中國(guó)人可以在美國(guó)買房嗎_在美購(gòu)房有哪些好處_美國(guó)新稅法對(duì)樓市有何影響

• 2018年4月4日 lihuizhen來源：科輝出國(guó) 1014 64
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  2018-2023年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國(guó)房產(chǎn)實(shí)行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購(gòu)買，包括房子、房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于購(gòu)買人。

中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下之時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)是一種什么樣的狀態(tài)呢?

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全球投資者心中重要的投資目的地，自2012年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始觸底反彈后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的一大亮點(diǎn)。

根據(jù)美國(guó)財(cái)經(jīng)新聞?lì)l道CNBC報(bào)道，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年4月至2017年3月間，外國(guó)人在美購(gòu)房總額達(dá)到1530億美元，較此前一年飆升49%;交易總量達(dá)到284455套，較前一年增長(zhǎng)32%。中國(guó)買家已經(jīng)連續(xù)第4年成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的海外買家，2017年里在美購(gòu)房總額達(dá)到317億美元。

那么，到底為何美國(guó)房產(chǎn)如此受中國(guó)客戶的喜愛?在美購(gòu)房又有哪些好處?

01

為什么那么多中國(guó)人在美買房?

1. 美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國(guó)房產(chǎn)實(shí)行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購(gòu)買，包括房子、房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于購(gòu)買人。

2. 美國(guó)房子價(jià)格不高，甚至低于中國(guó)很多城市

據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局(US Census Bureau)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年1月，美國(guó)新房源銷售價(jià)格中位數(shù)為32.3萬美元，二手房銷售價(jià)格中位數(shù)為 24.5萬美元，也就是說，按二手房來算，有一半的房產(chǎn)低于155萬人民幣。這個(gè)價(jià)格在中國(guó)很多城市來講都顯得平易近人，而且用同樣的價(jià)格，在美國(guó)買到房子可以比中國(guó)大2-3倍。

3. 美國(guó)房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障

美國(guó)的房地產(chǎn)法律經(jīng)過了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對(duì)完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場(chǎng)。例如美國(guó)的房產(chǎn)信息是公開的，購(gòu)房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息。所有的交易信息， 包括實(shí)際價(jià)格、稅額、交易日期、交易情況， 都必須明確的呈報(bào)，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國(guó)政府會(huì)保護(hù)房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買賣雙方的權(quán)益，比較公平。

4. 美國(guó)房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報(bào)率

以出租和投資美國(guó)房產(chǎn)為目的會(huì)有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報(bào)。

5. 美國(guó)有多種房產(chǎn)類型，可以依據(jù)投資目的自如選擇

美國(guó)房產(chǎn)類型分為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、公寓和多戶住宅。每種房型會(huì)分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學(xué)、養(yǎng)老買房都有很多適合的選擇。

02

在美購(gòu)房有哪些好處?

1. 房屋貸款利息部分可以抵稅

在美國(guó)購(gòu)買房子后,買家支付的貸款利息可以從個(gè)人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵(lì)民眾自購(gòu)房屋的優(yōu)惠政策。

2.房產(chǎn)稅可以抵稅

還以50萬美金的房子來舉例，如果按1%繳納房地產(chǎn)稅，一年就是5000美元，又可以減600的稅。

3.房貸優(yōu)惠

借款者可以申請(qǐng)固定利率的貸款，將來不管市場(chǎng)利率多高，還款不受影響?，F(xiàn)在美國(guó)30年利率為4.3%。如果將來利率再一次下降，可以隨時(shí)申請(qǐng)重貸。

4.地區(qū)政府補(bǔ)貼

一般只要你在某個(gè)地區(qū)住滿多少年(例如10年), 地方政府經(jīng)常給予5-10萬美元的補(bǔ)貼。

5.老年買房政府補(bǔ)貼

62歲可以只付30%-40%的房?jī)r(jià)，再加上地方政府經(jīng)常給予5-10萬美元的補(bǔ)貼，所以，可以用很少的錢就買到房子。

03

在美購(gòu)房基本概念區(qū)分

1.城市與鄉(xiāng)村的定義

在美國(guó)的大都市，并沒有絕對(duì)的城市和鄉(xiāng)村的定義，只是城中心有一個(gè)很小相對(duì)集中的downtown，其它的都是由小的City構(gòu)成。

2.房產(chǎn)稅不同

在美國(guó)，只要擁有房子，就需要交納房地產(chǎn)稅，加州的地稅差不多是在1.2-2.0%間，各州的標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)有各自的不同。所以每年交房地產(chǎn)稅，成為了屋主持有的固定成本，這也因此使得美國(guó)房屋的空置率降低，相對(duì)抑制了大肆炒房的行為。

3.支付傭金方式不同

在美國(guó)房地產(chǎn)買賣時(shí)，傭金一律由賣方負(fù)擔(dān)(因?yàn)樵谫I賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方)屋主在委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時(shí)，就訂立了合同，傭金一般在6%左右，賣主經(jīng)紀(jì)人需分一半傭金給買方經(jīng)紀(jì)人。

