2017年夏季達沃斯論壇6月27日至29日在大連舉行。本屆論壇的主題是：“在第四次工業(yè)革命中實現(xiàn)包容性增長”。中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦在接受網(wǎng)易財經(jīng)專訪時表示，今年下半年，房地產(chǎn)投資將逐步回回歸常態(tài)，即投資增長幅度將在百分之二、三，甚至會出現(xiàn)零增長或者負增長。

劉世錦認為，中國房地產(chǎn)歷史需求峰值在2014年已經(jīng)達到最高，此后整個房地產(chǎn)投資增長速度基本上就是持平、下降。事實上，2015年9月份，房地產(chǎn)投資當月同比已經(jīng)出現(xiàn)負增長。即便是在2016年一季度，在一線城市房價大幅上漲的背景下，房地產(chǎn)投資又開始回升，但這并沒有改變房地產(chǎn)投資達到歷史需求峰值的大格局。

此外，劉世錦表示，前段時間房價問題比較突出，是和中國城市化進程中的大都市圈加快發(fā)展有關。目前房價上漲主要集中在大都市圈范圍內(nèi)，如珠三角、長三角、京津冀以及內(nèi)地一些大都市圈。而大都市圈外的一些地區(qū)，即便是省會城市，房價也漲不上去，甚至有些地區(qū)庫存現(xiàn)象還相當突出。劉世錦認為，房地產(chǎn)調(diào)控如果僅從需求發(fā)力，短時間內(nèi)會起到一些作用，但是根本上還是要從供給端推動改革。

房價過高會帶動城市所有價格的上漲，導致城市競爭力下降。劉世錦認為，房價過高對城市的整個資源配置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、長期經(jīng)濟發(fā)展、轉型升級以及創(chuàng)新驅(qū)動都會帶來負面影響，這也是現(xiàn)在的當務之急。但他也認為，除非出現(xiàn)一些特殊情況，目前情況下房價不會無緣無故的大跌。

以下為劉世錦接受網(wǎng)易財經(jīng)采訪實錄：

網(wǎng)易財經(jīng)：今年上半年政府對房地產(chǎn)市場進行了一些調(diào)控，這對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了什么樣的影響？

劉世錦：我想講房地產(chǎn)的問題，首先還是要注重規(guī)律。我們一個基本的判斷，中國房地產(chǎn)歷史需求峰值，也就是說在整個工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中間，房地產(chǎn)投資那個需求量最大，或者說增長速度最高的時候是在2014年。具體有一個指標，就是構成房地產(chǎn)投資70%左右的城市居民住宅的歷史需求峰值，是1200到1300萬套住房，2014年已經(jīng)達到了。達到以后整個房地產(chǎn)投資增長速度，基本上就持平，然后下降。

事實上在2015年的9月份，房地產(chǎn)投資當月同比已經(jīng)出現(xiàn)了負的增長。但是2016年一季度，房地產(chǎn)投資又開始回升，背景就是一線城市房價的大幅度上漲。但是這樣一個變化并沒有改變房地產(chǎn)投資達到歷史需求峰值這樣一個大的格局。所以我們的判斷，房地產(chǎn)投資在今年下半年，逐步回回歸常態(tài)。所謂常態(tài)就是增長個百分之二、三，零增長，甚至負增長，這是一個房地產(chǎn)，從大的方面來講一個總的增長潛力。

前一段時間房價問題比較突出，但是你仔細看一看它有一個特點，其實是和中國城市化進程中的一個新現(xiàn)象，就是大都市圈在加快成長這個特點相關的。現(xiàn)在房價漲的都是大都市圈范圍之內(nèi)的城市，你看珠三角、長三角、京津冀還有內(nèi)地一些大都市圈，它的核心城市、一線城市房價往上漲，漲的整個力量是比較強的。處在這個都市圈里面有些二線城市、三線城市甚至四線城市一些小鎮(zhèn)子，它房價也往上漲。

但是反過來說，有些在這個大都市圈之外的一些地區(qū)，有些地區(qū)庫存的現(xiàn)象還相當突出，房價也漲不上去，在有些地方省會城市，在本地也算一線城市，房價也漲不上去。所以政府條在過去一段時間特別強調(diào)因城施策，我覺得是對的。但是這個房地產(chǎn)調(diào)控如果僅僅是從需求發(fā)力，短時間之內(nèi)也會起一些作用，但是我更強調(diào)要從供給側推動改革。

當然供給側改革內(nèi)容也比較多，比如說你要提高住宅占整個建設用地的比例，農(nóng)村土地制度的改革，特別是城市結構的一個改變，包括房地產(chǎn)稅等等，這些方面的改革是要加強的。這樣的話才能從供給側能夠提供一些新的動力，從中長期能夠適應中國房地產(chǎn)現(xiàn)在發(fā)展的這樣一個新的格局。真正解決一個就是中央講的房子是用來住的，不是用來炒的，達到這個目標。

