買房首付一分錢不要 還能拿50萬(wàn)裝修錢 靠譜嗎 2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告

• 李波 2023年5月26日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1414 93
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“負(fù)首付50萬(wàn)元買學(xué)區(qū)房”“首付負(fù)1萬(wàn)元!沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元”……近日，在多個(gè)社交平臺(tái)上，出現(xiàn)了類似的營(yíng)銷話術(shù)。例如，有房產(chǎn)中介表示，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

近期，有房產(chǎn)中介聲稱可以“負(fù)首付”買房，吸引了不少購(gòu)房者。靠譜嗎?

買房不僅不用出首付款，甚至還能“套現(xiàn)”?

“負(fù)首付50萬(wàn)元買學(xué)區(qū)房”“首付負(fù)1萬(wàn)元!沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元”……近日，在多個(gè)社交平臺(tái)上，出現(xiàn)了類似的營(yíng)銷話術(shù)。例如，有房產(chǎn)中介表示，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

買房子貸款不僅不用出首付款，甚至還能提前拿到一些錢“套現(xiàn)”。

據(jù)悉，通過(guò)開(kāi)發(fā)商返首付、做高合同價(jià)等方法，一些房產(chǎn)看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負(fù)首付”，但也面臨財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。如果樓盤(pán)不“滿五唯一”，則購(gòu)房人還要承擔(dān)較高的稅費(fèi)。

針對(duì)“低首付”“零首付”“返首付”等營(yíng)銷亂象，監(jiān)管部門(mén)也積極出手。

5月21日，據(jù)惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)官方微信消息，近日，廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。惠陽(yáng)市將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：購(gòu)房“負(fù)首付” 小心“被套路”

“負(fù)首付”看似誘人的餡餅，實(shí)則騙人的陷阱，隱藏風(fēng)險(xiǎn)，套路滿滿。

所謂“負(fù)首付”，很大程度上屬于偷換概念的文字游戲。表面看，該模式不需要購(gòu)房者提供首付款，還能得到多余款項(xiàng)，用于裝修及其他用途。

實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商和中介要么通過(guò)首付分期、返首付等形式吸引購(gòu)房人，要么通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度貸款。

無(wú)論采取哪種形式，購(gòu)房的成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

到頭來(lái)，購(gòu)房者仍要為短期利益付出沉重代價(jià)，有些購(gòu)房者只能通過(guò)消費(fèi)貸、貸款中介、小額貸款公司等四處籌措資金，既提高了購(gòu)房成本，又產(chǎn)生了新的風(fēng)險(xiǎn)。

“負(fù)首付”之所以有生存土壤，和一些中介的鼓動(dòng)不無(wú)關(guān)系，這其中既有貸款中介，也有房產(chǎn)中介。長(zhǎng)期以來(lái)，部分房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演攪局角色，發(fā)布虛假違法廣告、捏造散布不實(shí)信息。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，一些中介捂房惜售，甚至隱藏優(yōu)質(zhì)房源信息，等價(jià)格高漲時(shí)再拋出。還有些中介故弄玄虛，以虛假樓市成交報(bào)告作為幌子，甚至刻意歪曲樓市政策，制造恐慌情緒，產(chǎn)生了惡劣的影響。

今年以來(lái)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫“小陽(yáng)春”后又開(kāi)始降溫，這反映出樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)并不牢固，市場(chǎng)預(yù)期仍需加強(qiáng)。

在當(dāng)前樓市大背景下，各地各部門(mén)更應(yīng)加強(qiáng)管理，對(duì)于市場(chǎng)上有可能出現(xiàn)的亂象及時(shí)干預(yù)整治，加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%;其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

從銷售端情況看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份，商品房銷售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%。商品房銷售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。

18日，中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2022年房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。

值得注意的是，地方國(guó)有企業(yè)對(duì)行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，2022年地方國(guó)企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1002.3億元，同比增長(zhǎng)4.5%，高于其他類型上市房企，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的逆周期發(fā)展能力。

總體來(lái)看，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國(guó)企則體現(xiàn)出了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行，行業(yè)發(fā)展的新格局正在逐漸形成。

當(dāng)行業(yè)整體處于深度調(diào)整階段，上市房企的盈利能力和流動(dòng)性也都遇到了挑戰(zhàn)。

2022年房地產(chǎn)上市公司營(yíng)收轉(zhuǎn)而下行，超三分之一上市房企出現(xiàn)虧損;滬深上市公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，而內(nèi)地在港上市公司則略有上升。

《報(bào)告》指出，未來(lái)新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，未來(lái)?yè)碛辛己没久?、核心業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價(jià)值。

《報(bào)告》認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化的效果正在顯現(xiàn)。

上市房企需內(nèi)外兼修，對(duì)內(nèi)順應(yīng)周期調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持充足的償債能力，打造風(fēng)險(xiǎn)緩沖墊;對(duì)外充分利用政策資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，抓住窗口期及時(shí)補(bǔ)充融資資金，借助政策工具優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為適應(yīng)行業(yè)新周期提前做好準(zhǔn)備。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

