樓市政策利好不斷 房產(chǎn)中介行業(yè)前景分析2023

• 方蔓桃 2023年2月9日 來(lái)源：百度 634 36
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根據(jù)人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國(guó)職業(yè)分類大典(2022年版)》，“驗(yàn)房師”作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)《驗(yàn)房師國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。

房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)如何?樓市新政頻出，利好不斷。近日，為支持居民改善住房條件，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，規(guī)定在2022年10月1日至2023年12月31日期間，針對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年房地產(chǎn)中介行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)分析

根據(jù)人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國(guó)職業(yè)分類大典(2022年版)》，“驗(yàn)房師”作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)《驗(yàn)房師國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。

一項(xiàng)地產(chǎn)新職業(yè)的確立，或?qū)榈禺a(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開新的就業(yè)通道。

一方面，隨著房屋回歸居住屬性，不管是開發(fā)商還是業(yè)主對(duì)房屋的品質(zhì)將更加關(guān)注，驗(yàn)房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)逐年擴(kuò)大。目前，在珠三角、長(zhǎng)三角等區(qū)域，新房驗(yàn)房的比例或已達(dá)到6~7成，且驗(yàn)房需求有延伸至存量房市場(chǎng)的趨勢(shì);另一方面，在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等剛性約束下，開發(fā)商建安成本被大大壓縮，疊加疫情影響，住宅工程的質(zhì)量問題受到更多關(guān)注。

去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年8月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，地產(chǎn)銷售情況有改善的跡象。

如今房市降溫，房企收縮，住宅交易量大幅大跌，房產(chǎn)中介市場(chǎng)規(guī)模急劇下滑，已成房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

與二手房相比，房產(chǎn)中介的新房代理傭金更高。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)在市場(chǎng)約40%的新房交易都來(lái)自中介，而近兩年開發(fā)商著急回款，短暫的出現(xiàn)了在多數(shù)開發(fā)商自身利潤(rùn)率不到10個(gè)點(diǎn)的大背景下，房企卻對(duì)新房成交開出較高中介渠道費(fèi)的特殊現(xiàn)象。

一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介平臺(tái)在新房銷售的傭金收取上采取跳點(diǎn)提成方式，也就是賣房屋數(shù)量越多，提成的點(diǎn)數(shù)越高。“以某頭部房產(chǎn)中介平臺(tái)的新房渠道費(fèi)進(jìn)為例，該企業(yè)早在2020年就已經(jīng)大幅提高了新房渠道費(fèi)。上漲之前，費(fèi)率多為銷售額的2%、3%、5%、6%;而現(xiàn)在其在鄭州、西安等部分城市的費(fèi)率高達(dá)3%、5%、8%、10%;部分城市的文旅樓盤費(fèi)率甚至高達(dá)20%～25%?！?。

中國(guó)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年下半年出現(xiàn)下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年10月，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降24.9%，11月跌幅擴(kuò)大至28.3%。

銷售下滑沖擊了長(zhǎng)期以來(lái)被視為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)晴雨表的中介機(jī)構(gòu)。交易量的下降意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)的大幅減少。西安某房地產(chǎn)中介的經(jīng)理透露，該市過去有約3000家中介，從業(yè)人員約4.3萬(wàn)名?，F(xiàn)在，大約15%的機(jī)構(gòu)已經(jīng)關(guān)閉，中介人員只剩約3萬(wàn)名。

過去幾年，大部分城市的人店規(guī)模都提升了50%-100% ，產(chǎn)能過剩明顯稀釋了人均交易量，未來(lái)應(yīng)停止規(guī)模的無(wú)序擴(kuò)張。2021年或許會(huì)是整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)模的最高峰，慢慢地，行業(yè)會(huì)從追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向追求效率與品質(zhì)，以及對(duì)開發(fā)商的服務(wù)上來(lái)。在2022年，新房、二手房的交易規(guī)模還會(huì)比較穩(wěn)定，中介行業(yè)需要繼續(xù)“防風(fēng)險(xiǎn)”，包括新房交易風(fēng)險(xiǎn)，新房渠道業(yè)務(wù)中的回款風(fēng)險(xiǎn)、公司現(xiàn)金流壓力等。

業(yè)內(nèi)人士還指出，以58安居客、字節(jié)跳動(dòng)幸福里為代表的互聯(lián)網(wǎng)系;以萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展為代表的開發(fā)商系;以及以珠海大橫琴控股的世聯(lián)行(002285)、建行旗下建融家園為代表的國(guó)資系，三股新興勢(shì)力正在崛起，老牌房產(chǎn)中介遭到威脅，房產(chǎn)中介市場(chǎng)迎來(lái)新的攪局者。

行業(yè)龍頭的貝殼發(fā)布的2021年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼第三季度總凈收入為180.96億元，較2020年同期的205.49億元減少約24.53億元。

近日，北京在全國(guó)率先頒布《北京市住房租賃條例》，并于9月1日正式實(shí)施，種種行業(yè)亂象有了“緊箍咒”。規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，有助于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，行業(yè)需要向規(guī)范、健康發(fā)展，需要靠服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維護(hù)市場(chǎng)秩序。

房產(chǎn)中介行業(yè)前景分析

值得一提的是，根據(jù)2021年第三季度報(bào)告，世聯(lián)行累計(jì)已實(shí)現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷售額約3031億元，將在未來(lái)的3至9個(gè)月為公司帶來(lái)約22.5億元的代理費(fèi)收入。不過當(dāng)前多數(shù)房企普遍存在資金鏈較為吃緊的情況，而這一現(xiàn)狀也會(huì)一定程度上影響著中介平臺(tái)們的傭金能否到賬以及到賬速度，世聯(lián)行能否成功回收上述代理費(fèi)仍然存在諸多不確定因素。

去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)解讀稱，8月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴(kuò)大。具體而言，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和5個(gè)。從同比來(lái)看，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有49個(gè)，比上月增加1個(gè);二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有61個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

從新建商品住宅方面的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，后續(xù)購(gòu)房政策暖風(fēng)或更多;二手房?jī)r(jià)格指數(shù)和新建商品住宅的走勢(shì)一致。、

未來(lái)，中國(guó)這十年住建部將牢牢把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位不動(dòng)搖，因城施策、分類指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)落細(xì)城市主體責(zé)任和省級(jí)監(jiān)管責(zé)任，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，堅(jiān)定不移穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

體而言，隨著各地房地產(chǎn)政策的調(diào)整，地產(chǎn)銷售有改善的跡象。同時(shí)，“保交樓”措施與需求端的政策配合在一起，可能會(huì)逐漸由量變邁向質(zhì)變，有望帶來(lái)樓市需求的改善，地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇可期。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年房地產(chǎn)中介行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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