前幾日，北京、上海、深圳相繼出現(xiàn)首套房貸款利率大幅上調(diào)的新聞，部分銀行首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房為1.2倍。

這股風(fēng)吹到了杭州。昨天，記者從杭州多家銀行了解到，從6月開(kāi)始，首套房利率優(yōu)惠基本取消，大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率。個(gè)別銀行首套房貸款利率上升到1.1倍，二套房利率則上浮至1.2倍。

首套房貸款利率又上浮

錢(qián)報(bào)記者上個(gè)月還寫(xiě)過(guò)一篇新聞，首套房房貸利率優(yōu)惠縮減至9.5折，個(gè)別銀行變成基準(zhǔn)利率。一個(gè)月過(guò)后，情況又變了。

記者聯(lián)系了交通銀行、光大銀行等杭州七八家主要銀行，大多數(shù)目前首套房房貸已執(zhí)行基準(zhǔn)利率，且房貸額度緊張。個(gè)別銀行針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶，可以打9.7折或9.5折。

有兩家商業(yè)銀行表示，只有接受首套房1.1倍的貸款利率，二套房1.2倍利率，才能優(yōu)先辦理按揭貸款。

對(duì)此，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人分析：“大背景是國(guó)家金融去杠桿化，抑制金融泡沫，金融資金走向?qū)⒚媾R大洗盤(pán)?！?/p>

他進(jìn)一步解釋，今年新增貸款受宏觀政策影響，銀行提高了盈利指標(biāo)考核，而房貸因?yàn)闀r(shí)間長(zhǎng)，盈利能力差，因此出現(xiàn)銀行停貸，或者誰(shuí)愿意上浮利率就優(yōu)先貸給誰(shuí)的狀況。

首套房貸款利率上浮，對(duì)目前樓市的殺傷力不小。據(jù)某樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露：“這是6月剛發(fā)生的情況，要么客戶得接受利率上浮，要么貸不出來(lái)，目前因?yàn)橘J款問(wèn)題，我們項(xiàng)目可能流失四成左右的客戶。”

按照200萬(wàn)元房貸計(jì)算，兩個(gè)月前杭州首套房貸款利率還能打9折，30年期月供10027元;執(zhí)行基準(zhǔn)利率4.9%時(shí)，30年期月供為10615元;但是如果按1.1倍基準(zhǔn)利率執(zhí)行，即貸款利率5.39%，30年期月供為11218元。利率從9折上漲到1.1倍，每個(gè)月將多還1191元。

而首套房購(gòu)買者往往是剛需人群，在杭州房?jī)r(jià)上漲后，還貸壓力本就不小，若每月要再多還這么多錢(qián)，的確有不少人干脆就推遲購(gòu)房計(jì)劃。

“已經(jīng)付了定金，但還在排隊(duì)等網(wǎng)簽的這一批購(gòu)房者比較受影響。因?yàn)橹灰梢跃W(wǎng)簽，就可以去辦按揭，但現(xiàn)在網(wǎng)簽還沒(méi)輪到，貸款已經(jīng)收緊。這部分購(gòu)房者要么接受利率上浮，增加購(gòu)房成本，要么只能退房。”一位開(kāi)發(fā)商人士表示。

有樓盤(pán)篩選購(gòu)房者，首套房也必須首付六成

事實(shí)上，購(gòu)房者不能辦出按揭，開(kāi)發(fā)商就拿不到按揭款，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回籠也造成壓力。

杭州就有一個(gè)樓盤(pán)出于回籠資金的壓力，要求購(gòu)房者必須支付六成首付，否則將失去購(gòu)房資格。

上周末，李先生收到置業(yè)顧問(wèn)的通知，第二天就得先交六成首付，否則買不了。

“我們這套房總價(jià)240多萬(wàn)元，原先以為是三成首付，我們還是借了錢(qián)的?，F(xiàn)在一夜之間又要多湊出70多萬(wàn)?！崩钕壬浅o(wú)奈，咬牙再次借錢(qián)，才終于將這筆錢(qián)付了。

他告訴錢(qián)報(bào)記者：“當(dāng)天去付款時(shí)，我這首付六成的，必須排在那批全額付房款的購(gòu)房者后面?！睋?jù)了解，當(dāng)天付全款的購(gòu)房者不在少數(shù)。

知情人士透露，現(xiàn)在網(wǎng)簽受限的情形下，一些開(kāi)發(fā)商不得不為了回籠資金，篩選購(gòu)房者。

浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司CEO丁浚哲告訴記者：“目前的按揭貸款批下來(lái)需要不少時(shí)間，開(kāi)發(fā)商拿不到錢(qián)，回款壓力就大。對(duì)于回籠資金要求比較嚴(yán)格的房企，就開(kāi)始挑客戶，首付六成或者全款才賣。

他說(shuō)：“這種情形，往往是調(diào)控非常嚴(yán)厲，但樓市仍比較火熱的兩三個(gè)月內(nèi)容易出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商敢于挑客戶，是因?yàn)楹贾輼鞘心壳肮?yīng)量不足，不怕房子賣不出去。等兩三個(gè)月以后，市場(chǎng)會(huì)逐漸冷靜，大量購(gòu)房者開(kāi)始觀望，開(kāi)發(fā)商也許就不敢這么做了。”

專家稱，調(diào)控進(jìn)入深水期

丁浚哲表示，房地產(chǎn)調(diào)控，在資金層面上，一般都是先從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始。去年12月到今年1月前后，各大銀行都已收縮了開(kāi)發(fā)貸的貸款規(guī)模，同時(shí)也斬?cái)嗔讼嚓P(guān)資管計(jì)劃和信托，公司債也逐漸被限制。事實(shí)上，從去年底以來(lái)，圍繞房地產(chǎn)公司獲取資金的各種方式，幾乎都逐漸上了枷鎖。

丁浚哲說(shuō)，從過(guò)去的樓市調(diào)控過(guò)程看，房?jī)r(jià)調(diào)整有一個(gè)共同的前提，就是開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)過(guò)冬了。如果房企資金充足，那么主動(dòng)降價(jià)的幾率是微乎其微的。

“當(dāng)房貸利率開(kāi)始大幅上調(diào)，甚至有的銀行停止按揭貸款，往往是調(diào)控進(jìn)入深水期，威力也將顯現(xiàn)?！倍】Ｕ鼙硎荆y根縮緊才是深水炸彈，不僅影響需求，也直接影響房企的資金回籠，更會(huì)影響預(yù)期。

“杭州這一輪的嚴(yán)厲調(diào)控政策，其實(shí)還差最后一根稻草?！倍】Ｕ苷J(rèn)為，這根“稻草”，可以有三種情況，一種是杭州也像某些城市一樣出臺(tái)“限售”政策;第二種，就是土地市場(chǎng)冷卻;第三種，一旦有個(gè)別開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力開(kāi)始清倉(cāng)跑量，就會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的跟跌效應(yīng)。

丁浚哲表示，隨著樓市調(diào)控逐漸加碼，開(kāi)發(fā)商內(nèi)心實(shí)際上非常焦灼。一方面是拿不到地的壓力，而拿到了地，付了高昂的土地款，就需要及時(shí)回籠資金，但資金的回籠又受到網(wǎng)簽受限、按揭審批慢等限制。

他認(rèn)為，三根“稻草”不管出現(xiàn)哪一根，下半年都會(huì)有開(kāi)發(fā)商以走量的形式來(lái)回籠資金。