小產(chǎn)權(quán)房能買嗎 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是否有效

• 2018年5月18日 GuoMeng來源：樓盤網(wǎng) 海門二手房 1399 92
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  2018-2023年中國蒸汽房市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

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“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎 ?小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是否有效

小產(chǎn)權(quán)房和商品房相比，價格只有后者的一半，甚至是30%。這對于手頭資金比較緊張的購房者來講，是非常有吸引力的。

但是，從法律意義上來講，小產(chǎn)權(quán)房是違法違規(guī)的，很多人也擔(dān)心其無法辦理產(chǎn)權(quán)證、被強(qiáng)拆等問題，那么小產(chǎn)權(quán)房到底能買嗎?值得購買嗎?

什么是小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房并不是法令上的概念，它僅僅我們在社會實踐中構(gòu)成的一種約好俗稱的稱謂。是指在農(nóng)人團(tuán)體土地上締造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管有些頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又名“小產(chǎn)權(quán)”。

城鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真實的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地運(yùn)用證和預(yù)售許可證，購房合同疆土房管局也不會給予存案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真實合法有用的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。

這種房子沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?

首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：

一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。

另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

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