4.計(jì)算房屋面積的尺度不同

在美國(guó)是用平方英尺來計(jì)算房屋面積的，比如說3000平方英尺的房子，是指屋子的室內(nèi)居住面積，相當(dāng)于278平方米，但如果說一套獨(dú)立屋的面積，則要再加上前后花園，車庫(kù)等的占地面積，那面積就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止3000平方英尺了。

5.貸款政策不同

在美國(guó)貸款買房，絕大部分的貸款期限是固定利率的，但也有浮動(dòng)利率，貸款人要自己承擔(dān)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然不論你用什么方式貸款，都是可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清。

04

美國(guó)新稅法對(duì)樓市的影響

根據(jù)資本經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)(Capital Economics)的分析，雖然稅改方案將每年房產(chǎn)稅的最高免除額限制在1萬美元，并且將可扣除利息成本的房貸上限由原來的100萬美元調(diào)低至75萬美元，未來在美國(guó)購(gòu)房仍比租房的成本更低。

如果納稅人長(zhǎng)期擁有房產(chǎn)，即至少擁有6年的房產(chǎn)，他從中獲得的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)會(huì)比租房更高，這已經(jīng)考慮到在過去5年中，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲45%，而租房?jī)r(jià)格上漲幅度是21%。

未來購(gòu)房成本會(huì)更低的關(guān)鍵因素是，美國(guó)新稅法為買家提供了優(yōu)厚的標(biāo)準(zhǔn)扣除項(xiàng)，這比逐項(xiàng)扣除獲得的稅務(wù)減免更實(shí)惠。新稅法提出的標(biāo)準(zhǔn)扣除額，比之前增長(zhǎng)了一倍：為單身者提供最高6,350美元的標(biāo)準(zhǔn)扣除額;為一對(duì)夫婦，提供最高12,700美元的免稅額。

除了能夠獲得更高的房產(chǎn)稅及房貸利息標(biāo)準(zhǔn)扣除項(xiàng)，房產(chǎn)主從長(zhǎng)期看還能在房?jī)r(jià)的上漲中，獲得收益。因此，購(gòu)房比租房獲得的資金回報(bào)更高。在州及地方稅方面，新稅法將包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的地方稅減免上限設(shè)定為1萬美元，并允許納稅人可以在今年按照新調(diào)整的數(shù)字，提前繳納2018年的州及地方稅。

05

在美購(gòu)房應(yīng)注意的三大誤區(qū)和陷阱

誤區(qū)1：學(xué)區(qū)房一定值得投資，買了學(xué)區(qū)房孩子一定能上大學(xué)

學(xué)區(qū)房這個(gè)概念是從美國(guó)興起并傳入中國(guó)的，所以美國(guó)的學(xué)區(qū)房文化，絕不比中國(guó)的簡(jiǎn)單。美國(guó)的公立學(xué)校財(cái)政來源的很大一部分，便是區(qū)內(nèi)征收的房產(chǎn)稅，所以條件越好的學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅越高，學(xué)校的經(jīng)費(fèi)足，師資和教學(xué)設(shè)備便更先進(jìn)齊全，于是吸引更優(yōu)質(zhì)的家庭來此購(gòu)房入學(xué)，如此形成良性循環(huán)。好學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，確實(shí)比普通房產(chǎn)保值增值，然而它相對(duì)更高的房產(chǎn)稅，使房產(chǎn)持有成本更高，對(duì)看重租金收益的投資者來說，學(xué)區(qū)房未必是很好的選擇。

對(duì)自住型買家來說，選擇好的學(xué)區(qū)是非常必要的，然而過度迷信最好學(xué)區(qū)，尤其對(duì)中上等的學(xué)生來說，額外不利。舉個(gè)例子，同一高中里可能會(huì)有20個(gè)學(xué)生報(bào)耶魯大學(xué)，但不可能所有學(xué)生都被錄取，所以同一學(xué)校的學(xué)生先互拼，把最好的幾個(gè)留下來推去大的名單去競(jìng)爭(zhēng)。留下的那些很優(yōu)秀的學(xué)生又要做族裔平衡、性別平衡，所以錄取篩選不是純粹靠排名。對(duì)華人移民來說，選擇最好的學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，尤其是少數(shù)族裔比例高的學(xué)區(qū)，孩子面臨的競(jìng)爭(zhēng)反而更大。

