金融機(jī)構(gòu)積極布局萬億租賃市場 機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化將是必然趨勢

• 2018年1月4日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 495 26
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  在一個供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的...

在“房子是用來住的不是用來炒的”定位下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生著一場深刻的變革。

金融機(jī)構(gòu)積極布局萬億租賃市場。租賃市場將有何新變化？

在2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“長效機(jī)制”：在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位下，12月8日，中共中央政治局會議進(jìn)一步提出，“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。相比此前的“加快研究”，此次的“加快建設(shè)”在進(jìn)度上有明顯提速。其中，作為住房制度改革和長效機(jī)制的開端，房住不炒、租購并舉、發(fā)展租賃成為當(dāng)前的重點(diǎn)。

實(shí)際上，圍繞“房住不炒”定位，2017年，在租賃市場、土地供應(yīng)、金融管控等多個領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷推進(jìn)。其中，租賃市場改革持續(xù)加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權(quán)”走向落地。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃租房試點(diǎn)鋪開，北京、上海等地均提出了數(shù)十萬套的租賃租房供給計劃。同時，嚴(yán)格限制住房商品流通屬性的“共有產(chǎn)權(quán)住房”在北京推出，住房制度改革被認(rèn)為開始觸及“住房的商品屬性”。

圍繞“房住不炒”定位，房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)深入布局租賃住房，尋求經(jīng)營與社會利益的平衡發(fā)展。

平安銀行行長胡躍飛表示，平安集團(tuán)正積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，后期希望聯(lián)手各大房企共同參與推動租賃市場成長，推動多主體供給、多渠道保障，租售并舉的住房制度建立。在新時代，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)需要有新的定位、新的角色擔(dān)當(dāng)和新的歷史貢獻(xiàn)。在“堅持房子是用來住的，不是用來炒”的這一定位下，房地產(chǎn)企業(yè)以及為之服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)勢必獲得新的成長，以及獲得更強(qiáng)的生命力。

來自平安集團(tuán)旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺——平安不動產(chǎn)有限公司市場研究部的報告顯示，租賃房屋在國際主要大都市中租賃人群占比較高，我國當(dāng)前一線城市的租賃人口尚未超過40%，未來租賃人群占比會繼續(xù)提高。未來3至4年內(nèi)，行業(yè)有望持續(xù)高速增長，企業(yè)管理房間數(shù)量的年均復(fù)合增長率達(dá)40%～50%。

長效機(jī)制一次次被提及，未來5年甚至10年房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路也逐漸明朗。在萬通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖看來，房地產(chǎn)政策長效機(jī)制給房企們的未來轉(zhuǎn)型提供的思路已經(jīng)清晰，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力將從土地獲取轉(zhuǎn)化到資產(chǎn)管理和專業(yè)運(yùn)營。

租賃藍(lán)海的萬億市場

租賃風(fēng)口敞開，眾多市場主體希望從中分得一杯羹。

12月8日在廈門，萬科董事會主席郁亮指出，必須要認(rèn)識到“租購并舉”為什么租在前面。作為轉(zhuǎn)型之舉的破局之舉，以萬科、龍湖、旭輝、華潤置地等為代表的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商將搶灘租賃作為決勝“白銀時代”的關(guān)鍵布局。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，國內(nèi)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有30%涉足長租公寓；建設(shè)銀行、平安銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)也已積極推進(jìn)租賃市場。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃，曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢的房地產(chǎn)商進(jìn)軍新市場、做起了長線生意。

嗅覺敏銳的不光是地產(chǎn)商。曾在1998年房改時率先推出個人按揭貸款業(yè)務(wù)的建行，也開始發(fā)力租賃金融，服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃和個人租房。其他諸多銀行與地產(chǎn)商、中介代理公司以及各界社會資本紛紛參與其中。

無獨(dú)有偶，近日朗詩綠色地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與平安不動產(chǎn)子公司成立合營公司,共同收購上海浦東新區(qū)不動產(chǎn)項(xiàng)目，計劃改造成為700余間中高端長租公寓。

盡管試水者眾多，但在平安不動產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人看來，國內(nèi)租賃依然處于“藍(lán)海階段”。“目前中國租房市場雖破萬億，但真正能解決原先C2C所產(chǎn)生的諸多問題的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理比例大約不到10%，預(yù)計到2020年能超20%，這和美國70%和日本80%相比還是有較大差距?！?/p>

專業(yè)房屋中介機(jī)構(gòu)鏈家曾發(fā)布報告稱，中國租賃人口數(shù)量將從目前的1.6億增長至2020年的2億，2025年的2.3億，2030年的2.7億，同期年租金收入將達(dá)2020年的1.6萬億元，2025年的2.9萬億元，2030年將達(dá)到4萬億元。

“從總體趨勢來看，中國的增量房地產(chǎn)需求確實(shí)在呈現(xiàn)放緩趨勢。現(xiàn)在市場上占比越來越大的是存量市場，增量時代逐步遠(yuǎn)去，租房市場將迎來新發(fā)展?！?2月9日，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在“第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”上給出了他對于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的趨勢性判斷。

