山東試點(diǎn)宅基地改革：一戶多宅或有償使用

• 2018年7月3日 GuoMeng來源：齊魯壹點(diǎn) 290 11
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  2019-2024年中國展覽裝飾裝修行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告

  報(bào)告對(duì)中國展覽裝飾裝修行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國展覽裝飾裝修...

7月2日，山東省政府召開全省農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)“三權(quán)分置”試點(diǎn)工作動(dòng)員部署會(huì)議。

山東試點(diǎn)宅基地改革：一戶多宅或有償使用

7月2日，山東省政府召開全省農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)“三權(quán)分置”試點(diǎn)工作動(dòng)員部署會(huì)議。記者從會(huì)上獲悉，山東省委辦公廳、省政府辦公廳近日印發(fā)了《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的實(shí)施意見》，根據(jù)《實(shí)施意見》，山東將在全省17個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))進(jìn)行“三權(quán)分置”試點(diǎn)工作，今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點(diǎn)驗(yàn)收。

“人走了，地退不出，錢進(jìn)不來”

農(nóng)村常住人口減少，居民點(diǎn)用地反增加

城市建設(shè)用地到了“天花板”，農(nóng)村常住人口不斷減少，居民點(diǎn)用地卻不斷增加，正是這組矛盾的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的迫切。

記者從會(huì)上獲悉，目前，山東的農(nóng)村現(xiàn)狀可形象地概括為“人走了，地退不出，錢進(jìn)不來”。通過一組數(shù)據(jù)可以看出，截至去年底，全省農(nóng)村常住人口3944萬，比2005年減少1100多萬，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地卻增加了近40萬畝;全省9.1萬個(gè)自然村，呈現(xiàn)“空心化”的占20—30%。除一戶多宅、大量宅基地閑置外，全省戶均宅基地面積達(dá)到360平方米，遠(yuǎn)超264平方米的上限，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

而另外一邊，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模僅剩59萬畝，青島、煙臺(tái)等8個(gè)市總規(guī)?；具_(dá)到上限。而從跨省域調(diào)劑指標(biāo)看，“帶規(guī)劃規(guī)?！钡男略隹臻g價(jià)格不菲。今年3月，國務(wù)院制定的增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)山東是每畝80萬元。

探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”，成為盤活農(nóng)村建設(shè)用地資源的重要舉措。

會(huì)上，山東省副省長于國安提到，山東農(nóng)村居民點(diǎn)總用地規(guī)模1846.5萬畝，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資產(chǎn)，無論是盤活出來用于城鎮(zhèn)建設(shè)或產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是用于融資再發(fā)展，帶來的資金流入都十分可觀。

近日出臺(tái)的《實(shí)施意見》規(guī)定，以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，根?jù)東中西部、遠(yuǎn)近郊區(qū)和山地平原特點(diǎn)，兼顧不同發(fā)展階段和模式，由設(shè)區(qū)市按照每個(gè)市1名的原則，上報(bào)確定了17個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))。在今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點(diǎn)驗(yàn)收。

如何落實(shí)集體所有權(quán)?

“一戶多宅”超出部分有償使用

多年來宅基地管理混亂，與村集體所有權(quán)虛置和管理缺位有很大關(guān)系。

而落實(shí)集體所有權(quán)，關(guān)鍵在于賦予村集體依法依規(guī)行使村莊規(guī)劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉(zhuǎn)等方面的管理職責(zé)，切實(shí)做到權(quán)責(zé)一致。

山東省國土廳廳長李琥在《實(shí)施意見》說明中提到，任務(wù)之一就是要重點(diǎn)探索宅基地有償使用和退出機(jī)制。

這方面，有的省份已經(jīng)有了成熟經(jīng)驗(yàn)，比如江西省余江縣，對(duì)超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費(fèi)用，每增加50平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高5元，倒逼“一戶多宅”農(nóng)民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法，36個(gè)試點(diǎn)村累計(jì)征收有償使用費(fèi)740多萬元，繳費(fèi)率達(dá)到98%。

根據(jù)《實(shí)施意見》，山東將探索建立宅基地有償使用機(jī)制。對(duì)于因歷史造成的超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地，探索建立由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)下的有償使用制度，明確有償使用標(biāo)準(zhǔn)，超出規(guī)定面積部分實(shí)行有償使用。

農(nóng)戶宅基地有償使用或退出后集體取得的收益部分，應(yīng)當(dāng)作為集體經(jīng)濟(jì)組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套、建筑補(bǔ)助等，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，分配情況納入村務(wù)公開內(nèi)容。

如何保障農(nóng)戶的資格權(quán)?

