國(guó)務(wù)院在近日正式印發(fā)了《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2016~2030年)》(以下簡(jiǎn)稱《綱要》)。《綱要》提出加快構(gòu)建“安全、和諧、開(kāi)放、協(xié)調(diào)、富有競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國(guó)土”的總體目標(biāo)。要求到2030年,國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局不斷優(yōu)化,整體競(jìng)爭(zhēng)力和綜合國(guó)力顯著增強(qiáng),國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不超過(guò)4.62%,城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬(wàn)平方千米以內(nèi)。

　　“政策出臺(tái)的目的是構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的空間國(guó)土規(guī)劃?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受記者采訪時(shí)表示,由于土地是有限的,過(guò)多進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè),就會(huì)擠占更多的耕地和其他用地;做好國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃,比如劃定城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界、合理確定各類土地的結(jié)構(gòu)和數(shù)量等措施非常重要。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也指出,之前為了城鎮(zhèn)化的發(fā)展,國(guó)內(nèi)土地出讓相對(duì)粗放,供應(yīng)土地效率相對(duì)低下,所以目前要在總量控制的情況下,提高土地使用效率。

　　樓市政策持續(xù)收緊

　　2016年4月12日,國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布了《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》,要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平,嚴(yán)格核定各類城鎮(zhèn)新增用地,有效管控新城新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)序擴(kuò)張。

　　《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》指出,用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜,向發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜,對(duì)超大和特大城市中心城區(qū),原則上不安排新增建設(shè)用地計(jì)劃,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　隨之大城市土地供應(yīng)減速,門檻抬高、要求增嚴(yán)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月份全國(guó)土地市場(chǎng)相比去年4季度繼續(xù)降溫,成交10億元單宗以上地塊合計(jì)61宗,超過(guò)10億元的地塊中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有17宗,大部分熱度城市土地成交溢價(jià)率明顯降低,比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價(jià)地主要分布在合肥等城市。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外,整體土地溢價(jià)率有所平穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2017年開(kāi)始,各地樓市政策依然持續(xù)收緊,特別是對(duì)土地出讓的各種約束,讓供應(yīng)量刷新最低紀(jì)錄,多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。所以預(yù)計(jì)2017年整體土地市場(chǎng)相比2016年下半年會(huì)出現(xiàn)部分降溫。

　　“一線城市已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期,整體看,市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房周期,新房供應(yīng)高端化,改善化。樓市調(diào)控成交下調(diào),給高價(jià)拿地的企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

　　存量市場(chǎng)將成寵兒?

　　作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料,獲取一二線重點(diǎn)城市的土地越來(lái)越難,房企應(yīng)該如何支撐往后的發(fā)展?

　　陳晟認(rèn)為,目前開(kāi)發(fā)商需要多思考如何從存量土地再利用,而不僅是從新增土地上獲取資源。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),如何激發(fā)土地上的資源、產(chǎn)業(yè)、人口流動(dòng),比單純拿地粗放開(kāi)發(fā)更重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是進(jìn)入了下半場(chǎng),而是換了新的場(chǎng)子,就是產(chǎn)業(yè)、人口、資源、政策的相互匹配。

　　《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2016~2030年)》中提到“基礎(chǔ)設(shè)施體系趨于完善,資源保障能力和國(guó)土安全水平不斷提升;海洋開(kāi)發(fā)保護(hù)水平顯著提高,建設(shè)海洋強(qiáng)國(guó)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)?！边@些信息顯示,國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)制度更加完善,隨之對(duì)空間規(guī)劃、用途管制、差異化績(jī)效考核構(gòu)成的空間治理體系會(huì)更加健全,開(kāi)發(fā)商利用存量資源的空間將會(huì)更廣。

　　對(duì)于樓市的影響,在趙秀池看來(lái),由于設(shè)定了土地開(kāi)發(fā)紅線,各地市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)根據(jù)土地未來(lái)的供應(yīng)數(shù)量而做出反應(yīng)。但值得提醒的是,當(dāng)土地越來(lái)越稀缺,一些重點(diǎn)城市未來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)可能越來(lái)越難以控制。