中新經(jīng)緯客戶端3月10日電(劉雪玉)自通州成為北京城市副中心，出臺了史上最嚴(yán)格的限購政策后，緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟紭鞘斜汩_始持續(xù)走高。在燕郊樓市每平方米將直逼3萬元的情形下，驚呼房價高漲的買房者逐漸將目光轉(zhuǎn)移到環(huán)京其他區(qū)域。那么，在環(huán)京區(qū)域樓市持續(xù)升溫的走勢下，哪些區(qū)域投資購房需更加小心、謹(jǐn)慎呢?

　　此前，經(jīng)緯君統(tǒng)計過，如今環(huán)京地區(qū)已有8個縣市出臺限購政策。目前，以燕郊為代表的“北三縣”房價打著滾兒上漲，投資客的目光更是從“京東”轉(zhuǎn)向“京南”。同屬于空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛?cè)敕績r上漲快車道。

　　圖：燕郊樓市2009年到2017年價格漲幅表

　　歷史

　　燕郊房價屢次大起大落

　　首先來說說最熱區(qū)域燕郊。據(jù)經(jīng)緯君(微信公眾號：jwview)從中原地產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)了解到，燕郊房價屢次大起大落，2009年初，燕郊的房價平均在每平米3000-4000元，2009年底的燕郊房價大約在每平米6000-7000元，2010年5月隨著北京房價飛漲達(dá)到高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格。

　　事實上，在2010年9月，河北出臺限制外地人買房貸款政策，燕郊房價曾跌回過每平方米8000元左右的價格。而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌。

　　到了2011年上半年，燕郊房價基本維持在7000-8000元/平米，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米，部分項目從均價8500元直降至5500元/平米。直到2013年，燕郊房地產(chǎn)市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。

　　2014年受全國房地產(chǎn)市場降溫的影響，燕郊房價再次下調(diào)到8000元左右。在2015年的時候，燕郊市場價格繼續(xù)上漲，達(dá)到均價1.6萬元。2016年，燕郊市場個別樓盤單價已超2萬元。截至目前，個別樓盤的價格直逼每平方米3萬元。從這些數(shù)據(jù)不難看出，雖然燕郊房價屢次大起大落，但從2015年8月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房價，也是一直在漲漲漲!

　　問題

　　環(huán)京地區(qū)配套設(shè)施較少

　　燕郊作為一座“睡城”，過去是承接北京外溢的居住需求，現(xiàn)在則是成為一條回報率可觀的投資途徑。目前，在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動性很差的燕郊二手房市場開始活躍起來。據(jù)市民羅女士告訴經(jīng)緯君(微信公眾號：jwview)，去年8月，在燕郊房價大漲的時期，她和家人在燕郊投資了一套50多平方米的房子。“當(dāng)時買的時候，單價在每平方米2萬元左右，目前可以賣到每平方米3萬元的價格。”據(jù)羅女士介紹，這套房子自從過戶，她和家人僅去看過兩次，完全是為了投資，并不是作為剛需住房。

　　像羅女士一樣，去年買房，今年轉(zhuǎn)手就要賣房的購房者，在燕郊不在少數(shù)。據(jù)燕郊一位李姓售樓員介紹說，他此前一直在北京鏈家賣二手房，現(xiàn)在到燕郊做新房銷售已有3年?！把嘟枷拶徢埃蛻粢淮涡再徺I多套房的情況，十分常見?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，像燕郊這樣的環(huán)京區(qū)域樓市雖然有較大的投資屬性，但同時也承擔(dān)了部分自住需求，比如剛需外地人群、度假養(yǎng)老人群等。但是，從目前的情況來看，大部分區(qū)域還處于開發(fā)建設(shè)中，無相應(yīng)配套設(shè)施。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，對于環(huán)北京各區(qū)縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、職能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)遷移、人口分流等問題。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，雖然環(huán)北京區(qū)域承接疏散北京資源的消息利好，但如果沒有大的、特別是政府推動的大項目，地方的各種配套設(shè)施就不會那么容易發(fā)展起來，也就不可能給區(qū)域帶來特別大的拉動。

　　專家觀點

　　北京大興周邊區(qū)域仍具投資價值，香河、寶坻等性價比減弱

　　那么，到底環(huán)北京區(qū)域的樓市是否值得投資，哪些區(qū)域購房又需更加謹(jǐn)慎?

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)緯君(微信公眾號：jwvie)，從市場成長性的角度看，類似大興機(jī)場周邊的區(qū)域?qū)嶋H上還是有很好的投資價值的，對于此類區(qū)域來說，包括永清、固安等，都有很好的成長價值。當(dāng)然從投資謹(jǐn)慎的角度看，類似香河、寶坻等區(qū)域的投資性價比會減弱，所以這個時候投資相對要考慮更多的問題。

　　另外從大趨勢看，京津冀的概念正被目前的環(huán)京概念所替代。至少從房地產(chǎn)市場角度看，此類概念過熱，后續(xù)要警惕相關(guān)樓盤隨意漲價的做法。此外，大廠和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒跟進(jìn)。懷來和永清也難以形成市場熱點，此類城市成長空間會相對較小，投資需謹(jǐn)慎，“這一波購房者中，還是有人會高價接盤，但風(fēng)險比較大?！?/p>