誤區(qū)2：獨(dú)立別墅一定升值

前面提到，獨(dú)棟別墅具有一定投資價(jià)值， 但每一幢房產(chǎn)的升值都與所處的大環(huán)境、房屋自己條件、周圍物業(yè)的漲幅有密不可分的關(guān)系。獨(dú)立別墅不一定會(huì)增值，操作不當(dāng)，可能大傷元?dú)?。與紐約曼哈頓緊隔一條哈德遜河的新澤西州，除了眺望曼哈頓的新建筑群，大部分新澤西的獨(dú)立別墅依然停留在2008年金融危機(jī)以前的價(jià)格。率先恢復(fù)房?jī)r(jià)的，在新澤西州是輕軌延線的公寓房，或多家庭聯(lián)排別墅。由此可見，房產(chǎn)的交通便利程度至關(guān)重要。 所以對(duì)投資房產(chǎn)來說，選擇合適的地區(qū)是最關(guān)鍵的因素，有些地區(qū)適合投資別墅，而有些地段，別墅漲幅未必比得上公寓。咨詢靠譜的中介，聽從專業(yè)人士的建議很重要。

誤區(qū)3：聽在美多年的老朋友的指導(dǎo)買房準(zhǔn)沒錯(cuò)

很多投資者在購(gòu)房之前，都會(huì)尋求朋友的意見，尤其是在美生活居住的朋友。因?yàn)槔吓笥褜?duì)當(dāng)?shù)厍闆r熟悉有經(jīng)驗(yàn)，且他們的房產(chǎn)已經(jīng)增值。

然而朋友的意見其實(shí)未必適合現(xiàn)在的投資者。一方面，在美居住多年的老華人的房產(chǎn)通常都在多年前購(gòu)入，價(jià)格與現(xiàn)在不可同日而語，這些區(qū)域現(xiàn)在基本已是亞裔比例過高的區(qū)，買賣雙房都是亞裔，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手已經(jīng)被炒得物無所值了。另一方面，如果朋友不是房產(chǎn)專業(yè)人士，那他了解的也只是自家附近，不可能系統(tǒng)研究整個(gè)美國(guó)房產(chǎn)，更無法登錄經(jīng)紀(jì)人的信息系統(tǒng)了解詳細(xì)情況。老朋友可能知道的房源區(qū)有限，就算是好區(qū)，房?jī)r(jià)也幾乎沒有上漲空間。

美國(guó)法制十分健全，然而各州自治程度高，因此整個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)情況十分復(fù)雜，不同渠道甚至可能給出互相矛盾的信息，不了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的投資者，很容易買到性價(jià)比不那么高的房產(chǎn)，因此投資者在下單之前，一定要多做功課，盡量咨詢房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人士。

陷阱1：無良中介

美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)透明度很高，二手房信息在網(wǎng)上都是公開的，房產(chǎn)交易的法律也比較健全，但是，仍會(huì)有一些無良中介，利用國(guó)人不熟悉美國(guó)情況，用一些坑蒙拐騙的招數(shù)來牟取利益。

比如說傭金這一塊，國(guó)內(nèi)買房需要給中介傭金是很普遍的，但是在美國(guó)房屋買賣，傭金都是由賣方支付。只有遇到相當(dāng)復(fù)雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費(fèi)用給買方經(jīng)紀(jì)人?；蛘呖筛鶕?jù)服務(wù)情況支付部分傭金作為小費(fèi)。但一些無量中介卻仗著買家不懂，再向買方索要一遍中介費(fèi)，兩頭通吃!選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定要規(guī)范，需要有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照以及按照正規(guī)流程進(jìn)行房產(chǎn)買賣。

陷進(jìn)2：匯率陷阱

從2017年7月1日起，中國(guó)國(guó)內(nèi)實(shí)施新的外匯政策，個(gè)人單次購(gòu)匯額度和單日匯款額度有了限制，在購(gòu)匯用途中明確規(guī)定不能用于境外購(gòu)房。

這對(duì)于國(guó)內(nèi)有意來美購(gòu)房的買家來說，無疑是當(dāng)頭一棒，因?yàn)閾Q匯在海外買房中是一個(gè)無法回避的問題。在如今越來越嚴(yán)格的外匯管控下，一些旁門左道也應(yīng)運(yùn)而生。不少騙子公司打著“無抵押換匯”、“高額度”、“安全保密”的幌子，從事地下?lián)Q匯勾當(dāng)，吸引了不少人的注意。

陷阱3：購(gòu)房換綠卡

一些在美投資移民項(xiàng)目喊出“50萬美元購(gòu)房獲美國(guó)綠卡”這樣的噱頭來吸引客戶。事實(shí)上，這種說法完全是一廂情愿，不少中國(guó)買家聽從了這些項(xiàng)目的宣傳，盲目買房，只為了一張綠卡，到最后賠了夫人又折兵!

目前，美國(guó)推行的EB-5投資移民法案明確規(guī)定，經(jīng)過政府審批的EB-5區(qū)域中心可以招募投資人，投資人需要投資50萬美元，創(chuàng)立一個(gè)項(xiàng)目，只要產(chǎn)生了政府規(guī)定的10人以上就業(yè)人數(shù)并運(yùn)作正常兩年以上，就能申請(qǐng)綠卡。但這與直接購(gòu)買美國(guó)房地產(chǎn)沒有任何關(guān)聯(lián)，美國(guó)沒有任何法律稱購(gòu)買房地產(chǎn)就可以移民。

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