信托貸款成為房企“救命稻草” 多家中小房企尋求香港上市

• 2018年6月7日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、鳳凰財(cái)經(jīng) 1399 92
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

上市房企境內(nèi)外融資正在同時(shí)遇冷。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的40家房企5月份融資總額跌至一年內(nèi)最低值。

信托貸款成為房企“救命稻草”，多家中小房企尋求香港上市。

上市房企境內(nèi)外融資正在同時(shí)遇冷。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的40家房企5月份融資總額跌至一年內(nèi)最低值。

5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為2017年5月以來最低。與此同時(shí)，境外發(fā)債同樣也遭遇滑鐵盧，5月監(jiān)測房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，其中境內(nèi)發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%。

另外，5月房企發(fā)債頻頻被中止，使得缺錢的房企更加緊張。其中，一直享有綠色通道的住房租賃專項(xiàng)債券審核也趨向嚴(yán)格，5月末碧桂園、富力地產(chǎn)、花樣年三家房企租賃住房專項(xiàng)債券被中止審查，這也是實(shí)力房企第一次被叫停。值得一提的是，由于擔(dān)心融資成本高吃掉企業(yè)利潤，房企對信托貸款一直處于謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前公司債收緊， 使得信托貸款再度獲得重視。5月份40家房企共發(fā)生了15筆信托貸款融資，融資總額達(dá)113.54億元，環(huán)比增加687.94%。

在融資渠道受限的同時(shí)，房企的融資成本也在普遍升高。

多家中小房企尋求香港上市

高強(qiáng)度依賴資金的開發(fā)商在融資渠道日益收緊的背景下，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，欲將公司在香港上市進(jìn)行融資。4月26日，香港證券交易所披露總部位于上海的大發(fā)集團(tuán)招股說明書，截至2月28日，該公司的土地儲備總建筑面積為172萬平方米，包括可銷售總建筑面積13.43萬平方米及可出租總建筑面積6.84萬平方米。業(yè)務(wù)經(jīng)營包括物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資及經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)。

大發(fā)地產(chǎn)稱，收益主要來自于銷售物業(yè)。2015年至2017年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司的銷售收益分別為6.03億元、5.75億元和43.2億元。截至2017年底，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為3.77億元。招股說明書中提到，在2015年至2017年三年間，公司錄得負(fù)面凈經(jīng)營現(xiàn)金流量，且未必能按商業(yè)上合理?xiàng)l款取得充足資金（不論通過銀行貸款、信托融資或其他安排）進(jìn)行土地收購及未來物業(yè)開發(fā)，或根本無法取得所需資金。大發(fā)集團(tuán)表示，公司的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一般通過經(jīng)營所得現(xiàn)金、銀行貸款及信托融資等方式融資，公司預(yù)期將繼續(xù)通過上述方式并尋求其他融資機(jī)會(huì)，以撥付項(xiàng)目所需資金。

但大發(fā)集團(tuán)同時(shí)提到，公司無法保證將有充足資金，也無法保證可以按照商業(yè)上的合理?xiàng)l款取得額外融資，甚至根本無法取得額外融資。目前公司的凈經(jīng)營現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，主要?dú)w因?yàn)槲飿I(yè)開發(fā)耗時(shí)較長且需要大量資本，以及公司的土地收購及業(yè)務(wù)擴(kuò)張。公司或者需要大幅增加外部借貸或取得其他外部融資。大發(fā)地產(chǎn)CEO廖魯江曾表示，大發(fā)地產(chǎn)2018年計(jì)劃沖擊千億，并提出了五年實(shí)現(xiàn)3000億的目標(biāo)以及項(xiàng)目跟投、利潤共享機(jī)制。

此外，另一家房企新力地產(chǎn)也正在計(jì)劃去香港上市。數(shù)據(jù)顯示，公司2017年銷售額超過400億元，目前土地儲備貨值2314億元。5月31日，美的集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺美的置業(yè)在港交所提交招股說明書。根據(jù)招股說明書披露的相關(guān)情況，美的地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)有物業(yè)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營。此次在香港上市是為了進(jìn)一步擴(kuò)大其產(chǎn)業(yè)規(guī)模，公司會(huì)將這筆資金用于一般運(yùn)營以及智慧家居的解決方案。美的置業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司法定股本增至20億港元，股份分為20億股，每股1港元。2015年至2017年，美的地產(chǎn)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元。根據(jù)公司披露的資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，2017年公司總資產(chǎn)1129.78億元，負(fù)債總額188.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為89%。截至3月31日，美的置業(yè)在長三角地區(qū)擁有39個(gè)項(xiàng)目，土地儲備量為840萬平方米。2018年末，預(yù)期大部分預(yù)售的住宅開發(fā)項(xiàng)目將配置智慧家居解決方案。美的置業(yè)表示，公司可能會(huì)進(jìn)軍裝配式產(chǎn)業(yè)，首家裝配式建筑工廠將于2020年6月前在徐州投產(chǎn)。如今，在監(jiān)管層去杠桿的金融背景下，境內(nèi)樓市調(diào)控，融資收緊已成為資本市場的共識，房企通過發(fā)行債券的融資成本也在升高。 有金融行業(yè)的人對媒體表示，房企未來的融資將會(huì)越來越難，今年的融資成本已經(jīng)比2017年有所上升，但即便如此，不少房企還是會(huì)搶著要?！艾F(xiàn)在錢越來越難拿，所以房企也是各憑本事，要么發(fā)債，要么海外借貸，已經(jīng)上市的還可以通過股本配售的方式，但這些融資渠道的成本也在上升。”上述人士說道，“盡管如此，但現(xiàn)在只要還在開發(fā)商能夠承受的范圍之內(nèi)，能拿到錢的方法都是可以一試的?！盬ind數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，房地產(chǎn)債券共發(fā)行16只，票面利率超過7%的有9只。同時(shí)，房企在債市上的發(fā)債也遇到了較為嚴(yán)格的監(jiān)管。自5月下旬以來，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園等多家房企中止了公開或非公開發(fā)債項(xiàng)目，曾在一周內(nèi)有10家房企中止發(fā)行公司債，累計(jì)金額500億元。

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