深圳樓市最新消息：開發(fā)商年關(guān)大量推盤以價(jià)換量

• 2018年12月13日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 1008 64
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  房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

深圳開發(fā)商年關(guān)大量推盤以價(jià)換量，房貸利率或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。

深圳開發(fā)商年關(guān)大量推盤以價(jià)換量。

還有半個多月的時間，2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發(fā)商年底沖刺的動作可謂十分“高調(diào)”。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年國內(nèi)千億銷售房企的數(shù)量就已達(dá)到16家。從今年的情況來看，房企規(guī)模上的整體躍進(jìn)已超額完成。截至11月底，千億銷售房企就已經(jīng)達(dá)到了25家。即便如此，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，開發(fā)商的整體狀況難言樂觀，因?yàn)槎鄶?shù)公司的銷售增長速度較上年已顯著放緩。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，深圳全市新房項(xiàng)目共獲得117次預(yù)售許可證，共新增預(yù)售64249套商品房，總獲批面積約為657.23萬平方米，已經(jīng)較2017年全年增加10%。特別是從三季度起，深圳的開發(fā)商推盤速度已經(jīng)加快，大量新盤“井噴”，開發(fā)商年底大量推盤，甚至以價(jià)換量的現(xiàn)象到處可見。深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月深圳全市有23個項(xiàng)目獲得批售，供應(yīng)新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應(yīng)達(dá)近3年的最高值。要知道，在今年市場供應(yīng)冷清的時候，一個月只有一兩個項(xiàng)目獲批的情況并不少。

此外，12月的新盤上市力度不減。據(jù)深圳中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，本月或有23個新盤，超五成是住宅項(xiàng)目，部分項(xiàng)目低于市場價(jià)入市。中原地產(chǎn)認(rèn)為，一方面開發(fā)商年底業(yè)績壓力較大，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交低迷導(dǎo)致業(yè)績不及預(yù)期，年底開發(fā)商推盤節(jié)奏大大加快，同時給予的優(yōu)惠增加，但也呈現(xiàn)出較大的差異，部分性價(jià)比高、核心區(qū)域的新盤成交火熱，而部分樓盤則成交較為冷清。

記者在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，一些新盤采取了低首付、打折等方式進(jìn)行促銷。在羅湖區(qū)一個在售商務(wù)公寓項(xiàng)目，兩成首付的廣告吸引了一些購房者。一般而言，深圳的商務(wù)公寓項(xiàng)目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試“首付分期”業(yè)務(wù)，只要先給兩成首付，其余首付在半年內(nèi)交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發(fā)商墊資。此外，萬科在龍華區(qū)的一處項(xiàng)目還推出“開盤折扣您來定”的活動，最高開盤折扣優(yōu)惠有望達(dá)到5%。

值得一提的是，房貸利率的高低也在一定程度上決定購房成本。近期，因?yàn)榕c華強(qiáng)城等臨近項(xiàng)目的貸款利率有差距，萬科星城的業(yè)主們還發(fā)起了少見的利率維權(quán)，向開發(fā)商施壓以求合作銀行下調(diào)按揭利率。有分析人士表示，購房者有權(quán)根據(jù)自身意愿選擇低利率銀行貸款支付開發(fā)商購房款，開發(fā)商不能強(qiáng)迫購房者在其關(guān)聯(lián)合作銀行按揭。與此同時，開發(fā)商也享有締約自由，購房者也無權(quán)強(qiáng)迫開發(fā)商為其自選銀行擔(dān)保。

美聯(lián)物業(yè)交易管理部總經(jīng)理王青則表示，利率是由各大銀行根據(jù)市場情況自行決定的，并非由開發(fā)商決定。如果購買新樓時辦理貸款只能與開發(fā)商有合作關(guān)系的銀行里面選擇，與開發(fā)商有合作關(guān)系的一般都是開發(fā)商存有保證金和開發(fā)貸的銀行。

銷售回款是房企成本最低最可靠的現(xiàn)金流，開發(fā)商大量推盤甚至以價(jià)換量，似乎都在為年底沖刺而發(fā)力。曾幾何時，千億是房企規(guī)模象征和實(shí)力的刻度，現(xiàn)在卻演變成“生存線”，越來越多的開發(fā)商奮力奔跑。

“由于近期市場降溫，部分開發(fā)商的銷售業(yè)績增長很大程度上與降價(jià)促銷有關(guān)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開發(fā)商的考核或評價(jià)體系看，銷售業(yè)績尤其是銷售金額其實(shí)是很核心的一個指標(biāo)，所以很多開發(fā)商都在年底把銷售額做大。另外，從財(cái)務(wù)的角度看，銷售目標(biāo)完成也是為了回籠資金，這有助于開發(fā)商在2019年繼續(xù)拿地。展望2019年，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)多數(shù)開發(fā)商還是會很保守，在春節(jié)之后還是會積極推進(jìn)銷售工作，以防范市場進(jìn)一步降溫。如果自身銷售壓力不大，預(yù)計(jì)到明年9月以后開發(fā)商才會變得“強(qiáng)勢”。

房貸利率或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)

10月以來，相繼有一些地方傳出首套房貸利率下調(diào)的消息，且有逐漸增多的趨勢。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，市場資金面已經(jīng)有所寬松，降準(zhǔn)預(yù)期有所加強(qiáng)，到明年，全國的房貸利率有可能繼續(xù)下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)松動跡象。

據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年7月底，隨著四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳的首套利率全部上浮到15%，深圳房貸市場的利率水平基本確定。

至11月底，招行將首套房貸利率重新下調(diào)到上浮12%，符合金葵花且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的客戶則首套上浮10%，深圳房貸市場開始有所松動。截至12月4日，北京銀行、中信銀行首套房貸利率上浮10%，但國有四大行的首套利率依然上浮15%。

對于首套房貸利率，張大偉表示，首套房是剛需，應(yīng)該在貸款利率上予以支持，出現(xiàn)較基準(zhǔn)利率大幅度上浮，已經(jīng)不合理。

謝逸楓說：“國家一直有支持首套剛需的相關(guān)政策，首套房貸利率不宜上浮太多，以深圳為例，較基準(zhǔn)利率上浮5%是比較合理的。”

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