金融機(jī)構(gòu)積極布局

盡管房地產(chǎn)企業(yè)在租賃市場蓬勃發(fā)展趨勢下?lián)碛蟹吭创媪績?yōu)勢，然而并不是所有地產(chǎn)企業(yè)都能擁有將資產(chǎn)變現(xiàn)為流動資金的能力。

如果說房地產(chǎn)“黃金時代”的傳統(tǒng)商業(yè)模式核心是資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)的是一種標(biāo)準(zhǔn)化、批量化與短時間的“價值復(fù)制”的話，那么，在房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”的今天，租賃市場則更趨于長久的“價值共生”——以高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入門檻以及慢工出細(xì)活的品質(zhì)和服務(wù)理念，通過對持有物業(yè)的運(yùn)營使客戶和企業(yè)的自身價值共同實(shí)現(xiàn)。

從已有模式來看，目前企業(yè)的普遍想法是謀取多元化與規(guī)模化發(fā)展，期望在行業(yè)初期階段搶占市場先機(jī)，營利則寄希望于規(guī)?；蟮某杀窘档汀Ｒ虼税逊吭赐卣购托略鲩T店數(shù)量放在第一位，積極布局，期望擴(kuò)大平臺挖掘更多營利點(diǎn)。

“這意味著租賃市場的初期必然離不開一個重資產(chǎn)化的過程?！睂I(yè)財經(jīng)評論員黃立沖告訴記者，“而從長遠(yuǎn)看重資產(chǎn)的證券化是必行之路。金融化是這個行業(yè)本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸，這個領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化案例已經(jīng)層出不窮，有金融實(shí)力的企業(yè)會具有優(yōu)勢?！?/p>

目前來看，除了擁有雄厚資金實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)商外，主流的租賃市場參與者依然依靠公司層面投資或風(fēng)險投資獲得早期的融資。從目前主流融資模式來看，公司股權(quán)融資、銀行貸款、租金分期融資、類ABS融資和類REITs融資為主流融資方式，不過此類融資成本較高，普遍在8%以上。針對一系列限制條件，一些本身金融屬性較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)選擇自己拉大旗做平臺。如10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。11月4日，建行深圳分行與華潤、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品。

“對于租賃住房市場，我們也非常關(guān)注，希望推動、解決城市中人們的住房需求，因此擬對租賃需求旺盛的城市進(jìn)行投資布局?！鄙鲜銎桨膊粍赢a(chǎn)人士表示。

機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化將是必然趨勢

從國際上運(yùn)營長租公寓的經(jīng)驗(yàn)來看，成功不僅需要善用金融手段，也需要具有專業(yè)的運(yùn)營能力。

從最近市場上的平安不動產(chǎn)與朗詩集團(tuán)的合作項(xiàng)目來看，前者擁有平安集團(tuán)強(qiáng)大的資金實(shí)力作為背書，且其在資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)上長袖善舞；后者旗下青衫資本專注于重資產(chǎn)投資，旗下另一家公司朗詩寓是一家專業(yè)運(yùn)營長租公寓的公司，追求專業(yè)與品質(zhì)。雙方的結(jié)合不僅體現(xiàn)了上述特點(diǎn)，也將為長租公寓市場帶來一定的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

“在投資租賃物業(yè)方面，平安不動產(chǎn)不僅具有天然的金融和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，其背后擁有天然的產(chǎn)業(yè)聚集能力、資源整合能力，以及資金運(yùn)作能力等?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

在這方面，平安不動產(chǎn)也表示應(yīng)響應(yīng)中央號召，為有真正需求人群提供租賃公寓, 為“居者有其屋”提供品質(zhì)房源。“隨著城市化進(jìn)程加大, 流動人口居住問題凸現(xiàn)。作為一個有責(zé)任的企業(yè)應(yīng)該為解決廣大不同階層人員提供安全、舒適的出租房源。而為存量房增值也是平安不動產(chǎn)作為資產(chǎn)管理公司的一個發(fā)展方向?！?/p>

對于中國租賃市場的未來發(fā)展，平安不動產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，就行業(yè)發(fā)展的規(guī)律本身，以及借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化將是必然的趨勢。

首先，中國人口基數(shù)大，各個地區(qū)情況不一，機(jī)構(gòu)化進(jìn)展需要一定時間，但機(jī)構(gòu)化可以解決原先C2C所產(chǎn)生的諸多問題，比如虛假房源、缺乏保障、服務(wù)意識差等等。這些是一個不斷在發(fā)展的社會所必然要求的，所以機(jī)構(gòu)化是一個很必然的趨勢。

其次，專業(yè)化則將是行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律。目前參與租房市場的機(jī)構(gòu)眾多，但到后來都會根據(jù)自己的專業(yè)、所長，而占據(jù)這個產(chǎn)業(yè)鏈的不同位置。

再次，金融化則是這個行業(yè)本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸。這個領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化案例已經(jīng)層出不窮，有金融實(shí)力的企業(yè)會具有優(yōu)勢。

總體而言，作為經(jīng)營性物業(yè)，項(xiàng)目若選址合適，品質(zhì)與物業(yè)運(yùn)營管理良好，善用金融資源，長租公寓項(xiàng)目就可以產(chǎn)生長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

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