留權(quán)不留地，進(jìn)城落戶可選擇保留資格權(quán)

所謂資格權(quán)，就是農(nóng)戶從集體經(jīng)濟(jì)組織那里申請(qǐng)獲得宅基地的權(quán)利。

對(duì)于農(nóng)戶資格權(quán)的保障，由各個(gè)村集體根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合各自實(shí)際，民主協(xié)商出一個(gè)全體村民都大致認(rèn)可的資格認(rèn)定條件，并且一以貫之執(zhí)行。

資格權(quán)的保障形式將探索多種可能性，比如對(duì)臨近城鎮(zhèn)郊區(qū)的村莊，或者其他符合集中居住條件的，將探索允許符合條件的農(nóng)民申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和換股權(quán)、換社?；蝾C發(fā)地票期權(quán)等，行使資格權(quán)。

比如四川瀘縣，對(duì)自愿退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，可選擇在農(nóng)村新型社區(qū)、農(nóng)民公寓或農(nóng)民住宅小區(qū)，按成本價(jià)購房，同時(shí)可自愿選擇參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險(xiǎn)或城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險(xiǎn)，并享受入戶地城鎮(zhèn)居民同等的子女入學(xué)、再就業(yè)培訓(xùn)等政策，政府適當(dāng)補(bǔ)助。這樣，農(nóng)民群眾手中握著“資格權(quán)”證書，需要時(shí)還可以隨時(shí)重獲，同時(shí)享受著城鎮(zhèn)居民的同等待遇。

根據(jù)此次出臺(tái)的《實(shí)施意見》，山東也鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶自愿有償退出資格權(quán)，對(duì)有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶，可探索采取“留權(quán)不留地”、頒發(fā)地票期權(quán)等方式保留資格權(quán)。探索建立宅基地資格權(quán)重獲制度，自然災(zāi)害造成宅基地使用權(quán)滅失的、進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿將宅基地?zé)o償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權(quán)。

如何放活農(nóng)村宅基地及農(nóng)房的使用權(quán)?

宅基地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證可抵押貸款

放活農(nóng)村宅基地及農(nóng)房的“使用權(quán)”是農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的核心，會(huì)上，于國安提到，要根據(jù)客觀情況，靈活把握“適度放活”的邊界。

在有條件的地區(qū)，將探索開展農(nóng)村宅基地抵押擔(dān)保制度，讓農(nóng)民以宅基地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押獲得貸款，真正將“沉睡”資產(chǎn)喚醒。浙江省義烏市，一本農(nóng)村住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書可以在銀行抵押到30萬元，我省已經(jīng)發(fā)放2100萬本農(nóng)村宅基地使用權(quán)證，抵押資金的潛力巨大。

福建省晉江市采取宅基地單獨(dú)抵押、“宅基地抵押+個(gè)人擔(dān)保”抵押形式、“銀村共建”風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保模式等方式，累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房和宅基地抵押貸款超過11億元，培育了美麗鄉(xiāng)村50多個(gè)。

在《實(shí)施意見》中，也明確提到要探索宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農(nóng)民房屋通過轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與、繼承、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)的適用范圍，設(shè)定流轉(zhuǎn)期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經(jīng)營等。

在會(huì)議上還提到，在改革過程中轉(zhuǎn)讓紅線不能破，合理設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件，確保擁有資格權(quán)的農(nóng)民能夠按期收回使用權(quán);購買對(duì)象不能破，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，城里人到農(nóng)村買宅基地的“口子”決不能開。

轉(zhuǎn)讓紅線是把握“土地公有制性質(zhì)”和“不得以買賣宅基地為出發(fā)點(diǎn)”的關(guān)鍵，只要把住了不能轉(zhuǎn)讓宅基地“資格權(quán)”的關(guān)口，就影響不了土地公有制的性質(zhì)。購買對(duì)象不能破，主要是防止工商資本進(jìn)入農(nóng)村建別墅、豪宅，改變土地用途性質(zhì)，造成國有資產(chǎn)流失。

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