在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的多重背景下，房地產(chǎn)稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認為，今年房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預計推進速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

今年兩會期間，房地產(chǎn)稅成為大眾關(guān)注的熱點話題之一。

事實上在此之前，已有多個相關(guān)部門對房地產(chǎn)稅進行表態(tài)。如2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華表示，有關(guān)部門正在按照中央要求開展房地產(chǎn)稅立法工作。

我國目前有關(guān)房地產(chǎn)的財政稅收是以土地出讓和房產(chǎn)交易兩個環(huán)節(jié)為主，尤其是土地出讓金收入占據(jù)了很多地方財政收入的很大比例，而對于持有環(huán)節(jié)的稅收占據(jù)比例極其微小，這就產(chǎn)生了所謂的“土地財政”。

易居研究院副院長楊紅旭認為，從近年土地出讓金變化、土地財政占地方收入比重變化來看，中國土地財政拐點已現(xiàn)，房地產(chǎn)稅將成為土地財政的接替者。

在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的多重背景下，房地產(chǎn)稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認為，今年房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預計推進速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

土地出讓金高峰已過

2016年是中國房地產(chǎn)市場最為火熱的年份之一，熱點城市高價地頻現(xiàn)，但當年全國土地出讓金收入為3.56萬億元，較2015年增長19.3%，仍低于2014年的4萬多億。

回望2001年至2014年，全國土地出讓金收入整體呈上升趨勢，2014年達到最高峰，2015年再度下滑負增長，2016年雖回升，但仍未超越2014年。

從土地出讓金占比來看，2016年土地出讓金相當于全國地方財政總收入的29%，比2015年上升0.6%，但仍處于近十幾年來相對較低的水平。而占比高點是2010年的40%。

楊紅旭認為，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響下，自2014年以來土地出讓金相當于地方財政總收入的比重下跌，大概率改變了2001-2010年震蕩上行的趨勢。中國狹義土地財政的最高潮已經(jīng)過去。

如果將房地產(chǎn)有關(guān)稅收納入，安信證券分析師陳天誠測算后指出，2016年全國財政超過三成收入來自于房地產(chǎn)行業(yè)，2010-2015年則超過三成，加上部分項目未明細拆分，這個數(shù)據(jù)可能還有被低估。

陳天誠認為，近兩年財政收入增速持續(xù)下降，財政赤字率持續(xù)增加，如果地產(chǎn)行業(yè)收入和銷售出現(xiàn)下降，政府不但收入來源大幅減少，而且利息支出在不斷增大，政府財政壓力可想而知。

房地產(chǎn)稅制改革成關(guān)鍵

“土地財政”吃緊，改革進入深水區(qū)，房地產(chǎn)稅也被提上日程。2016年12月底，全國財政工作會議提出，要研究提出健全地方稅體系方案。

結(jié)合2016年中央經(jīng)濟工作會議提出的建立房地產(chǎn)市場長效機制，楊紅旭認為，稅制改革的重要方向之一是對不動產(chǎn)開征持有稅。

房地產(chǎn)稅改革中最關(guān)鍵的是針對個人住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)。從國際經(jīng)驗來看，美國、韓國等成熟市場經(jīng)濟體將房產(chǎn)稅作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源，Wind數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)稅占地方政府財政收入的15%左右，日本固定資產(chǎn)稅占地方稅收收入的40%左右。

但在我國，1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中，征收對象主要是經(jīng)營性的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)則被排除在外。

《中國稅務年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年間，房產(chǎn)稅占地方財政收入比重維持在3%左右，而2005年起逐年下降，盡管2011年略有回升，但仍在2.1%-2.4%區(qū)間內(nèi)。

從已經(jīng)試點的上海和成都兩個城市的經(jīng)驗來看，由于征稅稅基很小，使得房產(chǎn)稅未對稅收總額作出很大貢獻，也幾乎未體現(xiàn)出稅收的調(diào)節(jié)作用。

方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平認為，相比國外，中國仍有大量基本居住需求，房產(chǎn)稅因免征面積設置、房產(chǎn)評估值豁免設置等，很難形成高稅收規(guī)模，短期內(nèi)無法完全替代土地財政。但他也認為，房產(chǎn)稅推出，可能成為重要地方財源。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對記者表示，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)，可以增加地方政府收入，尤其是增加地方政府的穩(wěn)定收入，一定程度上可以降低地方政府高價賣地的意愿，減少地王出現(xiàn)的概率。

不過，在減稅減負的大方針下，直接全國范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實。

張大偉認為，目前國內(nèi)的土地年租制與房地產(chǎn)稅沖突，“新增稅費、不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅”。

多位專家也認為，房地產(chǎn)稅征稅的稅基囊括了房價的所有組成部分，而出讓土地時的土地使用權(quán)在目前中國房價中占據(jù)絕對大頭，在對房地產(chǎn)稅征收時又一次收取這部分費用，屬于重復征收。

不過，也有不少法律和財政專家、學者力主加快房地產(chǎn)稅立法。全國政協(xié)委員賈康就認為，征收房地產(chǎn)稅在法理上沒有硬性障礙。不是說只有土地私有才可以征收房地產(chǎn)稅。

對房價影響幾何?

盡管落地困難，但房地產(chǎn)稅立法已納入五年立法規(guī)劃，已是被確認的事實。

3月4日，全國人大五次會議大會發(fā)言人傅瑩明確表示，本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃;不過，2017年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。

那么，房地產(chǎn)稅究竟要如何征收?這是很多人關(guān)心的問題。從之前已有的試點看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點，對新購房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產(chǎn)稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計算房產(chǎn)稅。

這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會擴大，重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量。

但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。張大偉認為，后期房地產(chǎn)稅擴大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型開發(fā)商董事長則認為，應該對三套以上房源征收房地產(chǎn)稅。

無論是從幾套開始征收，這對目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在的現(xiàn)狀，尤其是多套房產(chǎn)投資者，可能會有比較大的影響。短期可能影響部分投資者拋出房源;也可能會影響部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。

賈康認為，房地產(chǎn)稅并不會改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價上揚的趨勢，但可以使房價更平穩(wěn)，使上揚曲線比較平緩，遏制炒作，防止房價上漲過程中的大起大落。

但在成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)稅對于房價的作用明顯。2016年11月，國際貨幣基金組織(IMF)財務部經(jīng)濟學家Tigran Poghosyan對美國51個州77個大都市統(tǒng)計區(qū)(MSA)2005年至2014年間數(shù)據(jù)進行回歸分析發(fā)現(xiàn)，每增加0.5個百分點的財產(chǎn)稅就能夠讓房價波動性下降0.5-5.5個百分點，而且這個量化關(guān)系非常穩(wěn)定，適用于美國不同法規(guī)的地區(qū)，即便房產(chǎn)估價方式和房價波動性也不盡相同。

Tigran Poghosyan認為，房產(chǎn)稅能夠抑制房價波動，能夠減少投資者舉債買房的激進風險偏好。