網(wǎng)易財經(jīng)：接下來房價的走勢將會是什么樣的？

劉世錦：這個房價的走勢取決于供求兩個方面，現(xiàn)在在一線的城市，特別是剛才我講的大都市圈的核心城市，人都朝這個地方走，特別是年輕人是朝這些地區(qū)來聚集的。他為什么要來呢？通俗的說就是他能掙到錢，或者我們說就業(yè)創(chuàng)業(yè)的機會比較多，他朝這個地方來，就是這個需求是在上升的，剛需是在上升的。

所以我剛才特別強調(diào)供給側改革，就是你得增加有效供給。有效供給跟上來了，房價就不會大漲，有些地方可能還會逐步的回落。但是如果這個有效供給跟不上的話，這個需求是在上升的，有些地方你說房價讓它往下降恐怕也比較難，特別是有些一線城市。如果供給側改革沒有實質(zhì)性的進展，供給跟不上，也不排除一些地方，你把一些需求性的政策稍微一放松以后，房價又起來了。

所以我剛才特別強調(diào)為什么供給側的改革呢？這個實際上跟房價有直接的關系的。

網(wǎng)易財經(jīng)：之前有觀點說，樓市現(xiàn)在最大的風險是價格的暴跌，您覺得中國樓市會出現(xiàn)價格暴跌嗎？

劉世錦：我不知道誰有這樣的觀點，我倒想講一講，就是房價如果暴漲的話，對我們的經(jīng)濟有什么影響?，F(xiàn)在你像一線城市房價漲的這么高，可能你放在十年前，就是很大膽的一些預測者也未必能想到房價能漲到目前這個程度。這個房價漲起來以后，好像大家多數(shù)人是高興的，除了沒買到房子的人不高興，剩下的人都不高興。

政府高興吧，因為賣地收入增長了；有房子的人也高興，很多人睡了一晚上房價漲了，而且漲的幅度可能比他幾年掙的工資還多；房地產(chǎn)開發(fā)商更不用說了。但是房價漲了以后，就一定是好事嗎？房價過高它是一個基礎性的價格，這個城市幾乎所有的價格都得跟著往上漲，漲上去以后這個城市的競爭力是在下降的。已經(jīng)有的產(chǎn)業(yè)，你的競爭力在下降，如果你還想搞新的產(chǎn)業(yè)，有些本來能夠搞起來的，房價過高以后就搞不起來了，這方面的例子是很多的，國內(nèi)國外都有。

所以我現(xiàn)在覺得我們倒是要關注房價過高，從經(jīng)濟學的觀點來講，就是高出它的均衡水平以后，對整個資源配置，對你的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對長期的經(jīng)濟增長，對轉型升級、創(chuàng)新驅(qū)動所帶來的這種負面影響。這個可能是現(xiàn)在是當務之急，首先的問題。當然有人就說房價不敢大跌，特別是有房的人。但是除非出現(xiàn)一些特殊的情況，在目前的情況下房價一般也不會無緣無故的大跌。

但是我想說，剛才講了，房價如果過高以后，如果供給側改革跟上來了，有些房價由于供給改善了以后，它回到一個均衡的水平，就是不是過高了，而是達到一個正常水平的話，那也是應該的。我們現(xiàn)在不是講有些地方是有泡沫了嗎，那你這個泡沫長期存在正常嗎？恐怕也不正常。當然你得注意戳這個泡沫的時候得注意這個節(jié)奏，考慮這個承受能力，考慮緩沖的能力，這某種意義上是個技術問題，或者是個戰(zhàn)略戰(zhàn)術的問題。戰(zhàn)術問題就是你要判斷，這個房價過高對你的長期發(fā)展到底是不是可取的。

網(wǎng)易財經(jīng)：中國的樓市現(xiàn)在已經(jīng)在往一個健康的方向發(fā)展嗎？

劉世錦：這個取決于很多因素，剛才我講的供給側改革講了好幾條。關鍵這幾條你能不能落到實處，落到實處以后中國的房地產(chǎn)就會逐步進入一個我們稱之為健康的，是符合我們原有目的的，或者現(xiàn)在不是講不忘初心嘛，房地產(chǎn)蓋房子是為了什么？是為了住，不是為了炒。真正是能夠滿足人民群眾對解決住的問題，而且住得要好一些這樣的需求，它是要滿足這個需要的，這是健康發(fā)展的最重要的標志。

再一個就是它是基本上是比較平穩(wěn)的，可持續(xù)的，要把這些問題解決好。