%。中介公司的傭金費用也需要按類似比例收取。若要嚴(yán)格界定，則要看是否由于中介工作拖沓等造成違約，此類認定較為復(fù)雜。

　　嚴(yán)躍進稱，限購在途單引發(fā)的問題，暴露出中介機構(gòu)缺乏第三方機構(gòu)來監(jiān)管資金，這導(dǎo)致資金進出缺乏保障?！斑@背后存在一個問題，類似的扯皮現(xiàn)象需要通過資金監(jiān)管來解決，我建議監(jiān)管部門對此類問題靈活應(yīng)對，風(fēng)險應(yīng)由交易雙方共同承擔(dān)，而不是由某一個交易者承擔(dān)?！?/p>

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者透露，新政出臺后，買賣雙方不得已解除合同的，各中介機構(gòu)都自行決定中介費用是否退還，并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。比如，大型連鎖中介機構(gòu)，因體系比較成熟，通常是全額退還中介費用，但這類機構(gòu)的服務(wù)費用也較高;“小中介”服務(wù)費用低，客戶承擔(dān)的風(fēng)險就更大，可能多數(shù)都不支持退還中介費。