去年受到多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，一些地方出現(xiàn)了商品房交付困難。

為了保障民生，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地區(qū)、各部門(mén)按照黨中央部署，堅(jiān)持房住不炒、因城施策，調(diào)整優(yōu)化住房、信貸等相關(guān)政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大保交樓力度，效果逐步顯現(xiàn)。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，以及前期疫情積累的需求釋放，1-4月份全國(guó)住宅銷售面積及銷售額均同比上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

上市房企銷售數(shù)據(jù)分析

招商蛇口近日披露的2023年4月銷售及近期購(gòu)得土地使用權(quán)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，4月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積136.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)134.95%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額379.26億元，同比增長(zhǎng)169.11%。

1-4月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積441.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.95%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1101.92億元，同比增長(zhǎng)79.36%。

拿地方面，招商蛇口公告顯示，自2023年3月銷售及購(gòu)地情況簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司近期新增項(xiàng)目主要包括蘇州市工業(yè)園區(qū)創(chuàng)苑路66號(hào)地塊、上海浦東新場(chǎng)古鎮(zhèn)02-02地塊、上海浦東周浦06-04地塊、合肥高新區(qū)GX202302租賃住宅地塊、北京通州區(qū)東小馬6009地塊以及武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)P(2023)008號(hào)1MA地塊。

中華企業(yè)披露的2023年4月銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，4月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額32493.89萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3588.76%。1-4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額492973.86萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12.62%。

華僑城A披露的2023年4月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況公告顯示，1-4月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積66萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)15%;合同銷售金額為132.2億元，較上年同期增長(zhǎng)27%。

近期，上市房企陸續(xù)披露2023年4月銷售簡(jiǎn)報(bào)。從銷售業(yè)績(jī)看，多家上市房企銷售金額、銷售面積逐步企穩(wěn)向好，融資動(dòng)作整體較為頻繁。從拿地態(tài)度看，房企拿地較為分化，銷售恢復(fù)較好的房企拿地態(tài)度較為積極。

報(bào)告顯示，根據(jù)房地產(chǎn)信用平臺(tái)的收錄統(tǒng)計(jì)，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各類不良信用信息共計(jì)39472條，同比2022年一季度增加24.86%，環(huán)比2022年四季度增加12.72%。

從開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的不良信用信息的類型來(lái)看，主要為欠稅信息，占比約為73.46%，其次為失信被執(zhí)行人和行政處罰信息。

欠稅信息的大幅度上升，與相關(guān)部門(mén)的披露時(shí)間、查處及追溯力度有一定關(guān)系，而房企其余類型的不良信用信息基本穩(wěn)中有降，呈現(xiàn)較為有序的狀態(tài)。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外發(fā)布《2023年信用體系建設(shè)工作要點(diǎn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，提出加快推進(jìn)信用體系建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮信用對(duì)提高資源配置效率、降低制度性交易成本、防范化解風(fēng)險(xiǎn)的重要作用，為推動(dòng)新征程住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。

《通知》強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)提升信用體系優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境能力。落實(shí)全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，用好信用手段，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)失信聯(lián)合懲戒力度，規(guī)范建筑市場(chǎng)主體行為，構(gòu)建誠(chéng)信守法、公平競(jìng)爭(zhēng)、追求品質(zhì)的市場(chǎng)環(huán)境。

同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)信用信息共享任務(wù)，貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)信用信息共享應(yīng)用、促進(jìn)中小微企業(yè)融資的決策部署，繼續(xù)做好與全國(guó)中小企業(yè)融資綜合信用服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)共享工作。研究嚴(yán)重失信主體名單信息和聯(lián)合懲戒信息等數(shù)據(jù)共享、信用修復(fù)和信用數(shù)據(jù)應(yīng)用方案。

根據(jù)《通知》要求，各地要注重推進(jìn)信用信息服務(wù)市場(chǎng)主體能力，依法依規(guī)拓展公共信用信息應(yīng)用路徑。發(fā)揮住房公積金信用信息作用，統(tǒng)籌推進(jìn)繳存企業(yè)融資增信和住房公積金制度擴(kuò)面。

優(yōu)化信用信息服務(wù)，推進(jìn)公共信用信息在金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等領(lǐng)域的應(yīng)用。支持引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)完善行業(yè)內(nèi)部信用信息采集、共享機(jī)制，將嚴(yán)重失信行為記入會(huì)員信用記錄。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建議、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。

房地產(chǎn)報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

在形式上，房地產(chǎn)報(bào)告以豐富的數(shù)據(jù)和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性，避免套話和空話。報(bào)告附加了與行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)政策法規(guī)目錄、主要企業(yè)信息及房地產(chǎn)行業(yè)的大事記等，為投資者和業(yè)界人士提供了一幅生動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)全景圖。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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